此前房地產(chǎn)政策一直較嚴(yán)的?？冢@次也加入了松綁大軍。

5月15日，海南省海口市發(fā)布6項(xiàng)穩(wěn)樓市新政，其中，在限購(gòu)、限貸、限售等方面均有放松，包括未落戶的人才只要具備12個(gè)月社保就可以在?？谫?gòu)房；未還清貸款的購(gòu)買第二套房首付比例從70%下調(diào)至50%；5年限售期從不動(dòng)產(chǎn)登記前置為購(gòu)房合同備案。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次?？谡叱雠_(tái)略超出預(yù)料，政策內(nèi)容看似比較常規(guī)，但其實(shí)有深刻意義，政策方向出現(xiàn)了重要的調(diào)整，釋放了積極的信號(hào)，進(jìn)一步體現(xiàn)了地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的需求。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是預(yù)期不足、信心下降、有效購(gòu)買力不足的問(wèn)題，這些問(wèn)題不是刺激樓市和放松政策就能解決的，而必須降低新市民買房的成本。隨著近期長(zhǎng)沙“以租換購(gòu)”政策的出臺(tái)以及央行對(duì)新增首套房貸定向“降息”，國(guó)家樓市調(diào)控進(jìn)入第二階段，從第一階段各地紛紛刺激松綁政策，轉(zhuǎn)到提高新市民購(gòu)買力、降低購(gòu)房成本、培育可持續(xù)的購(gòu)買力的問(wèn)題。

海口出臺(tái)穩(wěn)樓市新政

5月15日，?？谑凶〗ň职l(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從支持人才剛性住房需求、滿足合理購(gòu)房信貸需求、改善商品住房市場(chǎng)供應(yīng)、完善商品住房銷售價(jià)格備案政策、優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范商業(yè)辦公類項(xiàng)目建設(shè)銷售管理等六個(gè)方面出臺(tái)具體措施。

5月16日，海南省住房公積金管理局網(wǎng)站發(fā)布通知，調(diào)整該省住房公積金個(gè)人住房貸款支持購(gòu)買二手房有關(guān)政策。首付款比例方面，職工購(gòu)買二手房申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，屬首次申請(qǐng)或已結(jié)清個(gè)人住房公積金貸款的最低首付款比例由40%降低為30%。貸款期限方面，購(gòu)買二手房，最長(zhǎng)貸款期限由20年調(diào)整為30年，原則上要求不超過(guò)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》載明的用地使用權(quán)終止期限。本通知自公布之日起實(shí)施。

在支持人才剛性住房需求方面提出，落戶海南省的引進(jìn)人才購(gòu)買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇；未落戶海南省的人才，本人及家庭成員在海南省無(wú)自有住房的，提供本人或家庭成員在海南省累計(jì)12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，可在?？谑匈?gòu)買1套住房。

在滿足合理購(gòu)房信貸需求方面提出，支持購(gòu)買改善性住房，對(duì)申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)買第二套住房但未結(jié)清原有住房貸款的，首付比例不低于50%。申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買二手住房，屬首次購(gòu)房或已結(jié)清原有公積金貸款的，首付比例不低于30%。

在改善商品住房市場(chǎng)供應(yīng)方面提出，對(duì)2017年4月14日至9月20日購(gòu)買的商品住房（以購(gòu)房合同備案時(shí)間為準(zhǔn)，下同），取得不動(dòng)產(chǎn)證后可轉(zhuǎn)讓；2017年9月20日后購(gòu)買的商品住房，購(gòu)房合同備案滿5年并取得不動(dòng)產(chǎn)證后可轉(zhuǎn)讓。

對(duì)于出臺(tái)新政的原因，?？谑凶〗ň直硎荆瑸樨瀼芈鋵?shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，支持引進(jìn)人才和本地居民的剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，因城施策促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次?？谡叱雠_(tái)略超出預(yù)料，因?yàn)檫^(guò)去幾個(gè)月海口的房地產(chǎn)政策是比較緊的。此次?？谠诙鄠€(gè)領(lǐng)域松綁政策，包括對(duì)于人才購(gòu)房給予支持，對(duì)于未落戶的人才只要具備12個(gè)月的社保就可以在海口購(gòu)房；對(duì)于購(gòu)房信貸給予支持，尤其是支持購(gòu)買改善型住房，未還清貸款的首付比例從70%下調(diào)至50%；對(duì)于限售政策進(jìn)行放松，即5年限售期的認(rèn)定條件從不動(dòng)產(chǎn)登記前置為購(gòu)房合同備案。

“此次?？诘恼呖此票容^常規(guī)，但其實(shí)有深刻意義?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，從2017年以來(lái)，?？诘姆康禺a(chǎn)政策都比較嚴(yán)，尤其是以全域限購(gòu)政策為典型。而且到了2022年即便是全國(guó)其他城市都在放松政策，?？诘姆康禺a(chǎn)政策也是以偏緊為主，尤其是體現(xiàn)為購(gòu)房市場(chǎng)秩序的整頓等領(lǐng)域，同時(shí)打擊各類炒作房源的現(xiàn)象。而此次政策方向出現(xiàn)了重要的調(diào)整，釋放了積極的信號(hào)，進(jìn)一步體現(xiàn)了地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的需求，相關(guān)政策也將進(jìn)一步引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定，同時(shí)對(duì)合理住房需求形成支撐和支持作用。

國(guó)家樓市調(diào)控進(jìn)入第二階段

繼各地方政府一系列松綁政策后，央行、銀保監(jiān)會(huì)也出手穩(wěn)樓市。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布首套住房貸款利率下限下調(diào)，對(duì)新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，利率下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低住房貸款利率反映了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的意圖，有利于降低住房購(gòu)置成本，有利于刺激需求邊際改善。結(jié)合近期各地推出降低首付、松綁二手房限售、放松限購(gòu)等政策來(lái)看，將為5月中下旬及后續(xù)市場(chǎng)交易的活躍創(chuàng)造更好的條件，也有助于各地基于實(shí)際情況開(kāi)展房地產(chǎn)貸款工作，一些市場(chǎng)交易疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開(kāi)展更寬松的房貸政策。

中指研究院指出，2022年至今全國(guó)已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月底政治局會(huì)議定調(diào)樓市后，各地政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均繼續(xù)加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。近日央行、銀保監(jiān)會(huì)釋放積極信號(hào)，下調(diào)首套房房貸利率下限，各地首套房貸利率仍有較大下調(diào)空間，隨著政策逐漸顯效，市場(chǎng)信心有望逐步修復(fù)，但短期市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進(jìn)一步指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是預(yù)期不足、信心下降、有效購(gòu)買力不足的問(wèn)題，這些問(wèn)題不是刺激樓市和放松政策就能解決的，而必須降低新市民買房的成本，所以央行此次定向“降息”針對(duì)的是首套房不是二套房，長(zhǎng)沙近期提出“以租換購(gòu)”政策也是解決新市民住房問(wèn)題、解決樓市可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。他認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)家樓市調(diào)控進(jìn)入第二階段，從第一階段各地紛紛刺激松綁政策轉(zhuǎn)到提高新市民購(gòu)買力、降低購(gòu)房成本、來(lái)培育可持續(xù)的購(gòu)買力的問(wèn)題。