“抵押房”、“頂賬房”在市面上大量存在，這些房子相對(duì)價(jià)格較低，卻存在風(fēng)險(xiǎn)，比如涉訟，比如存在債務(wù)糾紛，比如無(wú)法貸款等等。如果售方有意隱瞞這些風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者往往會(huì)中招。
我們用案例說(shuō)話。
房屋原是“抵押房”，購(gòu)房者無(wú)法貸款
2019年1月，趙女士與開發(fā)商ZH公司簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定購(gòu)買后者開發(fā)建設(shè)的某項(xiàng)目房屋一套，并約定了銀行按揭貸款方式，趙女士應(yīng)保證在合同約定的時(shí)間內(nèi)按銀行要求交齊所需資料，如逾期未交齊首付或全部房款，或未在規(guī)定日期內(nèi)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，視為違約，定金不予退還，開發(fā)商有權(quán)將此房屋另售他人，且無(wú)需另行通知乙方。同時(shí)約定，若因開發(fā)商不符合相關(guān)政策規(guī)定導(dǎo)致無(wú)法辦理網(wǎng)簽及其他手續(xù)的，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
協(xié)議簽訂之后，趙女士及時(shí)足額繳納了購(gòu)房首付款，并向銀行提交了貸款手續(xù)。但是，奇怪的是，ZH公司遲遲不與趙女士簽署正式的商品房買賣合同。
趙女士忐忑不安，便去查詢情況，得知該項(xiàng)目的土地、房屋處于抵押狀態(tài)，按揭貸款后，銀行無(wú)法放款，認(rèn)購(gòu)協(xié)議已無(wú)法履行。無(wú)奈之下，趙女士向ZH公司申請(qǐng)退款，遭到拒絕。趙女士遂訴至法院，請(qǐng)求解除《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、ZH公司退還首付款并支付利息。
庭審中，ZH公司提供了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、項(xiàng)目地塊公示牌照片等證據(jù)，認(rèn)為其對(duì)土地使用權(quán)及在建工程抵押狀態(tài)已作出公示，對(duì)購(gòu)房者也作出了必要的提醒的義務(wù)，購(gòu)房者對(duì)該房屋的在押狀態(tài)知情。
法院審理查明，2018，青島市國(guó)土資源和房屋管理局曾下發(fā)文件，規(guī)定：對(duì)房屋上存在抵押登記（土地抵押、在建工程抵押、一般抵押、最高額抵押等）的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)先申請(qǐng)注銷抵押登記，買賣雙方方可辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽備案。法院認(rèn)為，根據(jù)該規(guī)定，涉案房屋處于抵押狀態(tài)直接關(guān)系到網(wǎng)簽手續(xù)和銀行貸款的辦理，因此，ZH公司對(duì)購(gòu)房者負(fù)有必要的提示義務(wù)。ZH公司主張已對(duì)趙女士進(jìn)行了提醒和公示，但其未提交有效證據(jù)予以證明，趙女士對(duì)此亦不予不認(rèn)可。ZH公司在明知有抵押登記的房屋不能辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)的情況下，未盡到必要的提示義務(wù)，亦未采取相應(yīng)的措施。ZH公司主張因趙女士的緣故致使雙方合同不能履行，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。
最終，法院判決雙方解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，ZH公司退還房款并支付利息。
“抵押房”“頂賬房”的套路有多深？
法院判決幫助趙女士擺脫了“抵押房”的套路，然而，“抵押房”的套路可不止這些，中招者不勝枚舉。
開發(fā)商通常會(huì)將土地、房產(chǎn)抵押給銀行獲取貸款，對(duì)其而言，只要在樓盤銷售前還清抵押借款，解除抵押就可以正常銷售。這樣的做法是行業(yè)慣例，也不違反法律規(guī)定。但是，如果像前文提到的開發(fā)商瞞著購(gòu)房者銷售抵押房，購(gòu)房者就將面臨風(fēng)險(xiǎn)。比如，不能辦理產(chǎn)權(quán)證明，不能辦理貸款，需要購(gòu)房者提供解押款等。
除此之外，還有一些“頂賬房”、“工抵房”頻頻現(xiàn)于報(bào)端以及街頭巷尾的廣告中。此類房子同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。
所謂的工程抵賬房，是開發(fā)商用于給工程方抵扣工程款的一種方式。工程方拿到此類房子后，往往會(huì)選擇打折降價(jià)快速銷售以回籠資金。
但是，此類房產(chǎn)往往會(huì)存在一些限制，以致于購(gòu)房過(guò)程平添諸多波折：
1.開發(fā)商不給此類房產(chǎn)備案，不允許辦理貸款，還可能為購(gòu)房者設(shè)置較高的首付款等；
2.此類房產(chǎn)有可能缺乏相關(guān)部門檢驗(yàn)，房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶；
3.工程方已與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同、備案，導(dǎo)致過(guò)戶困難，有可能在過(guò)戶中加收費(fèi)用；
4.貸款中介可能誘導(dǎo)購(gòu)房者簽署霸王協(xié)議、提前收押貸款資料；
5.購(gòu)房手續(xù)、房款沒有交接給開發(fā)商，開發(fā)商為此不認(rèn)賬。
購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)盡量做到如下三點(diǎn)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：
一、簽訂購(gòu)房合同時(shí)，簽訂詳盡的補(bǔ)充協(xié)議。在協(xié)議中約定售方應(yīng)確保標(biāo)的物業(yè)權(quán)屬清晰，不存在抵押等限制交易信息，同時(shí)明確的違約責(zé)任。
二、可以在不動(dòng)產(chǎn)交易中心或相關(guān)網(wǎng)站查詢標(biāo)的物業(yè)是否存在抵押信息。若存在抵押信息，則應(yīng)要求售方及時(shí)辦理解除抵押手續(xù)，確保按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。若是預(yù)售商品房，業(yè)主可以在不動(dòng)產(chǎn)交易中心查詢“大產(chǎn)證”信息，包括“房屋狀況”、“土地狀況”、“抵押狀況”等信息。如果發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已被抵押，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商對(duì)此房源進(jìn)行解押。
三、簽訂購(gòu)房合同后，及時(shí)辦理預(yù)告登記，排除第三人的權(quán)利主張。