再度收緊!深圳房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸也要參照政府指導(dǎo)價

(記者 潘玉蓉)深圳住建局發(fā)布的二手房指導(dǎo)價,已在各個環(huán)節(jié)推行。3月1日,有消息稱深圳以房產(chǎn)為抵押的經(jīng)營貸口子被收緊,抵押房產(chǎn)也要執(zhí)行住建局發(fā)布的指導(dǎo)價,該指導(dǎo)價比評估公司發(fā)給銀行的評估價更低。證券時報記者了解到,深圳已有兩家銀行開始實施,預(yù)計其他銀行也將效仿。今年2月8日,深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制(指導(dǎo)價)。目前,指導(dǎo)價已經(jīng)在深圳四大行實施,光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農(nóng)村商業(yè)銀行也加入了隊伍,參考指導(dǎo)價來發(fā)放房貸。經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)評估按指導(dǎo)價打折“繼銀行按指導(dǎo)價上浮15%被政府辟謠后,經(jīng)營貸傳出最新消息,也按指導(dǎo)價執(zhí)行,四大行之一的中行即將執(zhí)行,抵押金額(放款額度)=面積×指導(dǎo)價單價×7成。目前中行已經(jīng)停止遞件?!?月1日,有消息稱經(jīng)營貸貸款額度將以指導(dǎo)價為基準(zhǔn)打7折。證券時報記者向深圳銀行人士處了解到,中行和上海銀行深圳分行已經(jīng)開始執(zhí)行,經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)的評估,以指導(dǎo)價為基準(zhǔn)打折。過去,銀行對中小企業(yè)發(fā)放以住房為抵押的經(jīng)營貸時,會找評估公司報價,并在報價基礎(chǔ)上打7折,留出安全邊際。由于房價多數(shù)時候是走在上升通道,評估公司的報價一般比市場實時的成交價格低,但評估公司每隔一段時間會調(diào)整評估價。有銀行業(yè)人士告訴證券時報記者,雖然評估價低于實時市場成交價,但仍比新發(fā)布的指導(dǎo)價高出不少。也就是說,現(xiàn)在個人申請住房抵押貸款,能獲得額度將會減少。上述人士預(yù)計,后續(xù)其他銀行也會跟進(jìn)。深圳四大行均已執(zhí)行指導(dǎo)價放貸2月8日,深圳市住建局發(fā)布了全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。住建部房地產(chǎn)專家、深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒接受媒體采訪時表示,二手房指導(dǎo)價格的形成,是以近一年深圳樓市網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ),通過調(diào)查市場實際成交及銀行評估價,綜合分析、測算形成的。銀行將以官方參考價作為發(fā)放貸款的重要參考,可以在這個基礎(chǔ)上有所浮動,但太過離譜則可能觸發(fā)約談,并對此承擔(dān)責(zé)任。此外,參考價也將會跟隨市場變動進(jìn)行更新。深圳最早響應(yīng)住房指導(dǎo)價的是光大銀行深圳分行。很快,越來越多的深圳銀行加入這個隊伍,有銀行是正式發(fā)文,有銀行則是口頭通知。建行深圳分行明確根據(jù)住建局發(fā)布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據(jù),自2月23日起開始執(zhí)行。幾乎同時,農(nóng)行深圳分行也表示,新政下發(fā)前的二手房貸款按原有制度執(zhí)行,新政實施后該行以深圳住建局發(fā)布的指導(dǎo)價為貸款發(fā)放的重要參考,具體細(xì)則正在研究制定中。很快,四大行深圳分行都響應(yīng)了政府指導(dǎo)價。2月底,總部位于深圳的深圳農(nóng)商行也做出了類似表態(tài)。房貸按指導(dǎo)價上浮15%指導(dǎo)價畢竟只是參考,銀行放貸需要基于市場實際情況,按道理應(yīng)允許有一定的偏離度。這個偏離度到底可以有多大?曾有人在微博發(fā)布消息稱,二手樓按照指導(dǎo)價放款,可以上浮15%,即如果指導(dǎo)價10萬/平,可以按照11.5萬/平貸款。經(jīng)營抵押貸款暫時按照原評估價。但上述消息并沒有得到銀行的確認(rèn),包括被點名的兩家銀行也未置可否。招商銀行深圳分行對證券時報記者表示,該行將嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求。建設(shè)銀行深圳分行則表示,為貫徹落實“房住不炒”,促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,該行將二手房成交參考價格作為個人再交易貸款發(fā)放的重要參考依據(jù),具體實施細(xì)則還在進(jìn)一步研究和完善中。多地嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市2020年以來,政府鼓勵銀行對小微企業(yè)主發(fā)放房貸,讓部分人看到了鉆政策漏洞的機(jī)會。相比住房按揭貸款,經(jīng)營貸價格更便宜且有額度,于是有購房者想出辦法,先借錢全款買房,再以住房為抵押,向銀行套取經(jīng)營貸拿來還買房的貸款。監(jiān)測到這個動向,去年以來,多地監(jiān)管部門發(fā)文,嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市。