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臣財(cái)貸款網(wǎng)(https://loan.cngold.org/)12月29日訊,房?jī)r(jià)最新消息:房?jī)r(jià)這么高 買房的都是些什么人。飆升的房?jī)r(jià)讓人觸不及防。但是,現(xiàn)在還很少人能回答這些問(wèn)題:究竟是誰(shuí)在買那些天價(jià)房?貨幣過(guò)剩固然起到推波助瀾的作用,房地產(chǎn)商又在扮演何種角色?本文作者了解樓市的“潛規(guī)則”,他講故事,給分析,描繪出的圖景讓人細(xì)思恐極。

經(jīng)常聽(tīng)到有人說(shuō)“你不知道,現(xiàn)在有錢人真的多,房子就是剛需,xx小區(qū)十幾萬(wàn)一平很多人瘋搶”。

剛好家里有人搞貸款的,有個(gè)事可能好多人不清楚,很多樓盤(pán)的價(jià)格是怎么做起來(lái)的,那就是房產(chǎn)商自己買自己的房,以下說(shuō)說(shuō)操作流程:

比如是房產(chǎn)商A,開(kāi)盤(pán)了100套房,每套售價(jià)100萬(wàn),那就是1億的資金量,對(duì)吧,現(xiàn)在一開(kāi)盤(pán),我直接把價(jià)格報(bào)到200萬(wàn),暫時(shí)沒(méi)人買怎么辦?ok,我去搞一批身份證,比如公司員工的姐姐,部門經(jīng)理的老丈人,用他們的身份以200萬(wàn)的價(jià)格買下來(lái),由房產(chǎn)公司付首付,并還房貸,同時(shí),另外簽一份合同,把房子抵押給房產(chǎn)公司老板控股的法人單位。

然后,法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款,獲得資金,因?yàn)檫@些原本值100萬(wàn)的房子是以200萬(wàn)購(gòu)買的,那銀行的評(píng)估認(rèn)為它值200萬(wàn),銀行就可以放到最高140-160萬(wàn)的抵押貸款,這個(gè)資金再拿來(lái)還房產(chǎn)公司A的月供,公司就可以有大量的現(xiàn)金流,然后坐等房子慢慢賣。

你以為銀行不知道這件事嗎?銀行的人都知道,但為什么不管?因?yàn)榉抠J是銀行最主要和穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源,如果不給貸,從最底層的審批員到分行行長(zhǎng),都完不成任務(wù),拿不到獎(jiǎng)金。

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中間有幾年貸款卡的比較嚴(yán),加上當(dāng)時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也還過(guò)得去,還有很多其他企業(yè)借錢,房產(chǎn)公司這么玩借不到錢了,于是就死了一批。

從去年開(kāi)始,實(shí)體企業(yè),尤其是南方幾個(gè)省的制造業(yè)企業(yè)大規(guī)模倒閉潮,導(dǎo)致銀行的日子非常難過(guò),銀行也不敢貸給這些工廠了(之前溫州最大的眼鏡廠,就是因?yàn)橘J不到錢,老板把家里n輛豪車賤賣,一輛寶馬7系20萬(wàn)出手,我同學(xué)在惠州的廠,原來(lái)做外單皮包代工的,今年開(kāi)工辭退了一半的人,老板已經(jīng)把廠區(qū)掛牌了)。

這時(shí)候,房產(chǎn)公司就成了銀行的救命稻草,誰(shuí)還敢卡它們?那不等于卡死自己?jiǎn)幔?/p>

加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎靡,南方幾省大量原來(lái)手里還有點(diǎn)錢的土老板,工廠也不干了,變賣出來(lái)一些資金,干什么好呢?工廠賠錢,020高科技啥的咱又不懂,那就買房子吧,感覺(jué)比較穩(wěn)妥 。

于是兩方合力,就成了現(xiàn)在的房產(chǎn)泡沫,這也是為什么深圳瘋漲,上海一般,北京基本不動(dòng)的原因,因?yàn)楸本┗旧蠜](méi)有制造業(yè)。

所以你現(xiàn)在去深圳的一些新開(kāi)樓盤(pán),價(jià)格特別離譜,動(dòng)不動(dòng)十幾萬(wàn)一平,但是很快就要售罄,并且你一看,購(gòu)房合同都有,身份證也是大活人,這種房子,基本都不是“業(yè)主”本人住,房產(chǎn)公司A會(huì)租出去,租戶的租金也不會(huì)打給“業(yè)主”本人。

高檔樓盤(pán)租不出去的,就只好空著,然后告訴來(lái)看房子的人,“業(yè)主”是大老板,手上很多處房產(chǎn),對(duì)價(jià)格不敏感。

