房貸對于當今大多數(shù)年輕人來說都是一個不小的壓力。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，分攤到每個房貸客戶身上少則幾十萬多則幾百萬；另一則數(shù)據(jù)顯示個人住房貸款余額占到了居民總消費貸款的68%，也就是說銀行每放100萬的消費貸，其中的68萬元是房貸。

那么當我們手頭有了一些閑錢后，要不要考慮提前還貸呢？相信很多人都會考慮這個問題，畢竟對大多數(shù)傳統(tǒng)中國人來說，欠錢的感覺并不好受，這也是中國人的傳統(tǒng)觀念。那么今天老劉就為大家詳解一下提前還房貸是否劃算。

怎樣提前還款才劃算？

為了方便大家理解，我們舉個簡單的例子來分析：

小崔買了一套總價120萬元的房子：首付70萬元，另外向銀行貸款50萬元，貸款期限為20年。一年以后，小崔攢了10萬積蓄，他計劃將這10萬元積蓄提前還貸，在不考慮銀行違約金的前提下我們來計算一下：

我們以目前市場上利率最低的公積金貸款為例，當前公積金利率為3.25%，那么公積金貸款50萬，貸款20年的條件下，根據(jù)公積金房貸計算器計算，等額本息還款方式下，20年后的還款總額為68.06萬。

假如小崔手中的10萬元，一年后進行了提前還貸，20年后，我們實際的還款總額變?yōu)?2.3萬。由此計算，總的還款金額由68.06萬減少到52.3萬，實際可減少15.76萬元。也就是說提前還款10萬則20年里為小崔省下了5.76萬元的利息。

也許有人會問，小崔的貸款利率為公積金貸款的基準利率，而我的房貸利率本身就比較高呢？ 比如，我的貸款利率高達7.205%，那么我還適合提前還款嗎？實際上利率越高越適合提前還款，因為你的財務成本是隨著利息的增加而增加的，不信我們來計算一下：

同樣的50萬貸款，利率7.205%時，20年后本息總還款額為94.52萬，同樣一年后提前還款，如果提前還貸10萬元，20年后本息還款總額變是75.3萬，還款金額減少了19.2萬。也就是說提前還款10萬則20年里為你省下了9.2萬元的利息。

有閑錢應該還房貸中的公積金貸款部分還是商貸部分？

通過以上實例你發(fā)現(xiàn)了什么嗎？很簡單，假設你正享受著公積金低貸款利率或者7折的商貸款利率（3.43%），那么千萬不要急于還款。利率越高則提前還款越劃算；同樣假設你的房貸是商貸和公積金的組合貸款，如果要提前還款，那么請一定要還房貸中的商貸部分！

另外，在等額本息的還款方式下，越是貸款的前幾年，本金基數(shù)越大，利息自然也越高。因此，在貸款前幾年尤其是前5年，如果沒有其他合適的投資渠道的前提下，盡量將閑置資金用來多還款，使本金基數(shù)降下來，剩余貸款的利息負擔也會相應減小。

如果我們不提前還款，而用于銀行定存呢？我們以小崔這10萬元為例，以利率最大化的5年定期存款為例，當下中行5年定期存款基準利率為3.575%，滿5年取出，連本帶息再續(xù)存5年定期，以此類推直到存滿20年。20年后我們得到本息多少錢呢？本息總額為19.3萬元！這也是一筆很大的收益。當然了，這是在忽略利率下降和貨幣貶值的情況下得出的答案，實際根據(jù)通脹率，20年后的19.3萬也就相當于當下的10萬本金了。

那么假設你的手中真的有10萬元閑置資金，你會選擇提前還貸以節(jié)省房貸成本還是會選擇銀行定存呢？相信絕大部分人會拿自己的房貸利率和當下的存款利率做一個比較吧。

那么哪些人適合提前還房貸呢？

一、傳統(tǒng)觀念較強的人：誰的錢也不愿意欠，畢竟買房的目的就是為了更好的享受生活，假設成天因為房貸的壓力而患得患失，因為房貸的存在而吃不好睡不著，那么還是提前還款的好，不要讓房貸成為生活中的一個阻礙和壓力。

二、處于還款初期的人：房貸初期本金基數(shù)大、利息高，假設此時手頭有閑置資金又沒有更好的投資渠道，提前還貸是不錯的選擇。

三、把房子作為抵押標的物的人：目前房價已處于高位，評估價值也比購買初期上漲了很多，如果此時將房貸還清，再以房產(chǎn)抵押標的物則可以從銀行獲取更大的授信額度以支持自己生意的發(fā)展和周轉，那提前還貸是最佳選擇。

四、不還房貸也存不下錢的人：這部分人在當下也不是少數(shù)，很多人月賺1萬，留夠3000的房貸還款金額，剩余的7000都用來日?；ㄤN了，對于這部分“月光族”來說，積累下一年幾年的積蓄用來提前還貸是最佳選擇。

哪部分人不適合提前還貸呢？

從財富管理理念來說，資金的價值未最大程度的利用是對資金的極大浪費。簡單的說就是在能夠找到一款收益高于房貸利率的投資產(chǎn)品時，完全可以通過投資收益來覆蓋房貸而產(chǎn)生的利息成本。

同樣以上文為例，假設小崔是生意經(jīng)營者，手里需要留有一定的流動資金，那么我們不建議他提前還款。因為一般生意人的年化收益率在10%以上，再說生意經(jīng)營者對資金的需求是不確定性的，一旦遇到急需用錢的時候，再通過其他途徑融資往往利率較高，且很可能在時間上就來不及。

再者，對于風險抵抗能力弱的家庭也不建議提前還貸：比如，崔先生今年40歲，年薪20萬元但妻子常年全職在家?guī)蓚€孩子，家里還有兩個年邁的父母需要贍養(yǎng)，現(xiàn)家庭現(xiàn)金存款約10萬元，那么這10萬元適合用于提前還房貸嗎？顯然不適合，對于崔先生這樣的家庭而言，需要留下足夠的家庭備用金用于突如其來的失業(yè)、孩子教育開支、老人大病開支等等。

結語

以上分析了這么多我們可以看出，對于閑置資金是否適合用來提前還貸是不確定性的，除了考量有無優(yōu)于房貸成本的其他投資渠道外，還要考量個人的職業(yè)、家庭狀況、抗風險能力、個人的消費習慣等等。

但是對于普通的上班族來說，在可預見的未來沒有重大家庭支出的情況下，個人工作又比較穩(wěn)定、收入比較穩(wěn)定的前提下，可以適當?shù)脑诜抠J初期選擇提前還款一部分，降低貸款基數(shù)、節(jié)省利息支出，且利率越高越要考慮提前還款。