據(jù)證券時報記者了解,深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個人,半年內(nèi)再申請經(jīng)營貸,銀行將不予批準(zhǔn),6個月后根據(jù)實際情況授信。上海地區(qū)銀行對消費貸、經(jīng)營貸展開自查追溯期,也接近6個月。今年1月底,上海銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房信貸管理工作的通知》,要求各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進(jìn)行全面自查,禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。北京銀保監(jiān)局2月20日在官網(wǎng)上表示,針對北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些投機(jī)炒房苗頭,金融管理部門主動出擊密集亮劍,嚴(yán)密防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。稍早一段時間,廣東銀保監(jiān)局通過窗口指導(dǎo)、監(jiān)管提示約談等方式,部署全轄區(qū)銀行機(jī)構(gòu)開展快速自查,全面摸排有關(guān)情況,針對違規(guī)問題立查立改,嚴(yán)格規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作,及時堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程。

用房產(chǎn)做抵押的貸款,l借新還舊以后超過了坻押期限,抵押還有效嗎?

一、民法典中個人房產(chǎn)抵押借款到期未還怎么處理民法典規(guī)定,個人抵押房屋后,借款到期后不還的,構(gòu)成合同違約。抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán),通過拍賣、變賣房屋清償債務(wù)?!吨腥A人民共和國民法典》第四百一十條 【抵押權(quán)的實現(xiàn)】債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的,其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的,抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)折價或者變賣的,應(yīng)當(dāng)參照市場價格。二、房產(chǎn)抵押合同生效條件有哪些1、房地產(chǎn)抵押合同是從合同,房地產(chǎn)抵押合同生效的前提是所擔(dān)保的主債合同生效。2、房地產(chǎn)抵押合同是民事法律行為,它發(fā)生效力的前提是它不違背相關(guān)的法律規(guī)定,是有效的民事法律行為。3、房地產(chǎn)抵押合同,自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實踐當(dāng)中僅移交房地產(chǎn)權(quán)利證書的,一般不會使房地產(chǎn)抵押合同生效。但是,如果當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時,因登記部門的原因致使其無法辦理抵押登記的,抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的,可以認(rèn)定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。也即可以認(rèn)定房地產(chǎn)抵押合同有效,只是不能對抗第三人。

多地嚴(yán)查經(jīng)營貸“房住不炒”加碼

近日,北上廣深等一線城市相繼嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市現(xiàn)象,多家銀行要求違規(guī)者提前還本付息。這是繼“三道紅線”以及房地產(chǎn)貸款集中度管理制度后,金融監(jiān)管部門落實“房住不炒”政策的再一重要舉措。今年以來,各地相繼出臺房地產(chǎn)健康發(fā)展調(diào)控政策,增加供應(yīng)調(diào)控需求,加強(qiáng)監(jiān)管。特別是在銀行信貸資金整體較寬裕的環(huán)境下,堵住了經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的渠道,有效抑制樓市非理性發(fā)展。何為經(jīng)營貸?經(jīng)營貸顧是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品,借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款,貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。國家為支持實體經(jīng)濟(jì),幫助企業(yè)解決融資難等問題,特別是疫情發(fā)生以來,實體經(jīng)濟(jì)遭受到重創(chuàng),資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難,為幫助企業(yè)解決難題,國家下放了不少資金用于扶持企業(yè)發(fā)展。據(jù)悉,這類資金一般利率較低,年限也相對較長。經(jīng)營貸初衷是好的,但卻被部分購房者鉆了空子。部分經(jīng)營貸利率低至3.6%-3.8%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期的房貸利率。