當(dāng)然,偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的,覺(jué)得再不買還得漲,咱砸鍋賣鐵也得入手一套,這就是我們身邊偶爾會(huì)遇到的“我的朋友” 。

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多說(shuō)兩句,房產(chǎn)業(yè)最早這個(gè)玩法是從誰(shuí)那兒學(xué)來(lái)的呢?大名鼎鼎的傳銷,兩者的基本原理是一樣的,后來(lái)兩者在手法上互相借鑒,都有所發(fā)展。

比如,曾經(jīng)臭名昭著的“資本運(yùn)作”就曾經(jīng)干過(guò)什么事呢?偽造了某國(guó)務(wù)院副 總理簽署的紅頭文件,然后買斷了百度上所有關(guān)鍵字的搜索,并雇傭了大量槍手和水軍做公關(guān),你只要一搜索關(guān)鍵字,出來(lái)的都是告訴你,這是合法的,是大領(lǐng)導(dǎo)特批的改革試點(diǎn)項(xiàng)目,百分百安全。

這個(gè)事到后來(lái)東窗事發(fā),被媒體徹底披露之前,騙了很多人,包括很多高級(jí)知識(shí)分子 。

前些年不限購(gòu),曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)土著窮逼老頭名下掛了一堆房產(chǎn)的事,那會(huì)兒身份資料還挺便宜,因?yàn)闆](méi)有限制,后來(lái)因?yàn)橄拶?gòu),這種有購(gòu)房資格但買不起房的人(很多是本地人或者離異無(wú)房的)就被炒起來(lái)了,通常一個(gè)人可以掛兩套房產(chǎn)(如果是單身)。

有些人問(wèn),說(shuō)不對(duì)啊,我剛看的二手房,也是這種天價(jià)啊,那是怎么回事呢?接下來(lái)解釋下這種情況。

前面說(shuō)了,房產(chǎn)公司A賣出的1101的房,業(yè)主叫張三,但是1101的房本被抵押給法人公司B然后抵押給銀行了,所以張三只是個(gè)“影子業(yè)主”,你找中介買二手房,從接觸到最終過(guò)戶,張三只是個(gè)傀儡,實(shí)際的房東是法人公司B。

我有一年想買房的時(shí)候曾經(jīng)接觸過(guò)一對(duì)小夫妻(當(dāng)時(shí)還沒(méi)限購(gòu)),本地土著,大專學(xué)歷,一接觸就知道是處于社會(huì)底層那種,并且倆人都是市民,沒(méi)有拆遷房的機(jī)會(huì),而且房子也不是回遷房。當(dāng)時(shí)我覺(jué)得房子樓層陽(yáng)光戶型不好,他倆就說(shuō),我們?cè)谶@個(gè)小區(qū)還有好幾套,你可以看看,我當(dāng)時(shí)就有點(diǎn)納悶,因?yàn)檫@是個(gè)新樓盤(pán),購(gòu)房合同就是不久前的事,不可能是繼承,如果說(shuō)是父母幫忙,以他倆的談吐,家庭出身應(yīng)該也不會(huì)太好。

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果然,最后他倆拿出的房本,都是副本,并且一次只給拿出一本,還得提前約時(shí)間。

另外分享一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù):

為了衡量一線城市房?jī)r(jià)有多瘋狂,以地區(qū)分類,求出各地的平均數(shù)。

2月份,北京二手房均價(jià)40532元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價(jià)405.32萬(wàn)元(不考慮各種稅費(fèi)、中介費(fèi))。這相當(dāng)于董事長(zhǎng)、總經(jīng)理平均薪酬的8.5倍(北京董事長(zhǎng)、總經(jīng)理平均年薪47.6萬(wàn)元),即不吃不喝8.5年,這些董事長(zhǎng)、總經(jīng)理(總裁)才能在北京買一套房子。

2月份,上海二手房均價(jià)40267元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價(jià)402.67萬(wàn)元(不考慮各種稅費(fèi)、中介費(fèi))。這相當(dāng)于董事長(zhǎng)、總經(jīng)理平均薪酬的9倍(44.6萬(wàn)元),即不吃不喝9年,這些董事長(zhǎng)、總經(jīng)理(總裁)才能在上海買一套房。

2月份,深圳二手房均價(jià)46130元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價(jià)461.3萬(wàn)元(不考慮各種稅費(fèi)、中介費(fèi))。這相當(dāng)于董事長(zhǎng)、總經(jīng)理平均薪酬的8倍(57萬(wàn)元),即不吃不喝8年,這些董事長(zhǎng)、總經(jīng)理(總裁)才能在深圳買一套房。

