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二手房買賣流程（商業(yè)貸款購(gòu)房為例）
二手房買賣流程是指房屋所有權(quán)人通過(guò)買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權(quán)證》的房屋轉(zhuǎn)移給他人的過(guò)程。二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過(guò)交付房款，賣方將房屋交付給買家，并辦理過(guò)戶登記的過(guò)程。
1.看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方支付；查檔案信息：當(dāng)事人持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案部門查房檔案；通過(guò)詢問(wèn)等方式初步確定買方如果是貸款購(gòu)房，確定符合貸款資格后，借款人與賣方簽定《房屋買賣合同》（三方合同）。
2.第1日 遞交材料，提出申請(qǐng)
和銀行約定好之后，買賣雙方帶齊相關(guān)材料（戶口本，身份證，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等），前往銀行。買方領(lǐng)取并填寫二手房個(gè)人借款申請(qǐng)表，填完后將所有材料交給銀行工作人員審閱。同時(shí)銀行也會(huì)看賣方的相關(guān)手續(xù)，并告之哪里有不妥之處。
工作人員會(huì)就材料做出初步評(píng)估，給出大致貸款額度和年限供買方參考，并詢問(wèn)買方同時(shí)給出合理化的必要建議與告之。最后三方（銀行、中介、評(píng)估公司）約定時(shí)間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前去驗(yàn)房做預(yù)評(píng)估。
3. 第2-7日 評(píng)估(買方等待)
根據(jù)約定時(shí)間，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)到房源處進(jìn)行評(píng)估。完成后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向銀行出具預(yù)評(píng)估報(bào)告。這一階段耗時(shí)會(huì)依據(jù)約定情況而定，一般3-5個(gè)工作日內(nèi)即可完成。評(píng)估費(fèi)后期出具正式評(píng)估報(bào)告時(shí)交納，或者銀行直接代收。
4. 第8-10日 銀行審批
申請(qǐng)二手房貸款并提交全部貸款申請(qǐng)資料；銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)進(jìn)行審核（制式收入證明一般為月還款額的2倍以上，或者同時(shí)提供家人的收入證明，銀行流水，有的地方還要納稅證明）符合條件后，銀行根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)格，綜合貸款人的資質(zhì)進(jìn)行貸款額度、期限等方面的審批。審批過(guò)程一般在5個(gè)工作日左右。
4.11-22日 交首付，辦理過(guò)戶
審批通過(guò)后，買方向賣方支付房屋首付款。然后買賣雙方及中介公司辦件專員、（銀行工作人員）到房地產(chǎn)交易中心，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請(qǐng)審查承諾函等材料，通知買賣雙方帶好手續(xù)（買賣雙方帶房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、買賣契約及復(fù)印件、買賣雙方的身份證、賣方如果已婚，婚姻狀況證明等資料）到房地產(chǎn)交易中心要號(hào)排隊(duì)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。過(guò)戶當(dāng)天便可完成，（過(guò)戶回執(zhí)交給當(dāng)事人，待審核后通知如下：更名后按法定或約定繳納過(guò)戶更名稅費(fèi)、一般政策產(chǎn)權(quán)不滿2年的，稅費(fèi)較高。）帶舊土地證到土地局辦理?yè)Q證手續(xù)。
買方再等待5-7個(gè)工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證（還可能更快）。
5. 第23-30天 辦房產(chǎn)抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)，銀行放貸
買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，到房地產(chǎn)交易大廳辦理房產(chǎn)抵押登記（辦理他項(xiàng)權(quán)）。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開(kāi)始依照合同按期償還本期。銀行收到抵押證明后放款，貸款發(fā)放完畢買方人向房管部門領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。
在二手房買賣過(guò)程中，必須遵守下列規(guī)定：
1、進(jìn)行二手房交易前必須確認(rèn)房主真實(shí)身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起購(gòu)房者的注意。
2、簽訂二手房買賣合同時(shí)必須明確雙方違約責(zé)任
二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)__日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
3、必須標(biāo)明付款、過(guò)戶時(shí)間
很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責(zé)任。
4、必須注明二手房相關(guān)費(fèi)用的交接時(shí)間
5、與中介公司簽訂合同時(shí)，必須有代理費(fèi)明細(xì)單
隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)心。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。
6、通過(guò)中介公司購(gòu)房必須要求與房主見(jiàn)面
經(jīng)紀(jì)公司推出“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個(gè)客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。故本報(bào)提醒消費(fèi)者，此時(shí)您應(yīng)該行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。
7、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議
買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
過(guò)戶更名稅費(fèi)
長(zhǎng)春市二手房更名過(guò)戶費(fèi)是
買賣二手房，根據(jù)2015年3月30日財(cái)政部最新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征增值稅調(diào)整為滿2年免征增值稅，同時(shí)依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費(fèi)明細(xì)如下：
一、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外)
1、買方首次購(gòu)房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；
2、買方首次購(gòu)房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；
3、以下情況按照3%繳納：
（1）144（含144平）平方以上 ；
（2）買方不是首次購(gòu)房 ；
（3）車庫(kù) ；
（4）非普通住宅（商業(yè)用房）
二、增值稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征增值稅
2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.5%繳納增值稅；
3、房屋面積超過(guò)144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.5%
4、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.55%
三、個(gè)人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅
2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納
3、商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率20%
四、其他費(fèi)用相對(duì)較少：
交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù)
工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元；二個(gè)證件90
評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總額的千分之五（也可協(xié)商）（銀行貸款需要繳納）
抵押工本費(fèi)：80元（銀行貸款需要繳納）
購(gòu)房證明：20元一份 一般需開(kāi)3份
公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi)）
以上僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)。