上期文章中，我們聊了房貸的還款選擇(點擊可以回看文章)，很堅定的告訴大家，等額本息就是比等額本金好。




許多粉絲朋友們看完直呼后悔，怎么不早發(fā)呢，同時也有粉絲朋友強烈要求講講更多的貸款方式。像抵押貸、經營貸、接力貸、氣球貸或是裝修貸，這些貸款利率高嗎？怎么貸？貸款額度是多少？




今天我就要做一個貸款的掃盲，如何去薅銀行的羊毛！



什么是抵押貸？



抵押貸，顧名思義就是需要抵押品做擔保的貸款方式，抵押品就是房子。這年頭，借錢的才是真的大爺，銀行也害怕大家違約，房子無疑是最優(yōu)質、最穩(wěn)定的抵押物。



抵押貸，通?？梢詫⒆≌?-7成價值貸出。假如你買的房子已經大漲，使用抵押貸，不用賣房就能將房產增值的部分貸出。不得不說，可以滿足不少朋友盤活資金、擴大投資的需求。



抵押貸一般可以分為抵押消費貸與抵押經營貸，二者的區(qū)別大致如下圖：






抵押經營貸，說白了就是發(fā)放給企業(yè)的貸款，抵押消費貸，是發(fā)放給個人的貸款。至于貸款用途，理論上抵押貸是用于公司經營發(fā)展，消費貸是用于個人消費，但實際可能很多都流向了房地產。



如上圖，我們可以看到，抵押經營貸的利率更低，貸款時間更長，貸款額度更高，部分抵押經營貸產品甚至聲稱能夠做到3.85%利率，看起來比房貸利率還要低很多。




但是這里有個關鍵，抵押經營貸你必須名下得有公司（有些沒有的，市面上有中介會幫忙弄）。




所以，目前抵押經營貸使用會更加普遍。



如果追溯到前幾年，抵押消費貸可能是更風靡的選擇。



此前樓市處于普漲期，房價上漲的幅度大，持有周期更短。抵押消費貸，比抵押經營貸門檻更低，監(jiān)管更寬松，貸款利率和期限并未如目前一樣從緊，成為了許多炒房客加杠桿的最佳方式。



但是2017年后，監(jiān)管部門加強對抵押消費貸違規(guī)進入股市、樓市行為的打擊，多家銀行暫停抵押消費貸，抵押消費貸從此沒落。






但抵押經營貸卻迎來的春天。尤其是今年，經濟不景氣的情況下，國家希望通過抵押經營貸來幫助中小企業(yè)渡過難關，在利率上給予了更多的優(yōu)惠。但是中小企業(yè)終歸是有風險，對于銀行而言，還是更愿意將資金帶給更加“有實力”的公司。



因此，目前所指的抵押貸款，大多指的是當下在利率、年限和額度上更有優(yōu)勢的抵押經營貸。






抵押經營貸的利率只要3.85%？那比我們的房貸要低太多，我們有必要將房貸轉為抵押貸嗎？



不要被抵押貸的低利率騙了，很少有抵押貸能夠做到3.85%的利率，除非你的公司格外優(yōu)質。一般來說，主流銀行抵押經營貸利率在4點幾。



在抵押經營貸面前，公司的準入門檻就已經足夠高了。



所持公司注冊時間滿1年—2年以上，股東在公司的時間必須3個月以上，股份比例不得低于10%。



并且，公司不能是房地產公司、金融公司、理財公司、煤礦公司等等可能與房地產相關的行業(yè)，最好的選擇往往為科技公司或貿易公司。



如果只是上邊的條件，還算簡單。但銀行還會對公司的辦公地點、對公流水、是否繳納社保、訴訟和征信情況等進行審核，甚至后期還要核對你資金的去向。



抵押經營貸的低利率，是有條件的低，不是所有的人能貸到3.85%。




但是你貸到4點幾的抵押經營貸，就真的比房貸劃算嗎？






看看這張表，許多勸大家去做抵押貸的文章，都會展示這樣一張圖。假設我們買房時，單價為1.2w，房價總價為108w，首貸三成，每月房貸仍需5663元。




但使用抵押貸的話，評估價上漲為單價2w，即使貸出126w，先息后本每月月供也只需要4567.5元。




不僅貸款額度高，每月月供還少，看起來非常劃算。但是他們往往不會強調，這個月供還的只是利息，到期之后還是需要歸還所欠本金。




因為現實生活中，很多抵押貸的使用場景都是，把第一套房抵押然后去付第二套房的首付，需要同時支付抵押房產的月供與二套房的月供。此前抵押貸，確實讓不少人嘗到了甜頭，但是如今樓市調控從嚴，房價漲幅也大不如前，依舊這樣操作極有可能會崩盤。



而且，抵押經營貸實際操作成本遠不止這些。



首先，對房產進行抵押的第一步是還清房產欠款，就必然涉及到贖樓的問題。如果欠款不多，自己拿的出來還好，但如果欠款太多，就必然涉及到過橋費。雖然這些贖樓貸款利率說起來只有千四，但這是以天作為計算單位的，一百萬半個月就要6萬。



