問：房貸利率6.37%，已經(jīng)償還一年多，需要改成LPR的浮動(dòng)利率嗎？
答：筆者建議還是要改，這次的房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)從“貸款基準(zhǔn)利率”換成“LPR”是給你的一次機(jī)會(huì)。
你現(xiàn)在有兩個(gè)選擇，第一，選擇不變，那么你就是成了固定利率了，因?yàn)椤百J款基準(zhǔn)利率”以后就沒有了，那么你的房貸利率就永遠(yuǎn)是6.37%（也就是4.9%*（1+30%）），其中的4.9%就是貸款的基準(zhǔn)利率（5年期以上的貸款），以后基準(zhǔn)利率就永遠(yuǎn)停留在4.9%了，那么你的房貸利率自然就永遠(yuǎn)是6.37%。
第二個(gè)選擇就是變成按照新的房貸利率計(jì)算方式的浮動(dòng)利率，也就是把以前的貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)從“貸款基準(zhǔn)利率”轉(zhuǎn)換成“LPR”，如何轉(zhuǎn)換？以前的房貸利率計(jì)算方式是這樣的：貸款基準(zhǔn)利率*（1+浮動(dòng)比例）；新的房貸利率計(jì)算方式是這樣的：LPR+點(diǎn)數(shù)；而根據(jù)央行的規(guī)定，在轉(zhuǎn)換前后的貸款利率是相等的，開業(yè)就是說：貸款基準(zhǔn)利率*（1+浮動(dòng)比例）=LPR+點(diǎn)數(shù)，而題主的情況是：其中的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，浮動(dòng)比例是30%，LPR是4.8%（取值是2019年12月份的數(shù)值），那么可以推導(dǎo)出“點(diǎn)數(shù)”是1.57%，而這個(gè)點(diǎn)數(shù)是永遠(yuǎn)變的。
那么題主的房貸利率就是：LPR+1.57%，而LPR是每個(gè)月都會(huì)更新一次，而在浮動(dòng)利率的重新計(jì)算周期中，最短的周期是12個(gè)月，也就是說最短可以選擇12個(gè)月就重新計(jì)算一次，到了重新計(jì)算的日子，那么題主的房貸利率就會(huì)按照最新的LPR再加上1.57%，這個(gè)就是你以后的房貸利率。
其實(shí)題主你最擔(dān)心的就是LPR未來是漲還是跌，如果選擇固定利率這是一了百了，不用再擔(dān)心未來的問題了，抱有這個(gè)想法的人很多，那么筆者就來分析一下未來的LPR是漲還是跌？
未來中國(guó)的利率的漲跌就看LPR了，這兩者的趨勢(shì)是一致的，因?yàn)長(zhǎng)PR是利率的錨，筆者認(rèn)為未來的利率是下降的，原因有三個(gè)：
第一個(gè)是因?yàn)橹袊?guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)增速在放緩，這個(gè)就決定了市場(chǎng)的投資回報(bào)率會(huì)隨之下降，利率是資金的成本，說到底也是投資回報(bào)率，當(dāng)我做投資的時(shí)候有10%的回報(bào)率的時(shí)候，我自然愿意支付8%的貸款利率，因?yàn)橛欣?，利差就是我的盈利，說明使用這筆資金是有利可圖的，反之，如果投資回報(bào)率是5%，你肯定是不會(huì)愿意接受8%的資金成本的，因?yàn)槊鲾[著是虧損的，你要接受也是低于5%的資金成本。而整個(gè)社會(huì)的投資回報(bào)率取決于宏觀經(jīng)濟(jì)，這個(gè)和個(gè)人是沒有關(guān)系的，和行業(yè)也沒有關(guān)系的。
第二個(gè)是就是M2的增速在放緩，目前已經(jīng)連續(xù)三年M2的增速在8%左右了，基本是等于GDP的實(shí)際增速再加上CPI，比如2018年的GDP增速是6.6%，而CPI是2.1%，兩者之和是8.7%，但是M2的增速是8.1%，其實(shí)還是低于GDP增速和CPI增速之和的。下圖是過去12年M2的增速，可以看出當(dāng)前的增速是歷史地位的，所以擔(dān)心貨幣發(fā)行過多導(dǎo)致貨幣貶值的其實(shí)可以放心了。
第三、最近這些年其實(shí)全球是開啟了一個(gè)降息的周期，全球主要的經(jīng)濟(jì)體都在降息，在這種情況下我們是不可能加息的，而從LPR來看，其實(shí)我們已經(jīng)在降息的路上了。
下圖過去4個(gè)月LPR的數(shù)據(jù)，1年期的LPR已經(jīng)下調(diào)了3次，幅度為0.16%，而5年期的LPR也下調(diào)過一次，幅度為0.05%，上文我們已經(jīng)降過了，LPR其實(shí)就是以前的“貸款基準(zhǔn)利率”，以前我們說降息指的是“貸款基準(zhǔn)利率”下調(diào)，而現(xiàn)在LPR已經(jīng)代替了“貸款基準(zhǔn)利率”