■■■

據(jù)市場消息稱，央行要求部分銀行6月13日起每周上報(bào)對65家房企的風(fēng)險(xiǎn)敞口,并要求部分房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口較大的銀行上報(bào)4月、5月持有的債券、開發(fā)貸和按揭數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)是現(xiàn)階段國內(nèi)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！保鳛榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大的承擔(dān)方，銀行對房地產(chǎn)的直接風(fēng)險(xiǎn)敞口主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)相關(guān)的信貸、債券投資、非標(biāo)投資等方面，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵下相關(guān)涉房資產(chǎn)質(zhì)量有何表現(xiàn)？

涉房貸款：按揭資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定2021年對公貸款不良率上升明顯

涉房貸款，主要涉及個(gè)人住房按揭貸款、開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、政策性貸款和并購貸等。其中按揭規(guī)模最大，根據(jù)央行口徑，2022年一季度按揭貸款余額38.84萬億，約占同期房地產(chǎn)貸款余額的73%。

2017-2020年35家樣本銀行1涉房信貸占其貸款總額的比例呈緩慢上升趨勢，受貸款集中度管理的影響，銀行控制總量，2021年末樣本銀行涉房信貸占貸款總額的比例同比下滑0.71pct至32.39%。按揭和對公涉房貸款占比均有所下降，對公貸款下滑更明顯，隨著房企償債能力弱化，銀行放緩對公貸款投放。

35家樣本銀行包含工商銀行(4.750, 0.05, 1.06%)、農(nóng)業(yè)銀行(3.010, 0.01, 0.33%)、中國銀行(3.230, 0.00, 0.00%)、建設(shè)銀行(6.010, 0.01, 0.17%)、交通銀行(4.970, 0.01, 0.20%)、郵儲(chǔ)銀行(5.190, -0.02, -0.38%)、招商銀行(39.850, -0.11, -0.28%)、民生銀行(3.910, 0.02, 0.51%)、興業(yè)銀行(19.390, -0.02, -0.10%)、浦發(fā)銀行(7.970, 0.05, 0.63%)、中信銀行(4.780, -0.01, -0.21%)、光大銀行(3.180, 0.01, 0.32%)、華夏銀行(5.180, 0.00, 0.00%)、平安銀行(14.450, 0.01, 0.07%)、浙商銀行(3.340, 0.00, 0.00%)、北京銀行(4.500, 0.02, 0.45%)、寧波銀行(34.080, -0.39, -1.13%)、南京銀行(10.750, -0.05, -0.46%)、江蘇銀行(6.700, -0.02, -0.30%)、上海銀行(6.570, 0.02, 0.31%)、杭州銀行(13.600, -0.08, -0.58%)、貴陽銀行(5.930, -0.01, -0.17%)、長沙銀行(7.960, -0.01, -0.13%)、鄭州銀行(2.740, 0.00, 0.00%)、西安銀行(3.960, 0.05, 1.28%)、成都銀行(16.830, 0.11, 0.66%)、蘇州銀行(6.110, -0.04, -0.65%)、青島銀行(3.620, -0.01, -0.28%)、青農(nóng)商行(3.430, -0.01, -0.29%)、渝農(nóng)商行(3.940, -0.01, -0.25%)、廈門銀行(6.200, 0.04, 0.65%)、江陰銀行(4.360, -0.06, -1.36%)、常熟銀行(7.630, -0.01, -0.13%)、蘇農(nóng)銀行(5.070, 0.00, 0.00%)、張家港行(5.120, -0.04, -0.78%)

35家樣本銀行中有20家披露了房地產(chǎn)的不良貸款水平。從資產(chǎn)質(zhì)量看，2017-2021年20家樣本銀行的按揭不良率維持0.2%-0.3%低位，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低。

2021年對公涉房信貸不良率攀升明顯。2017-2020年20家樣本銀行對公涉房信貸的不良率穩(wěn)定、維持1%左右，受2021下半年房企流動(dòng)性緊張影響，年末對公涉房信貸不良率較年初大幅增加0.73pct至1.75%，增幅明顯。當(dāng)前房企融資環(huán)境并未好轉(zhuǎn)，疊加下半年償債高峰期，資金壓力進(jìn)一步凸顯，預(yù)期2022年對公貸款不良率進(jìn)一步攀升。

根據(jù)央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告》對4015家參試銀行敏感性壓力測試結(jié)果顯示，若房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率增加15 pct、購房貸款不良率增加10 pct，2020年末參試銀行整體資本充足率下降至12.32%，下降2.07pct。即使后續(xù)對公貸款不良率上升速度加快， 但銀行整體風(fēng)險(xiǎn)承受邊界較高，相關(guān)不良資產(chǎn)對銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響較為可控。

涉房非標(biāo)+債券：資產(chǎn)質(zhì)量下滑但規(guī)模有限

除涉房貸款外，銀行可能通過自營資金或表外理財(cái)資金投資房地產(chǎn)相關(guān)的債券（地產(chǎn)信用債、住房貸款抵押證券）和非標(biāo)資產(chǎn)（信托、資管計(jì)劃），銀行需要對這類涉房資產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

過去很長時(shí)間，房地產(chǎn)非標(biāo)融資的資金大部分來自于銀行系統(tǒng)，銀行資金借助信托、券商、保險(xiǎn)、基金子公司等通道投資非標(biāo)資產(chǎn)，繞道為房企融資開閘放水。近年來監(jiān)管嚴(yán)控通道業(yè)務(wù)，銀行投資非標(biāo)空間受限，疊加2021年部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，銀行動(dòng)態(tài)調(diào)整投資地產(chǎn)債比重。如2021年末招行表內(nèi)投向涉房非標(biāo)和信用債的資產(chǎn)規(guī)模同比大幅減少45.62%至1555億元，占總資產(chǎn)的比重1.68%，同比下滑1.74pct。

資產(chǎn)質(zhì)量方面，近階段房企債券和信托違約事件頻繁，相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量大幅下滑，但銀行所投資的涉房債券和信托相關(guān)資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)小于對公貸款，整體對銀行沖擊有限。如2021年末招行、興業(yè)、民生和平安銀行的對公涉房資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重為5%-10%，其中涉房非標(biāo)和債券占總資產(chǎn)的比重處于1%-3%之間。

當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口體現(xiàn)在對公業(yè)務(wù)（涉房信貸、非標(biāo)、債券）上。房企信用事件頻發(fā)的情況下，銀行明顯收縮對公業(yè)務(wù)規(guī)模，比如放緩信貸投放、減少地產(chǎn)債和相關(guān)信托計(jì)劃的投資比例，導(dǎo)致房企融資端出現(xiàn)一致性收縮，加速信用違約。信用一旦喪失，重新恢復(fù)需要付出更高代價(jià)。短期寬松政策無法改善房企信用環(huán)境，本次信用危機(jī)需要較長時(shí)間修復(fù)，主要信用風(fēng)險(xiǎn)對象從出險(xiǎn)房企向民營和混合所有制房企蔓延。部分房企只能選擇降價(jià)促銷、暫緩?fù)顿Y、加快存量資產(chǎn)處置速度來回籠現(xiàn)金，緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，避免自身信用受損。