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2021年3月份中國房貸市場報告,全國重點城市的房貸利率整體水平進(jìn)一步上漲。2021年3月份,全國首套房貸款平均利率為5.28%;二套房貸款平均利率為5.57%。除了利率低外,辦理程序簡單也成為經(jīng)營貸流入樓市的重要原因。記者了解到,只需注冊一個公司,公司法人利用企業(yè)營業(yè)執(zhí)照同時將房產(chǎn)抵押,就可辦理經(jīng)營貸,經(jīng)營貸款項即打入三方賬戶,客戶在三方見證下進(jìn)行提現(xiàn)用于購房。值得一提的是,即使名下沒有注冊公司,中介仍有辦法幫助辦理經(jīng)營貸?!澳壳?,全國樓市的運行態(tài)勢和2015年、2016年類似,從深滬一線城市,蔓延到廣州、北京以及其他熱點二線城市,都市圈的熱度明顯回升。不控制做經(jīng)營貸的資金流向?qū)⒖赡苤颇J叫乱惠喤菽呐噬?。?yán)打經(jīng)營貸和資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主要工作,這關(guān)系到今年的樓市能否穩(wěn)定下來?!睆V東省住房政策研究中心首席研究李宇嘉表示。各地相關(guān)部門相繼“亮劍”北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部2月10日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》(以下簡稱《通知》),旨在圍堵個人經(jīng)營性貸款資金被違規(guī)挪用至房地產(chǎn)市場的行為?!锻ㄖ芬筱y行加強(qiáng)對第三方機(jī)構(gòu)合作貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)管理力度,此外,針對長期以來信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等亂象中借款人違規(guī)成本過低、守信意識不強(qiáng)的問題,《通知》強(qiáng)調(diào)完善合同約束機(jī)制,要求銀行簽訂個人經(jīng)營性貸款合同時,應(yīng)設(shè)定針對信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等各類不誠信行為的約束性或懲罰性條款,并充分提示借款人。3月3日,杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》,新政同樣提出嚴(yán)格防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對記者表示,杭州此次新政重點提及此項內(nèi)容,有利于減少投機(jī)炒房行為,對于房地產(chǎn)市場的降溫起到一定作用,同時也呼應(yīng)了此前央行出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,對于資金違規(guī)流入房地產(chǎn)加強(qiáng)監(jiān)管,體現(xiàn)了政府對于促使資金脫虛向?qū)嵉臎Q心。3月19日,北京市銀行業(yè)協(xié)會向各會員銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人信貸業(yè)務(wù)管理工作的倡議書》(以下簡稱《倡議書》)?!冻h書》主要從完善貸款合同約束懲戒條款、規(guī)范中介機(jī)構(gòu)管理、防范輿情聲譽(yù)風(fēng)險和加強(qiáng)金融消費者教育等方面向會員銀行提出倡議,防范套取銀行信貸資金以及挪用個人經(jīng)營性貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場的行為。北京市銀行業(yè)協(xié)會表示,近期北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些投機(jī)炒房苗頭,金融監(jiān)管部門主動出擊、密集亮劍,嚴(yán)密防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場?!冻h書》的發(fā)出主要是為配合《通知》落實執(zhí)行以及監(jiān)管部門近期開展的個人信貸業(yè)務(wù)專項整治工作。有效抑制樓市過熱自監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行嚴(yán)查經(jīng)營貸,據(jù)統(tǒng)計,廣州銀保監(jiān)局涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額約為2.77億元,目前以責(zé)令銀行限期整改并對有關(guān)部門進(jìn)行處罰;深圳通報顯示,已責(zé)令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款,叫停風(fēng)險隱患較大的業(yè)務(wù),處罰金額合計575萬元。除此之外,金融機(jī)構(gòu)等還要求自查,及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。“監(jiān)管部門對經(jīng)營貸、消費貸流入樓市嚴(yán)查,體現(xiàn)了對房地產(chǎn)金融的強(qiáng)管控信號,”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此舉將有效降低違規(guī)炒房者操作空間,讓貸款回歸本質(zhì),抑制樓市非理性發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局顯示,2月份70城新建商品住宅房價指數(shù)來看,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%,漲幅比上月回落0.1個百分點。