[摘要]1月當(dāng)月社會(huì)融資規(guī)模增量為3.74萬(wàn)億元，人民幣貸款增加2.03萬(wàn)億元，而居民中長(zhǎng)期貸款增加6293億元。
雖然累積需求集中釋放有一定合理性，但也表明，在息差收窄和資產(chǎn)荒的局面下，房貸仍是保證商業(yè)銀行全年收益的重要工具。
春節(jié)才過，樓市不平靜。據(jù)報(bào)道，上海市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)制定相關(guān)公約，要求各行執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍，二套房貸款期限最長(zhǎng)不得超過25年。之后，天津、廣州、青島等城市也相繼出臺(tái)了房貸收緊措施。
房貸收緊加碼與金融形勢(shì)息息相關(guān)。此前，市場(chǎng)上不斷傳出1月信貸會(huì)創(chuàng)下天量的聲音，終于，央行在情人節(jié)解開了1月份金融數(shù)據(jù)的神秘面紗。1月當(dāng)月社會(huì)融資規(guī)模增量為3.74萬(wàn)億元，人民幣貸款增加2.03萬(wàn)億元，而居民中長(zhǎng)期貸款增加6293億元。
1月份2.03萬(wàn)億的新增信貸不足為奇。從歷史數(shù)據(jù)看，每年一季度特別是1月份是商業(yè)銀行貸款投放的高峰期，由于貸款規(guī)模受資本充足率、合意貸款等多重限制，“早投放、早收益”成為商業(yè)銀行提高收益的普遍選擇。
但居民中長(zhǎng)期貸款再創(chuàng)歷史新高則讓人大跌眼鏡。因?yàn)檠胄袥]有把個(gè)人房貸業(yè)務(wù)單獨(dú)列出，市場(chǎng)普遍把居民中長(zhǎng)期貸款默認(rèn)為房貸。盡管央行一再要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款(包括個(gè)人房貸按揭和企業(yè)開發(fā)貸)，但1月份個(gè)人房貸依然超出2016年9月份的歷史最大值5741億元。全國(guó)各大城市實(shí)施嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購(gòu)政策以來(lái)，商業(yè)銀行為了配合“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位，壓制了去年11月和12月部分個(gè)人住房按揭需求，隨著今年年初部分房貸到期后釋放了新額度，從而推高了1月份的個(gè)人中長(zhǎng)期貸款。雖然累積需求集中釋放有一定合理性，但也表明，在息差收窄和資產(chǎn)荒的局面下，房貸仍是保證商業(yè)銀行全年收益的重要工具。
同樣值得關(guān)注的是，社會(huì)融資規(guī)模，創(chuàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)最高值。其中表外融資占比為33%，連續(xù)三個(gè)月居高位。地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)貸轉(zhuǎn)向表外，反映在信貸政策收緊和表內(nèi)融資規(guī)模受到制約的情況下，非標(biāo)需求被推高。
由于中國(guó)房地產(chǎn)的強(qiáng)金融屬性，年初天量信貸無(wú)疑引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂，也引起監(jiān)管和機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。繼續(xù)弱化、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)上的金融杠桿作用，無(wú)疑是調(diào)控的主旋律。主要城市的銀行業(yè)通過降低折扣幅度、縮短還貸期限(也就是增加月供)給房貸“降溫”，遏制投資投機(jī)性需求。表外業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也成為2017年重點(diǎn)調(diào)控方向。2月13日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》，明確私募資產(chǎn)管理計(jì)劃向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資不得用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金。同時(shí)，《備案管理規(guī)范第4號(hào)》強(qiáng)調(diào)不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。
在房地產(chǎn)調(diào)控愈嚴(yán)的趨勢(shì)下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步步入景氣下行周期，全年房貸高增長(zhǎng)難維持，但房地產(chǎn)價(jià)格是資產(chǎn)價(jià)格，受預(yù)期的影響大，年初信貸狂飆使得新一輪房?jī)r(jià)上漲預(yù)期卷土重來(lái)，并在通脹壓力推動(dòng)下，再掀波瀾。
從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，目前房?jī)r(jià)面臨著通脹轉(zhuǎn)好的支撐。1月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(C PI)環(huán)比上漲1.0%，同比上漲2.5%;工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)(PPI)環(huán)比上漲0.8%，同比上漲6.9%。1月PPI與C PI同比漲幅的“剪刀差”繼續(xù)擴(kuò)大至4.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2008年9月美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)新高?！凹舻恫睢痹诜e極支撐企業(yè)盈利的同時(shí)，潛在通脹壓力讓貌似平靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)神經(jīng)再度緊繃。
從資產(chǎn)配置端來(lái)看，投資實(shí)體的回報(bào)率仍徘徊在低位，“資產(chǎn)荒”狀況暫時(shí)不會(huì)發(fā)生改變，大量資金尋找收益出路。在強(qiáng)勢(shì)美元的周期中，人民幣匯率依然承壓，在加強(qiáng)資本管制的背景下，不能外流的資產(chǎn)仍然存在資產(chǎn)配置需求。由于一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢(shì)仍在繼續(xù)吸引人口流入，一線城市住房的消費(fèi)性需求依然旺盛，投資者對(duì)其價(jià)格的未來(lái)預(yù)期有一種自我維持和自我實(shí)現(xiàn)的特征，因此，限購(gòu)時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)需求可能集聚，在下一次政策、金融環(huán)境寬松時(shí)集中爆發(fā)。
回顧近十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，“一些城市房?jī)r(jià)上漲過快”和“調(diào)控”幾乎是并行的主題；而從歷次調(diào)控的結(jié)果來(lái)看，價(jià)量齊跌之后報(bào)復(fù)性上漲也幾乎形成模式。造成這種局面的多種原因中，不容忽視的是預(yù)期一直如影隨形，且成為最不“可控”的因素之一。
通脹預(yù)期雖然只是一種心理行為，但它會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)、儲(chǔ)蓄和投資行為、進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。因此，加強(qiáng)預(yù)期管理、扭轉(zhuǎn)大眾“越漲越調(diào)、越調(diào)越漲”的通脹預(yù)期，為房產(chǎn)調(diào)控新形勢(shì)下的當(dāng)務(wù)之急。筆者認(rèn)為，可考慮以下思路：
在調(diào)控過程中，首先，將預(yù)期的因素納入到?jīng)Q策當(dāng)中，結(jié)合居民儲(chǔ)蓄、人均可支配收入、金融機(jī)構(gòu)的信貸量等因素制定調(diào)控政策。其次，政府應(yīng)該加大房地產(chǎn)業(yè)的信息透明度，正確引導(dǎo)市場(chǎng)形成一致性的預(yù)期，在一致性的預(yù)期下，政府應(yīng)從政策信息的發(fā)布、政策的執(zhí)行等方面增強(qiáng)政策的可信度。再有，政府作為房?jī)r(jià)信息的主要發(fā)布者，要加強(qiáng)對(duì)信息發(fā)布的責(zé)任感，公布房?jī)r(jià)采集的具體信息，增加民眾對(duì)政策以及信息的可信度。最后，改善實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利環(huán)境，打通流動(dòng)性由金融部門向?qū)嶓w部門流動(dòng)的渠道，拓寬居民投資渠道，滿足居民的投資需求，提升投資收益預(yù)期。