銀行不會(huì)告訴一般人，比房貸利率還低的貸款

感謝老鐵垂青，樓司令--用佛系的心態(tài)看樓市。不急功近利，不亂打“誑語(yǔ)”。為購(gòu)房者決策把好關(guān)、置業(yè)路上買(mǎi)對(duì)房，司令期待和你有故事。

今年以來(lái)，時(shí)不時(shí)有老鐵困惑該不該替換房貸。而替換品就是看著比房貸利率還低的企業(yè)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，通常叫抵押經(jīng)營(yíng)貸。

最常用的抵押物是房子，雖然也有土地等也可以抵押，但抵押房子獲得的利率最低。

老鐵們之所有這想法，是由于今年疫情，上半年1年期和5年期以上的LPR一直下探。

前者跟抵押經(jīng)營(yíng)貸相關(guān)，目前利率3.85%，實(shí)際執(zhí)行加20個(gè)bp去到4.05%。

后者跟房貸掛鉤，目前為4.65%，目前首套利率通常加30~45個(gè)bp去到4.95~5.1%，高峰時(shí)上過(guò)5.2%，二套更高。

正因兩者利率有差，使得老鐵們動(dòng)了替換房貸的念頭，尤其前兩年高峰期入手二套房，利率去到5.88%的老鐵們，扣月供時(shí)，常常心里憋屈。

那在這種情況下，是否可以用經(jīng)營(yíng)貸來(lái)替換房貸呢？

在銀行規(guī)定層面上，顯然是不允許的。但事實(shí)上很多人都這么干了，而且用經(jīng)營(yíng)貸套出來(lái)的錢(qián)去干了很多事。

就如上半年，深圳的經(jīng)營(yíng)貸利率補(bǔ)貼后不到4%，引發(fā)大量投機(jī)炒家瘋狂抵押套錢(qián)，去樓市加杠桿。

具體操作是一些有房貸在身的業(yè)主，為了套錢(qián)買(mǎi)多套，先找機(jī)構(gòu)借錢(qián)過(guò)橋，還清房貸贖樓，再拿房子做抵押經(jīng)營(yíng)貸套錢(qián)出來(lái)，先還過(guò)橋資金，再入手多一套。

如果第二套全款，就繼續(xù)抵押套錢(qián)買(mǎi)第三套。房票不是問(wèn)題，反正找人合伙買(mǎi)或代持。

此事被媒體曝光后，坊間嘩然。

但其實(shí)這種操作老早就這么玩了，只是今年瘋狂過(guò)了頭，深圳漲太兇了。

但這事給了很多老鐵啟發(fā)，尤其早幾年買(mǎi)房升值較多、或高峰期高利率時(shí)買(mǎi)房的老鐵，也想抵押房子套錢(qián)出來(lái)繼續(xù)買(mǎi)房或替換房貸。

關(guān)于如何辦理抵押經(jīng)營(yíng)貸的操作，這事此前司令在一篇文章里講過(guò)，此處不再贅述，可參考這篇文章：這些人都這么玩經(jīng)營(yíng)貸！

這里先聲明一點(diǎn)，銀行發(fā)放的抵押經(jīng)營(yíng)貸只可以用于企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)之用，不能挪作他用，具體后果你懂的，此處也不想再啰嗦。

那么，今天這篇文章主要計(jì)算抵押經(jīng)營(yíng)貸和房貸這兩條數(shù)，究竟哪條數(shù)劃算，在什么樣的情況下劃算！

我們以同樣借款100萬(wàn)為例：

企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸以普遍10年期為準(zhǔn)，利率按當(dāng)下4.05%（以后也會(huì)隨著LPR浮動(dòng)）；

房貸利率以30年起為準(zhǔn)，利率按照5.1%來(lái)計(jì)算（變化同上）。

經(jīng)營(yíng)貸100萬(wàn)，雖然每年要回籠一次，但其實(shí)很簡(jiǎn)單就能規(guī)避。雖然沒(méi)人會(huì)借足10年，中途會(huì)重新抵押，因?yàn)槲飿I(yè)會(huì)升值。

但我們假設(shè)按照10年期做經(jīng)營(yíng)貸，總利息為40.5萬(wàn)，10年到期時(shí)一次性?xún)斶€本金100萬(wàn)，合計(jì)償還總本息140.5萬(wàn)。

而房貸利率貸30年，到了第10年（120個(gè)月）時(shí)贖樓，經(jīng)過(guò)計(jì)算，合計(jì)償還總本息146.75萬(wàn)。

以上兩者利息相差6萬(wàn)多，經(jīng)營(yíng)貸比房貸還少。如果貸款金額更多，經(jīng)營(yíng)貸更劃算。

但假如按照兩者都貸足30年來(lái)計(jì)算，那么總本息對(duì)比，房貸可就比經(jīng)營(yíng)貸少得多了。

那么大家一定非常好奇，在第幾個(gè)月時(shí)，兩者的合計(jì)償還本息是相等呢？

經(jīng)過(guò)計(jì)算，以上兩者的利息將會(huì)在第242個(gè)月（即20年零2個(gè)月）時(shí)非常接近。

雖然很少人會(huì)把房貸還上20年，但以上的數(shù)據(jù)透露了一個(gè)結(jié)論：

如果在房貸利率5.1%，且按30年等額本息的情形下，如果你只考慮供房20年內(nèi)就還掉房貸，那理論上用經(jīng)營(yíng)貸來(lái)替換房貸，是劃算的。

何況很多人都會(huì)在10年內(nèi)贖樓，而且不少人的房貸利息都超過(guò)5.1%，所以對(duì)于用經(jīng)營(yíng)貸來(lái)替換房貸，理論上對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)都劃算。

但，抵押經(jīng)營(yíng)貸不是每個(gè)人隨便都能做，首先你得是企業(yè)法人或者股東，你用于抵押的房子得不能有其它貸款。

不過(guò)對(duì)于已經(jīng)是企業(yè)法人或股東的老鐵來(lái)說(shuō)，以上的數(shù)算得很清楚。如果你用手頭做生意的錢(qián)來(lái)還掉房貸，再抵押套錢(qián)出來(lái)用于做生意，這理論上當(dāng)然可行的。

當(dāng)然，上面的結(jié)論是按照5.1%的利率去計(jì)算的。如果房貸利率是85折時(shí)代的4.165%，按照結(jié)論肯定不一樣了。兩者總償還本息相等的時(shí)間會(huì)比上文的20年明顯縮短，經(jīng)過(guò)計(jì)算大概在48個(gè)月左右。那么顯然也就沒(méi)有這個(gè)必要拿經(jīng)營(yíng)貸的錢(qián)去替換房貸了。

以上的結(jié)論僅供參考，大家心里有數(shù)就行了。如果你覺(jué)得自個(gè)房貸利率太高，想這樣倒騰一下，那么你自行去問(wèn)銀行唄。一般工行相對(duì)其他幾家銀行來(lái)說(shuō)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的綜合服務(wù)和政策比較不錯(cuò)。

最后，再重申一下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的錢(qián)只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)之用，不能挪作它用。如果你要挪作它用，你就只能祈禱自個(gè)運(yùn)氣好了。

佛山買(mǎi)房，問(wèn)問(wèn)樓司令吧！