也就是說(shuō),這些身處一線城市頂尖的人才,要在本地買一套房,如果沒(méi)有其他收入,也需要差不多10年不吃不喝。

而去年的A股市場(chǎng),有40%的企業(yè)凈利潤(rùn)低于1500萬(wàn)元,也就是說(shuō),4成的上市公司,一年掙不出一套好房子的錢,可見(jiàn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)畸形已經(jīng)嚴(yán)重到什么程度了。

1.前面有房產(chǎn)的tx說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)有更先進(jìn)的玩法,我說(shuō)的這套已經(jīng)不流行了,這個(gè)有可能,畢竟那么多聰明人,變著法子炒總會(huì)有更先進(jìn)的玩法,也算是金融創(chuàng)新吧,美國(guó)次貸不也是創(chuàng)新么?大家可以搜一下“中國(guó)次貸危機(jī)”的百度百科,里面比我說(shuō)得詳細(xì)專業(yè)。

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2、好多人問(wèn)我二線三線四五線的房子可不可以買,這里統(tǒng)一說(shuō)一下我的觀點(diǎn),那就是,中國(guó)一線的泡沫,是靠著吸二三四五線的血,集全國(guó)之力才撐起來(lái)的,其結(jié)果,是掏空了中小城市的資金池。

一線,從所有地方吸血

二線,從三四五線吸血

以此類推

至于可不可以買,我就說(shuō)一點(diǎn),你感覺(jué)買起來(lái)壓力還能承受,就買,否則,就不買,不要幻想著把這事當(dāng)成投資一買n套。

下面具體說(shuō)說(shuō)。

看到很多人都在說(shuō):

真的有很多有錢人啊,我身邊的誰(shuí)剛買的,1200w一套,那幫搞金融的、土老板,你說(shuō)的不對(duì)。

這個(gè)論調(diào)有點(diǎn)類似于“高手都在民間”,你問(wèn)在哪兒呢?反正在民間。

提前說(shuō)個(gè)觀點(diǎn),我從來(lái)不否認(rèn)有錢人階層的存在,因?yàn)楣ぷ髟?,?huì)經(jīng)常和一些官富二代接觸,對(duì)他們的生活狀態(tài)非常之了解,包括他們一些人的財(cái)務(wù)狀況,有機(jī)會(huì)單開(kāi)一貼說(shuō)說(shuō)。

問(wèn)題是,任何的定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓――請(qǐng)?jiān)徱粋€(gè)理科生的強(qiáng)迫癥。

什么叫多?你說(shuō)我們學(xué)校有50個(gè)考上武漢大學(xué)的,多不多?看起來(lái)挺多,可是如果我們學(xué)校有1萬(wàn)應(yīng)屆生呢?還多嗎?考慮這類問(wèn)題,腦子里一定得有個(gè)比例的概念。

所以,你說(shuō)有錢人“多”,一定得考慮兩點(diǎn),一是這個(gè)群體手里的資金能力是否足夠消化這么龐大的樓市,二是他們這么多錢是哪兒來(lái)的?

首先,咱們得把王健林馬云這種人摘出去,這不屬于日常討論范圍,這種人再有錢,數(shù)量畢竟太少了,而且他們要買也是豪宅,跟樓市大盤(pán)不搭嘎,影響不了基本面,因?yàn)轳R云的財(cái)產(chǎn)可能是你的一百萬(wàn)倍,但他不可能買100萬(wàn)套房子

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4、經(jīng)濟(jì)大勢(shì)下滑。過(guò)去那么多年,為什么國(guó)人都篤信房?jī)r(jià)上漲,很簡(jiǎn)單,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上行,連續(xù)增長(zhǎng)二三十年,這也是所有經(jīng)濟(jì)體都遭遇到的規(guī)律,日韓臺(tái)港,哪個(gè)經(jīng)濟(jì)騰飛的高速增長(zhǎng)期不是二十年左右?你何時(shí)聽(tīng)說(shuō)過(guò)哪個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)了五十年的?中國(guó)人沒(méi)理由把自己的國(guó)家想得太特殊。

打個(gè)最簡(jiǎn)單的比方,你家生了個(gè)孩子,一路漲個(gè)兒,你每年都要給他買新衣服,每次都要買大一號(hào),然后有天孩子18歲了,你還要去買更大一號(hào)的,店員告訴你不用了,你還按照以前的慣性說(shuō):才不會(huì)呢,我家孩子這十幾二十年都是這么長(zhǎng)的,年年都有人唱衰,說(shuō)我孩子不會(huì)長(zhǎng)高了,結(jié)果呢?

凡事,都有個(gè)盡頭。

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