每到年末，各大銀行會因貸款額度的吃緊而放緩房貸批放速度。最近一周，上海晨報記者走訪發(fā)現(xiàn)，批貸速度由11月前的一個月，延期到兩個月，意味著如今辦房貸的多數(shù)買家要等到明年放貸。這其中，趕在銀行政策收緊前辦貸款的“連環(huán)單”買房人特別焦慮，因為未按照合同約定給賣家支付房款，而涉及到違約問題。
調(diào)查
銀行放款難買房人變焦慮
由于一線城市住宅價格不菲，因此換房族均是賣了手里的房子，再買房子。一進一出，有些買房人因為擔(dān)心挑好的房子提前被別人買走，因此出現(xiàn)先交了定金買上房，再賣房的現(xiàn)象，這種情況在房產(chǎn)中介看來即是“連環(huán)單”。隨著改善型買房人占據(jù)市場成交主力，這種“連環(huán)單”也屢見不鮮。
為了孩子上學(xué)方便，陳雨（化名）賣了朝陽區(qū)的房子，換個學(xué)區(qū)房。今年9月底，陳雨看中了海淀區(qū)一套學(xué)區(qū)房，總價540萬元。雙方在商談簽約過程中，業(yè)主提出一個條件。由于業(yè)主也是換房，已經(jīng)預(yù)定了豐臺區(qū)的房子，需要盡快籌錢支付首付款，所以業(yè)主要求陳雨在12月底之前完成過戶，并支付全部房款。只有滿足這個條件，業(yè)主才同意與陳雨簽約。
陳雨回憶說，“我賣房得到300萬元，足夠支付首付款。而且，我的信用情況良好，不會被銀行拒貸的?？紤]到海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房不好買，我咬牙接受了業(yè)主的條件。”雙方簽訂購房合同，總價540萬元，貸款240萬元。
接下來，陳雨不斷催促中介經(jīng)紀(jì)人加快交易流程。房源核驗、雙方驗資、網(wǎng)簽合同、銀行批貸……一系列交易環(huán)節(jié)都沒有出現(xiàn)問題，陳雨與業(yè)主在11月初順利完成上述房屋過戶手續(xù)。陳雨認(rèn)為，到年底還有兩個月的時間，銀行放款應(yīng)該沒有問題。
可是，意外還是發(fā)生了。陳雨表示，“11月底，中介經(jīng)紀(jì)人打來電話稱，銀行要到明年1月份才能放款。這意味著我沒法按期向業(yè)主付款。如果此次連環(huán)單無法完成，我和業(yè)主都將承擔(dān)違約責(zé)任。”
偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹表示，“在上海二手市場交易中，換房的置業(yè)群體大概占到了六成。其中有很多換房客戶是先買房再賣房，導(dǎo)致出現(xiàn)了連環(huán)單?！?/p>
“隨著今年 賣一買一 的改善置業(yè)人群逐漸增多，連環(huán)單的數(shù)量也有所增多。年底銀行放款速度變慢，將會影響到連環(huán)單的順利完成，導(dǎo)致相關(guān)交易各方違約風(fēng)險加大?！眳顷徽f。
原因
年底銀行放貸額度吃緊
一周以來，上海晨報記者走訪了上海石景山區(qū)、豐臺區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)等多個地區(qū)的中介門店，發(fā)現(xiàn)上海尚未出臺房貸升級政策，但部分銀行放慢了放款速度，二手房“連環(huán)單”違約風(fēng)險加大。
上海晨報記者以購房人身份走訪多家銀行，咨詢買房辦理商業(yè)貸款事宜：有些銀行提高了對購房人資質(zhì)的審核；有些銀行則婉拒借貸人。某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人直接表示，“現(xiàn)在在我們銀行難以獲得批貸，還是找其他銀行試一試吧?！?/p>
據(jù)海淀區(qū)一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人透露：“今年9月、10月，購買上海二手住宅，只要貸款人的資質(zhì)良好，銀行通常在一個月左右就能放款。從11月下旬起，大部分銀行放款速度增加到兩個月左右。”
偉嘉安捷分析師吳昊告訴上海晨報記者，“由于年底大部分銀行貸款額度使用殆盡，所以銀行放款速度明顯減慢。有些銀行貸款額度使用完畢，接手的新單子就要等到明年才能放款。受到年底銀行放款速度放慢的影響，購房人申請房貸的熱情也會相應(yīng)減弱。11月上海個貸市場交易量環(huán)比下跌10%。”
提醒
連環(huán)單當(dāng)事人違約自擔(dān)責(zé)
上海市隆安律師事務(wù)所合伙人鄭磊律師說，“在上海二手住宅交易中，銀行與買房人簽訂貸款合同。只要銀行按照公司內(nèi)部相關(guān)規(guī)定以及貸款合同的有關(guān)規(guī)定，進行批貸和放款，就沒有問題。即使年底銀行在規(guī)定時間內(nèi)放慢了批貸或放款的速度，導(dǎo)致部分連環(huán)單出現(xiàn)違約情況，銀行也不需要承擔(dān)違約責(zé)任。”
“無論是銀行的原因，還是當(dāng)事人的個人原因，只要 連環(huán)單 一方當(dāng)事人沒有按照購房合同約定的時間付款，導(dǎo)致合同無法正常履行，就構(gòu)成違約行為。該當(dāng)事人要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！编嵗诼蓭熣f。
有業(yè)內(nèi)專家提醒說，“如果連環(huán)單當(dāng)事人面臨無法按期付款的情況，可以通過第三方機構(gòu)借款，但是借款將會增加購房成本。由于連環(huán)單存在較大風(fēng)險，所以買賣雙方盡量不要采用這種方式進行交易?！保ㄉ虾３繄螅?/p>