其中,北京價格較上月擴(kuò)大0.2個百分點;深圳較上月回落0.2個百分點,主要是原因是深圳1月份以來不斷加碼調(diào)控為樓市降溫,市場熱度有所回落。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%,漲幅與上月相同。業(yè)內(nèi)專家對此表示,整體來看,2月份受到多地政府“就地過年”號召以及多數(shù)售樓處春節(jié)期間“不打烊”影響,加之政策下的恐慌情緒蔓延,熱點城市市場熱度走高,但是隨著多城加碼調(diào)控,信貸政策收緊等影響下,后期市場熱度或?qū)⒅饾u回落,房價漲幅或?qū)⑹照?/p>全方位調(diào)控升級抑制樓市虛火,嚴(yán)查經(jīng)營貸資金流入樓市

民生證券研報認(rèn)為,此輪調(diào)控的背景是,去年疫情影響下政策邊際放松和房地產(chǎn)市場迅速恢復(fù),因此調(diào)控措施為彌補(bǔ)政策漏洞、抑制投機(jī)、供給端持續(xù)發(fā)力。值得注意的是,本輪調(diào)控中,除常規(guī)調(diào)控外,金融監(jiān)管等舉措成為重點,“全方位”加碼的態(tài)勢已經(jīng)愈發(fā)明顯。嚴(yán)查經(jīng)營貸資金流入樓市去年12月底,央行與銀保監(jiān)會宣布建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)集中度管理制度,對房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比上線分成五檔管理。這項制度的建立,就此拉開了樓市金融監(jiān)管的帷幕。今年1月,監(jiān)管部門對廣州各家銀行新增個人住房貸款占比進(jìn)行嚴(yán)格限制。在這一新要求的影響下,房貸批貸速度明顯慢了下來,令市場交易有所放緩。不過,金融監(jiān)管的重點,更在于對經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市的嚴(yán)防死守。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,通過“過橋融資——全款買房——套取經(jīng)營貸——還掉過橋融資”可多次套利,房產(chǎn)增值就能把增值部分套出來,循環(huán)往復(fù)。這令“房住不炒”的頂層架構(gòu)被變現(xiàn)削弱,也對中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形成“擠出效應(yīng)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,由于經(jīng)營貸適合投資購房且基本集中在改善和高端住房,所以這一輪樓市火熱明顯從中高端市場開始。此前,國內(nèi)多地監(jiān)管層已經(jīng)發(fā)文要求嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸流入樓市,對于會不會真下狠手,外界看法不一,但最終廣東動了真格。3月16日,廣東銀保監(jiān)局披露,轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)已完成個人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點共4501個,排查個人經(jīng)營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元,發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元共920戶,其中廣州地區(qū)為1.47億元共305戶。銀行機(jī)構(gòu)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施。張大偉認(rèn)為,針對一些短期內(nèi)用新房證以及新企業(yè)注冊就套取經(jīng)營貸的行為,最近的打壓非常有力,能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發(fā)展。調(diào)控措施更加全面在采取金融監(jiān)管,嚴(yán)厲打擊經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市外,在廣東省內(nèi),深圳、東莞等地的限購類措施同樣在加碼。為應(yīng)對一、二手房價倒掛嚴(yán)重滋生的搶房、代持炒房等行為,深圳2月發(fā)布二手房成交參考價格發(fā)布機(jī)制。貝殼研究院在一份報告中指出,成交參考價出爐后,深圳日均新增房源掛牌量和均價保持了1月的水平,在成交不活躍、市場不明朗的前提下,買賣雙方都持觀望態(tài)度,改善型購房客戶有所減少。另外,深圳幾天前還悄然發(fā)布一份文件,對1月23日嚴(yán)查購房資格和打擊違規(guī)行為的新規(guī)進(jìn)行政策解讀,指出要對弄虛作假等情況將進(jìn)行聯(lián)合懲戒,違法者移送公安機(jī)關(guān)處理。緊鄰深圳的東莞在2月27日凌晨加碼調(diào)控,要求新入戶居民購買首套房需同時滿足落戶滿半年和連續(xù)繳納社保滿半年,二套房社保由兩年改為三年,且首套未結(jié)清時二套房首付不低于50%。