其次，申請抵押貸，需要貸款中介給你做全程服務，通常需要支付貸款額度1%—2%作為手續(xù)費。如果貸1000萬，僅手續(xù)費就要支付給中介10萬。



最后，抵押貸即使貸款成功，最長也只有5年的時間。很多人會忽略掉，如果不做抵押貸，這五年你正常還房貸是可以還掉一定本金的。而作抵押貸，在供樓期間你還的都是利息，是一分錢的本金都沒有還，關于這個成本，你也得計算進去。



所以，抵押貸是看起來利率低，但是很多人忽略了以上這些成本，贖樓費、貸款中介費，還有為了做抵押貸而替換掉你正常房貸供樓不斷在還本金的資金成本等。




一定要把真實的利率算清楚，才去借，不會算利息會死的很慘！



還要提醒大家，不是所有房產類型都能貸出7成資金，住宅能貸出6-7成，公寓、寫字樓商鋪只能貸5成，甚至部分銀行不給貸。




最近深圳已經在收緊“房抵貸”了，一方面是因為三季度的經濟恢復，另一方面年底是銀行額度開始告急，同時這一政策有一個明顯的關鍵點：深圳針對商鋪和位置不好的公寓基本停止投放“房抵貸”。




這也是為什么我們一直不推薦去大家購買公寓、商鋪這類物業(yè)，就連銀行都對他們不友好。





抵押貸比較適合哪些人群使用呢？



1、房子買的早，房價漲幅較大，自己的還款能力較好，可以將房產金額或是增值的部分貸出，管理自己的負債率，優(yōu)化資金布局。



2、名下有公司在經營，短期資金緊張，可以貸出緩解一時之急。



什么是接力貸？



接力貸就是年齡接力，父母有購房名額，但受年齡限制，貸不滿三十年的情況。這種時候，就可以使用接力貸，子女為父母擔保，子女接著父母還貸，可以貸滿三十年。




接力貸可以理解為幫助老人延長貸款年限的一項貸款，但這些年往往成為子女用盡房票后，借助父母再來一套的好方法。



目前各地開通這項業(yè)務的銀行并不多。北京、上海、深圳、廣州、武漢、南京、西安、重慶、鄭州、杭州部分銀行可以做。



接力貸有什么要求：




1、作為共同借款人的父母和子女均具有穩(wěn)定職業(yè)和收入，對于老人來說就是穩(wěn)定的退休收入。



共同借款人收入之和具有償還貸款本息的能力，父母+子女的流水能雙倍覆蓋掉月供才可，并且不考慮子女的預期收入。



2、也要符合當地的限購政策，使用接力貸的購房主體，無論是子女還是父母，必須具備在當地購房的資格。



3、父母的年齡也有限制，最大者年齡不能超過70歲，不同銀行有不同年限規(guī)定，需要咨詢辦理的銀行。



4、實際上，格外強調一點，接力貸不會影響子女的購房名額與貸款記錄。會存在一種買房場景即父母有該城市的購房名額，但貸款受限，想要買房需要子女擔保，但又怕影響孩子首套首貸的名額。



接力貸不會影響你的購房和貸款名額，因為接力貸所對應的購房主體是父母，還款人是父母，子女只是作為擔保人的角色出現，并不是真正的共同還款人，因此，無論是貸款還是名額，都不會影響。




5、雖然接力貸不影響貸款和購房名額，但是很考驗人性，未來可能影響家庭和諧。用父母名額來買房，有兄弟姐妹的，還需要考慮房子的歸屬問題。





此外還有兩種貸款，一種是氣球貸，一種是裝修貸。




“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產品，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。




舉個例子，比如說你在某個銀行貸款了500萬，在還款兩年之后，銀行看到你的還款信用不錯，可能還會額外再放五十萬給你，你可以選擇3年還款，利息可以低到跟房貸一樣低，甚至可以選擇3年內只還利息，到期后再一次性還本金。




這種貸款優(yōu)點就是利息低，但是到期要一次性還本金，這對一部分人來說有很大的壓力。




還有一種是裝修貸。顧名思義，就是針對房子裝修借出來的貸款，實際上是一種消費貸。根據你房子的總價，可以貸出30-100萬不等。




實際上裝修貸，也越來越嚴格，以前一些銀行的裝修貸，上門都不用上，而現在很多銀行已經需要上門核查你房子的裝修情況。甚至再嚴格一點的，你是必須真正在裝修，在裝修的每個進度上門核實拍照，分批放款。




對于裝修缺錢的朋友，的確可以去申請，利率大概6%左右。




貸款負債，不是一件可怕的事情，合理的利用好負債，是你財富增長的關鍵。




最厲害的人生應該是，在負債中游刃有余，投資和高質量的生活兩不誤!