再度聚焦樓市!央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)重磅會(huì)議,強(qiáng)調(diào)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,有何深意?房貸騰挪空間在加大

央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì),再次強(qiáng)調(diào)“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。如此重磅的政策信號(hào),或?qū)⑻嵴竦禺a(chǎn)股今日再次走強(qiáng)。

9月29日,中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào),金融部門圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度;金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則,配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

由部分房企引發(fā)的信用危機(jī)余震仍在。近期,關(guān)于多地銀行按揭貸款放款延遲、房地產(chǎn)銷售和土地市場(chǎng)“遇冷”等消息諸見(jiàn)報(bào)端,輿論開(kāi)始擔(dān)憂房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)會(huì)致房?jī)r(jià)大跌,一些城市甚至接連出臺(tái)“限跌令”。此番金融監(jiān)管部門“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的表態(tài),無(wú)疑給市場(chǎng)再次注入信心。亦有不少分析預(yù)期,在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下,未來(lái)房地產(chǎn)信貸政策或有望迎來(lái)邊際調(diào)整,主要是加強(qiáng)對(duì)有真實(shí)住房需求的“剛需”群體的按揭貸款保障力度,加快按揭貸款放款進(jìn)度,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

時(shí)隔兩天再度表態(tài)“兩個(gè)維護(hù)”

釋放積極信號(hào)

這是時(shí)隔僅兩天,金融監(jiān)管部門再度表態(tài)“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”,更為重要的是,從29日座談會(huì)出席人員的組成看,這次會(huì)議也稱得上足夠的份量和重磅,足見(jiàn)當(dāng)前官方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重視程度。

央行官網(wǎng)消息稱,會(huì)議由央行行長(zhǎng)易綱主持,央行副行長(zhǎng)潘功勝、銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮、肖遠(yuǎn)企出席,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志及全國(guó)24家主要銀行負(fù)責(zé)同志參加會(huì)議。

9月27日,央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱,央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)提出,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。這是2009年一季度以來(lái),房地產(chǎn)首次被貨幣政策委員會(huì)季度例會(huì)“點(diǎn)名”。

雖然央行上述“兩個(gè)維護(hù)”的表態(tài)與此前住建部等幾部委文件表述基本一致,但市場(chǎng)大多將之視為積極信號(hào),央行發(fā)聲后的第二天,A股房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲大漲。

昨日召開(kāi)的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)與央行27日的表態(tài)一脈相承。會(huì)議認(rèn)為,近年來(lái),金融部門全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度,保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定,在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。會(huì)議強(qiáng)調(diào),金融部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署,圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,加快完善住房租賃金融政策體系。

保障剛需群體真實(shí)住房需求

房貸政策有望邊際放松

受個(gè)別房企信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)酵影響,9月商品房銷售持續(xù)遇冷。易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示,9月份樓市供求指標(biāo)繼續(xù)降溫,當(dāng)前降溫行情至少持續(xù)了4個(gè)月。撇去去年一季度數(shù)據(jù),今年三季度為疫情期間行情最差的一個(gè)季度。價(jià)格指數(shù)方面,二三季度走勢(shì)完全相反,降溫特征很顯著。

值得注意的是,此次座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”。會(huì)議要求,金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則,配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

業(yè)內(nèi)普遍分析認(rèn)為,從金融監(jiān)管部門兩次“兩個(gè)維護(hù)”的表態(tài)看,在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下,未來(lái)針對(duì)剛需群體的住房按揭貸款政策有望迎來(lái)邊際放松,保障有真實(shí)住房需求的按揭貸款申請(qǐng)者及時(shí)獲得貸款,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

正是針對(duì)當(dāng)前按揭貸款額度緊張的現(xiàn)狀,有不少聲音呼吁應(yīng)適當(dāng)放松按揭貸款投放,滿足有真實(shí)住房需求的貸款申請(qǐng)者,以免房地產(chǎn)金融政策誤傷“剛需”群體。

這一微妙變化預(yù)示按揭貸款騰挪空間增大

既然市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)按揭貸款政策有望邊際調(diào)整,那么,在房貸集中度管理的硬線要求下,銀行又能如何騰挪空間,提高按揭貸款的投放額度呢?

資產(chǎn)支持證券就是一個(gè)騰挪按揭貸款額度的方式。光大證券首席銀行業(yè)分析師王一峰表示,回顧本輪房地產(chǎn)融資政策調(diào)控的演化脈絡(luò),從“三道紅線”到“兩個(gè)集中度”,再到部分地區(qū)按揭貸款額度全面收緊,并嚴(yán)控資金違規(guī)流入房市,房地產(chǎn)融資在全面收緊的同時(shí),也加劇了房企現(xiàn)金流壓力。然而,近期住房按揭貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(RMBS)的重啟,則是前期房地產(chǎn)融資政策的適度微調(diào),該政策具有較強(qiáng)信號(hào)意義,四季度房地產(chǎn)融資緊縮態(tài)勢(shì)有望得到緩和,按揭貸款投放預(yù)計(jì)將小幅提速。

王一峰表示,今年以來(lái),央行一方面在發(fā)行端控制RMBS的注冊(cè)備案額度和節(jié)奏,另一方面,二季度將RMBS投資端納入房地產(chǎn)貸款集中度統(tǒng)計(jì)口徑。受此影響,RMBS每月發(fā)行規(guī)模逐月下降,5月份降至624億,而6-7月份則為零增長(zhǎng)。從8月份開(kāi)始,RMBS出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng),當(dāng)月新增規(guī)模為314億,而9月份發(fā)行進(jìn)一步加大,截至9月24日,RMBS發(fā)行規(guī)模已超過(guò)800億,創(chuàng)年內(nèi)月度增長(zhǎng)新高。RMBS放量重啟標(biāo)志著地產(chǎn)融資調(diào)控政策正在進(jìn)入新的階段。

王一峰認(rèn)為,隨著RMBS發(fā)行的重啟,銀行存在較強(qiáng)意愿通過(guò)RMBS的發(fā)行騰挪表內(nèi)涉房類貸款額度,進(jìn)而緩解集中度指標(biāo)達(dá)標(biāo)困境和信貸投放的資產(chǎn)荒壓力。對(duì)于監(jiān)管而言,放松RMBS發(fā)行也有以下好處:一是RMBS發(fā)行量可以精確控制,對(duì)房地產(chǎn)融資政策放松不算大幅度放松;二是RMBS發(fā)行為按揭貸款騰挪額度,避免了實(shí)質(zhì)性放松“雙集中度管理”。