另外,離婚兩年內(nèi)買房者將按照離婚前家庭房屋套數(shù)計算,以企業(yè)名義在東莞購房,也需要注冊滿兩年。如果說深圳、廣州此前樓市過熱態(tài)勢較為明顯,那么東莞的限購升級則讓外界注意到此地樓市先前的一路上行。易居研究院的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從去年1月到今年1月,東莞二手房成交均價從15179元/平方米逐步上升至17308元/平方米,2月一度回調(diào),但仍有16087元/平方米。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,東莞對于企業(yè)端的限購有助于打擊各類以企業(yè)名義炒房的現(xiàn)象,各類新規(guī)對于東莞房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定會有利好。潛移默化影響樓市今年全國兩會的政府工作報告中再度強(qiáng)調(diào),堅持“房住不炒”的定位,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期??v觀近三個月來的調(diào)控措施會發(fā)現(xiàn),本輪樓市政策收緊,特別是在金融監(jiān)管層面的舉措,打擊的目標(biāo)正是炒房及衍生的違法違規(guī)行為,各類調(diào)控政策也在圍繞“房住不炒”落地。除了金融監(jiān)管和限購措施外,廣州、深圳還被列入土地出讓“兩集中”的試點城市。目前兩地尚未公開具體實施細(xì)則,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“兩集中”讓土地密集供應(yīng),實際上形成了土地市場的“博覽會”,對各家房企來說拿地機(jī)會相對多,有助于控制低價。越秀地產(chǎn)董事長、執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2020年業(yè)績發(fā)布會上也表示,集中供地對公司整體有利?!巴恋睾徒鹑诘拈L效機(jī)制正在建立,”李宇嘉表示,盡管中間有波折,但政策決心很大,且講求智慧,對樓市的影響潛移默化,潤物細(xì)無聲,這就是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。預(yù)計今年全國房地產(chǎn)投資仍保持一定韌性,而信貸環(huán)境大概率收緊可能會導(dǎo)致住房需求更加理性釋放,預(yù)計銷售面積會小幅下降。

經(jīng)營貸炒房大曝光,前海成重災(zāi)區(qū)。你怎么看現(xiàn)如今的房產(chǎn)市場?

房屋最近又出現(xiàn)在新聞中,不是因為價格,而是因為商業(yè)貸款??諝す镜乃姓咦罱l(fā)現(xiàn),他們可以以一個很好的價格出售之前不想要的業(yè)務(wù),這是怎么回事?房屋最近又出現(xiàn)在新聞中,不是因為價格,而是因為商業(yè)貸款??諝す镜乃姓咦罱l(fā)現(xiàn),他們可以以一個很好的價格出售之前不想要的業(yè)務(wù),這是怎么回事?今年2月,深圳出臺了一項針對中小企業(yè)經(jīng)營困難的補(bǔ)貼措施。這些企業(yè)可以通過降低利率或降低費用來獲得貸款補(bǔ)貼,從而幫助自己的企業(yè)完善資金鏈。把租戶和中間人一起炒了用于幫助小企業(yè)的資金現(xiàn)在正流入房地產(chǎn)市場,推高了當(dāng)?shù)貎r格,使一些小企業(yè)無法獲得貸款。這也引發(fā)了一些問題,因為申請商業(yè)貸款在銀行是一個受到嚴(yán)格控制的過程。申請下來的經(jīng)營貸款,中介先將其存入別人的賬戶,再收取一定的手續(xù)費,最后幫助炒房房客取錢。投機(jī)租戶評價在中國人的傳統(tǒng)意識中,有買地的習(xí)慣。不用說,一個人似乎只有有了房子才能有根,而住在別人的房子里總是會有一種漂泊感。因此,沒有房子是無法忍受的。在此基礎(chǔ)上,囤積就成了一種“習(xí)慣”。我們知道,在過去的十年左右,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了牛市,以前不為人知的房價突然變得遙不可及。房子的投資價值出現(xiàn)了,每個人都看到了買房子賺錢,可以讓自己的財富增長爆炸式增長。于是他們開始倒賣房子,產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)。在過去20年的中國房地產(chǎn)市場上,無數(shù)的購房者的財富翻了一番,而那些沒有或沒有房子的人卻被遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在了后面。正是房地產(chǎn)市場的長期牛市導(dǎo)致中國形成了“房價一直在上漲的信念”,因此他們多年來一直在投資房地產(chǎn),努力實現(xiàn)財富的增長。房地產(chǎn)的快速發(fā)展形成了一條有利可圖的產(chǎn)業(yè)鏈。商人依靠自己敏銳的嗅覺來尋找機(jī)會和空間,獲取高額利潤。如:“投機(jī)集團(tuán)”的流動浮出水面。使政府的宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)。必須出臺更多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。促進(jìn)房地產(chǎn)市場軟著陸。房地產(chǎn)的快速發(fā)展形成了一條有利可圖的產(chǎn)業(yè)鏈。商人依靠自己敏銳的嗅覺來尋找機(jī)會和空間,獲取高額利潤。如:“投機(jī)集團(tuán)”的流動浮出水面。使政府的宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)。