根據(jù)借款人的不同，房地產(chǎn)抵押貸款分為：房地產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款和房地產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款。
房地產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，貸款主體為個(gè)人，抵押財(cái)產(chǎn)可為自己或親友所有，貸款使用限制為：裝修、買車、出國(guó)、旅游、出國(guó)留學(xué)、其他耐用品消費(fèi)等。由于貸款使用的限制，絕大多數(shù)銀行對(duì)此類貸款的限100萬(wàn)元。
房地產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款的借款人為企業(yè)、企業(yè)、企業(yè)法人或股東、企業(yè)法人或股東、親友。貸款的主要用途是企業(yè)經(jīng)營(yíng)。普通銀行房地產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品單筆限額1000萬(wàn)元，部分銀行單筆限額3000萬(wàn)元。
隨著限制政策的實(shí)施，大多數(shù)銀行已停止批準(zhǔn)100多萬(wàn)元的房地產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款。
因?yàn)橐?、二線城市的房屋市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)100萬(wàn)元，而三、四線城市的房屋市值大多在100萬(wàn)元左右。因此，在貸款實(shí)踐中，一、二線城市主要是房地產(chǎn)抵押貸款，三、四線城市主要是房地產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款。
下面，我將分別介紹房地產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款和商業(yè)貸款的申請(qǐng)條件和處理流程。
房地產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)條件。
一、房地產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款申請(qǐng)條件及資料：
基本申請(qǐng)條件：
借款人22-60歲，抵押人22~60歲；
在當(dāng)?shù)毓ぷ鞣€(wěn)定，有償還貸款本息的能力，個(gè)人負(fù)債率小于70%，個(gè)人或夫妻月現(xiàn)金流至少是貸款月供的兩倍；
可提供銀行認(rèn)可的抵押房產(chǎn)(自己或親友所有)，房產(chǎn)類型為商品房，產(chǎn)權(quán)明確；
借款人和房地產(chǎn)抵押人的信用調(diào)查符合銀行要求，無(wú)當(dāng)前逾期記錄，兩年內(nèi)無(wú)連三累六等嚴(yán)重逾期情況；
貸款期限不超過(guò)10年，等額本息或先息后還本；
貸款申請(qǐng)所需信息：
夫妻身份證；
夫妻雙方戶口本；
婚姻證明；
房產(chǎn)證；
夫妻雙方收入銀行流水；
二、房地產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款基本申請(qǐng)條件及資料：
基本申請(qǐng)條件：
借款人22-65歲，抵押人22~65歲，通常最高不超過(guò)70歲；
具備償還貸款本息的能力，個(gè)人加企業(yè)負(fù)債率小于70%，個(gè)人加企業(yè)流量至少是貸款月供的兩倍；
企業(yè)注冊(cè)一年以上，新變更需6個(gè)月以上；
能夠提供銀行認(rèn)可的抵押房地產(chǎn)類型為商品房，房齡不超過(guò)40年(大多數(shù)銀行要求房齡不超過(guò)25年)，產(chǎn)權(quán)明確；
借款人、房地產(chǎn)抵押人、企業(yè)信用調(diào)查符合銀行要求，無(wú)當(dāng)前逾期記錄，兩年內(nèi)無(wú)連三累六等嚴(yán)重逾期情況；
貸款期限不超過(guò)30年，常見(jiàn)的還款方式有：等額本息、先息后本、月息年本等；
貸款申請(qǐng)所需信息：
身份證；
戶口本；
婚姻證明；
房產(chǎn)證；
營(yíng)業(yè)執(zhí)照及公司章程；
辦公場(chǎng)所、辦公場(chǎng)所租賃合同；
上下游合同；
近半年銀行流水；
三方收款賬戶不能是借款人關(guān)聯(lián)公司；
房地產(chǎn)抵押貸款處理流程：
無(wú)論是房地產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，還是房地產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款，各貸款機(jī)構(gòu)的辦理流程都是一樣的。
常見(jiàn)的重要步驟如下:
抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估；
銀行面對(duì)面簽字，包括基本資質(zhì)面試和貸款合同簽訂、開(kāi)放儲(chǔ)蓄卡等；
抵押消費(fèi)貸款可直接抵押房地產(chǎn)下戶，抵押經(jīng)營(yíng)貸款需要經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)和房地產(chǎn)下戶實(shí)勘；
貸款審批；
公證處公證，部分貸款機(jī)構(gòu)抵押消費(fèi)貸款不需要公證；
房地產(chǎn)登記中心辦理抵押登記；
銀行放貸。