就在這兩天，樂(lè)居君突然從二手中介收到消息：
被納入?yún)⒖純r(jià)的二手房，現(xiàn)在可以不受參考價(jià)限制去銀行申請(qǐng)貸款了！
要注意，這里說(shuō)的不是特定哪家銀行，而是已經(jīng)有多家銀行都允許這種操作。
還記得當(dāng)初二手房參考價(jià)出臺(tái)時(shí)，就有多家銀行明確表示會(huì)按照參考價(jià)放款。
這意味著，如果房子的實(shí)際成交價(jià)高于參考價(jià)的話，超出參考價(jià)的部分就需要買房者一次性交齊，而這往往是一筆不小的費(fèi)用，大多數(shù)剛需客很難承擔(dān)得起，這也直接導(dǎo)致了廣州的二手房市場(chǎng)進(jìn)一步遇冷。
因此，若是銀行貸款真的可以不受參考價(jià)限制，無(wú)疑會(huì)給二手房市場(chǎng)“添把火”。不過(guò)，實(shí)際情況是怎樣呢？
光大、工行、廣州銀行：
情況屬實(shí)
按照中介的說(shuō)法，現(xiàn)在明確可以不受二手房參考價(jià)限制放貸的銀行有廣發(fā)銀行，民生銀行和光大銀行，工商銀行和交通銀行貸6成的話也可以。
為此，樂(lè)居君馬上向各個(gè)銀行逐一確認(rèn)。
光大銀行和工商銀行的答復(fù)是，放款額度只會(huì)參考第三方評(píng)估公司的估價(jià)，估價(jià)是否高于參考價(jià)并沒(méi)有影響，算是印證了中介人員的說(shuō)法。
然而，廣發(fā)銀行和民生銀行雖然也是根據(jù)評(píng)估價(jià)放款，但工作人員表示，若是評(píng)估價(jià)高于參考價(jià)的話，則會(huì)按照參考價(jià)來(lái)。
房子如何估價(jià)？
總的來(lái)說(shuō)，若買房者想要申請(qǐng)到不受參考價(jià)限制的貸款，目前暫時(shí)只有光大、工行和廣州銀行可以實(shí)現(xiàn)，而且這是建立在銀行的評(píng)估價(jià)高于參考價(jià)的前提下。
那么，房子的評(píng)估價(jià)又是如何確定的呢？
據(jù)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)法，目前，房子的價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)主要有以下幾方面：
一、根據(jù)同小區(qū)內(nèi)其他房子的最新成交價(jià)估價(jià)；
二、根據(jù)周邊類似房源的成交價(jià)估價(jià)；
三、根據(jù)收益法進(jìn)行估價(jià)：設(shè)置一個(gè)房?jī)r(jià)和租金的合理比例，由房子目前的租金進(jìn)行倒推。
四、參考國(guó)內(nèi)幾大房屋中介網(wǎng)站上相似房源的報(bào)價(jià)。
該業(yè)內(nèi)人士表示，房子評(píng)估價(jià)的關(guān)鍵不在于準(zhǔn)不準(zhǔn)確，而在于是否具有法律效應(yīng)。目前銀行委托的都是有評(píng)估資質(zhì)的正規(guī)公司，在評(píng)估公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)師的資格證書齊全的前提下，評(píng)估價(jià)格就是有法律效應(yīng)的，銀行直接按照該評(píng)估價(jià)格放款就不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)。
他還補(bǔ)充道，目前廣州出臺(tái)的是參考價(jià)，并非指導(dǎo)價(jià)，起到的是“僅供參考”的作用。
此外，一位二手中介提到，目前第三方機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)一般與網(wǎng)簽價(jià)持平。而在二手房參考價(jià)政策出臺(tái)前，評(píng)估價(jià)基本都會(huì)比網(wǎng)簽價(jià)要高。
參考價(jià)出臺(tái)，
廣州二手房量?jī)r(jià)齊跌
話說(shuō)回來(lái)，雖然參考價(jià)不具備什么強(qiáng)制性，但是其“威懾力”還是有的。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-10月廣州二手成交市場(chǎng)整體呈現(xiàn)高開(kāi)低走的走勢(shì)，上半年形勢(shì)向好，除開(kāi)春節(jié)月2月，1月至5月均網(wǎng)簽成交超一萬(wàn)套的二手住宅。
從6月開(kāi)始，成交量開(kāi)始下滑，而到了8月底參考價(jià)的出臺(tái)，9月和10月的成交量下跌得更為明顯。其中，10月份廣州二手住宅成交量?jī)H有5206套，同比下降51.27%，環(huán)比下降15.91%；刷新2021年內(nèi)新低，且該成交量?jī)H僅達(dá)到1月份的三分之一。
除了成交量下降以外，廣州二手房整體均價(jià)也呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，目前成交均價(jià)已經(jīng)跌回3萬(wàn)元/㎡！
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析：
10月份廣州各區(qū)二手成交均價(jià)均有明顯降幅，市場(chǎng)原因主要包括兩方面：
首先，8月末首批96個(gè)小區(qū)的二手交易參考價(jià)出臺(tái)，市場(chǎng)陷于參考價(jià)范圍會(huì)否持續(xù)擴(kuò)大的恐慌情緒，帶動(dòng)一波高價(jià)二手房源在9月集中簽約，導(dǎo)致9月二手均價(jià)虛高，10月回歸真實(shí)；
其次，近期廣州一手樓盤紛紛打折促銷，以價(jià)換量，市場(chǎng)眼球被一手樓市吸引，二手房市場(chǎng)需求觀望嚴(yán)重，加之房產(chǎn)稅試點(diǎn)傳聞施壓，業(yè)主讓價(jià)幅度擴(kuò)大。
不過(guò)，從最近的政策取向來(lái)看，針對(duì)目前市場(chǎng)急速失溫的情況，央行等主管部門已經(jīng)主動(dòng)釋放流動(dòng)性緩解行業(yè)資金荒，廣州房貸放款速度也在加快，客觀上有利于剛需入市，或有助于廣州二手房交易量止跌回穩(wěn)。
在你看來(lái)，現(xiàn)在會(huì)是入手二手房的好時(shí)機(jī)嗎？