必須出臺更多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。促進(jìn)房地產(chǎn)市場軟著陸。房地產(chǎn)的快速發(fā)展形成了一條有利可圖的產(chǎn)業(yè)鏈。商人依靠自己敏銳的嗅覺來尋找機(jī)會和空間,獲取高額利潤。如:“投機(jī)集團(tuán)”的流動浮出水面。使政府的宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)。必須出臺更多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。促進(jìn)房地產(chǎn)市場軟著陸。房地產(chǎn)是世界上重要的資產(chǎn)配置方式,當(dāng)然在中國也是如此。當(dāng)金錢充裕時,投資和對抗通貨膨脹是很自然的事。房地產(chǎn),作為一種對抗通貨膨脹的常用手段,現(xiàn)在正被投資。目前,經(jīng)過幾年的調(diào)控,很多城市的房價都出現(xiàn)了回落,人們對房價的“信念”也發(fā)生了變化。中國人深受傳統(tǒng)觀念的影響。在封建社會,購買土地和財產(chǎn)是很普遍的。當(dāng)你有錢的時候,買土地和房子是一種傳統(tǒng)。所以現(xiàn)在人們是一樣的。衡量一個人金錢的標(biāo)準(zhǔn)是他是否有房子,他有多少公寓。對于現(xiàn)代人來說,財產(chǎn)也是衡量財富的一種方式。個人需求的持續(xù)增長,擁有第一個房子后,與家庭成員的增加,方便孩子上學(xué),退休等等,他們買了一個大的房子,學(xué)區(qū)的房子和一個海邊別墅,都是偽裝成炒飯的一員??傊康禺a(chǎn)投機(jī)是巨大利潤誘惑和個人財富需求的必然結(jié)果。

經(jīng)營貸炒房大曝光!前海成重災(zāi)區(qū),現(xiàn)今當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場如何?

炒房在當(dāng)下已經(jīng)屢見不鮮,貸款炒房也不少見。在深圳很多房子房價下跌卻也賣不出,只有房價漲時才賣,房價虛漲,對于剛需用房者來說堪比殺豬盤。一些炒房團(tuán)可謂是瘋狂至極,自己資金不夠就貸款,組團(tuán),給房價上漲添磚加瓦,讓普通民眾苦不堪言。經(jīng)營貸炒房一位網(wǎng)名為“美媽陳小泉”的網(wǎng)友申請了385萬個人經(jīng)營貸用于炒房,其名下還有更多的貸款也是用于炒房。本是為了支持小微企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營貸,在非法中介的推波助瀾下違規(guī)用于購房,甚至滋生了制造、提供虛假資料騙取貸款的灰色產(chǎn)業(yè)鏈,小微企業(yè)的曙光,變成了炒房獲利的工具。實際上利用經(jīng)營貸資金購房,實質(zhì)是一種加杠桿的行為,會加重個人和家庭的財務(wù)負(fù)擔(dān)。一旦金融機(jī)構(gòu)排查發(fā)現(xiàn),不但會提前收回貸款,貸款人還需要賠償違約金,并影響銀行信用記錄。購房者若無法提前還款還將會面臨被訴訟、執(zhí)行的風(fēng)險。合伙炒房合伙炒房最知名的就是深房理,深房理合伙炒房的套路,曾經(jīng)也有官媒多次報道,不過據(jù)說不僅沒有影響經(jīng)營,反而媒體幫忙擴(kuò)大了知名度,給他們帶來了更多業(yè)務(wù)。深房理合伙炒房直接導(dǎo)致前海的房價價格虛高情況嚴(yán)重。就比如諾德假日花園66平的小戶型,去年一路從700萬、800萬一直跑到1100萬!漲幅超過50%!還有佳兆業(yè)前海廣場房子成交單價在一年里就從8.6萬/平漲到了14.6萬/平,成交總價漲了約500萬。合伙炒房炒的不是錢而是我們的未來,讓我們的未來生活成本不斷增加,我們辛苦工作,到頭來不過是為炒房團(tuán)龐大資金添磚加瓦。當(dāng)下的深圳房產(chǎn)市場當(dāng)下十分不建議投資或購買深圳房產(chǎn),深圳房產(chǎn)現(xiàn)在正是深圳牛市的房價高點,許多炒房者不斷提高房價讓房價虛漲,現(xiàn)在入場的,都會淪為韭菜。深圳的二手房買賣,賣房覺得參考價低,不賣,買方覺得高價接盤,不買。目前二手房市場處于混沌、膠著的狀態(tài)。貿(mào)然入場,風(fēng)險太高。在掛牌價尚未恢復(fù)、銀行貸款操作細(xì)則尚未明確前,先觀望,變數(shù)來臨之前,最好的動作是按兵不動。

三部門嚴(yán)打經(jīng)營貸進(jìn)樓市 房價會下降嗎?

用做生意名義貸款買房?不行!3月26日,銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發(fā)布關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知,嚴(yán)打經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)樓市。為何要嚴(yán)打經(jīng)營貸進(jìn)樓市?通知提到,近期一些企業(yè)和個人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問題突出,影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果,擠占支持實體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。在貝殼研究院高級分析師潘浩看來,2020年疫情暴發(fā)以來,政府部門為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展出臺系列金融優(yōu)惠政策,為中小企業(yè)減負(fù)。然而炒房者們利用規(guī)則空間通過經(jīng)營貸支付購房款,熱點城市出現(xiàn)了比較明顯的過熱趨勢,并且出現(xiàn)了“市場過熱”、“違規(guī)資金”入市之間的惡性循環(huán),加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。2021年初以來,北京、上海、廣州、深圳等多地多地已經(jīng)對違規(guī)挪用經(jīng)營貸炒房的行為展開了“圍剿”。近日,北京銀保監(jiān)局通報,轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查,發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元。另,廣東相關(guān)部門排查發(fā)現(xiàn)轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“這是銀保監(jiān)會等部門首次系統(tǒng)對經(jīng)營貸進(jìn)行管控的政策,進(jìn)一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向?!比绾畏乐菇?jīng)營貸違規(guī)進(jìn)樓市?通知要求,一是要加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查。切實加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款“三查”,落實好各項授信審批要求,不得向無實際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。二是加強(qiáng)信貸需求審核,要對經(jīng)營用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實質(zhì)性審核,不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查,不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。三是加強(qiáng)貸款期限管理,要根據(jù)借款人實際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理,確保資金真正用于企業(yè)經(jīng)營,等等?!按舜握呙鞔_了‘空殼公司’的概念,這也是首次明確無實際經(jīng)營的小微企業(yè)的名稱。”嚴(yán)躍進(jìn)稱,空殼公司確實存在騙貸且違規(guī)把資金投向房地產(chǎn)的嫌疑。類似空殼公司后續(xù)將面臨較大的審查。此外,通知還要求,重點審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性,對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的,審慎確定貸款抵押成數(shù)。抵押人持有被抵押房產(chǎn)時間低于3年的,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)定期核查貸款使用情況并保存核查記錄?!斑@兩年房產(chǎn)炒作過程中出現(xiàn)了一種做法,即先借款買房然后通過抵押來套取資金,這是一種很隱蔽的騙貸模式。當(dāng)前對于此類抵押的做法進(jìn)行規(guī)范,有助于打擊‘買房-抵押-融資-再買房’的炒房模式?!眹?yán)躍進(jìn)表示。如何預(yù)防銀行內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)操作?“整治銀行內(nèi)鬼是整治經(jīng)營貸亂象的重要前置條件?!睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,“經(jīng)營貸能夠流入樓市,授信層層審查能夠通過,主要原因之一就在于銀行內(nèi)部的理財經(jīng)理、客戶經(jīng)理與外部的資金中介(小貸公司、私募基金、投資理財平臺、房屋管家等)和房產(chǎn)中介合作,共同套取資金?!睘榱朔乐广y行內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)操作,通知要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要落實主體責(zé)任,進(jìn)一步強(qiáng)化合規(guī)意識和審慎經(jīng)營理念,認(rèn)真梳理經(jīng)營用途貸款業(yè)務(wù)操作流程,扎緊制度籠子,切實強(qiáng)化內(nèi)部問責(zé)。同時,銀行要加強(qiáng)對分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營用途貸款的監(jiān)測分析。要加強(qiáng)員工異常行為監(jiān)控,嚴(yán)防內(nèi)外勾結(jié),對相關(guān)違法違規(guī)人員依法嚴(yán)格問責(zé)。同時,各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要制定各類中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),建立合作機(jī)構(gòu)“白名單”。對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機(jī)構(gòu),一律不得進(jìn)行合作,并將相關(guān)機(jī)構(gòu)名單報送地方有關(guān)管理部門,對存在違法行為的及時移交司法機(jī)關(guān)。違規(guī)挪用經(jīng)營貸買房會受到哪些處罰?通知要求,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù),不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金;在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時,應(yīng)要求購房人書面承諾,購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。同時,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步嚴(yán)格貸中貸后管理。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風(fēng)險和相關(guān)影響,在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應(yīng)同時簽訂資金用途承諾函,明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款,壓降授信額度,并追究相應(yīng)法律責(zé)任?!皬?qiáng)制收回”已有先例。深圳銀保監(jiān)局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報經(jīng)營貸專項核查結(jié)果:已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款,處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家,處罰問責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次,處罰金額合計575萬元。通知也明確,各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員違規(guī)行為“黑名單”,加大處罰問責(zé)力度并定期披露。中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人答記者問表示,后續(xù)要將經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)等相關(guān)問題作為各類檢查的重要內(nèi)容,依法嚴(yán)格問責(zé),加強(qiáng)聯(lián)合懲戒,將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經(jīng)營用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時納入征信系統(tǒng)。樓市會降溫嗎?房價會下降嗎?根據(jù)通知,三部門要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查,于2021年5月31日前完成排查工作,并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度。“一季度,樓市升溫,尤其一線城市的樓市升溫明顯,其中很重要的因素是經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場?!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為,嚴(yán)查經(jīng)營性貸款流入樓市對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有積極意義。在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來,政策旨在減少房地產(chǎn)投資性需求,推動房地產(chǎn)回歸居住屬性,有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。政策還釋放了房地產(chǎn)金融側(cè)持續(xù)收緊的信號,房地產(chǎn)金融側(cè)的管控將成為房地產(chǎn)長效機(jī)制中重要的組成部分?!皩?jīng)營貸違規(guī)流入樓市的查處從城市上升到了中央,將更有利于堵住漏洞,給一些城市過熱的樓市降溫?!迸撕普f。

2020年特別的的一年,房價真的會如上面說的降價嗎?

從去年的政府上的調(diào)控政策上來看,房價在現(xiàn)在的發(fā)展,市場上看不手的手也會來干涉,不少的業(yè)內(nèi)人也表示,在2020年,房價可能會下降,不過為了能夠保持市場的平衡,并不會下降很快。我們大家應(yīng)該都知道,國家有一部分的收入來自房產(chǎn)稅,在2020年的房價如果真的跌成了“白菜價”肯定就會減少這部分地稅,對國家的發(fā)展也不利的?,F(xiàn)在的房地產(chǎn)銷售,大部分都是賣期房,很少有在現(xiàn)房時才開始出售的。就是說從取得預(yù)售證開始出售,直到樓梯蓋完、園林景觀、配套設(shè)施全部完成,能夠達(dá)到進(jìn)戶條件的時候,在這兩年多的時間里,如果開發(fā)商降價,就會有先前購買的客戶到售樓處進(jìn)行維權(quán),要求退房。所以開發(fā)商為了保住這些老客戶,不讓老客戶與新客戶產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”,退房導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以開發(fā)商是不敢輕易降價的。