導(dǎo)讀
“影子銀行的盛行,使房地產(chǎn)開發(fā)商拿地突破了原有央行貸款通則關(guān)于信貸資金不得支付土地款的限制,潘多拉魔盒被打開?!庇秀y行業(yè)資深人士直指這是土地價格暴漲的本質(zhì)邏輯,而非市場作用。
隨著融信以110億元拿下上海靜安中興地塊,創(chuàng)下目前的地王紀(jì)錄,房地產(chǎn)企業(yè)融資,尤其是土地融資,再次令市場神經(jīng)緊繃。
8月24日,21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獨家獲悉,有股份行近期下發(fā)通知,要求原則上不支持地王、異地、純商業(yè)體和別墅項目。此前,還有一家華北股份行已下發(fā)通知,提示地王項目風(fēng)險,“不做成本過高的項目”
“在房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入上,原則上要2015年銷售百強;項目方面,剛需或首改住宅是首選,綜合體項目的話,原則上可售住宅類銷售收入要覆蓋貸款金額的2倍(含)以上?!鼻笆龉煞菪袃?nèi)部人士表示。
銀行大量資金涌入地產(chǎn)領(lǐng)域,已經(jīng)相當(dāng)程度上脫離了央行和銀監(jiān)的信貸數(shù)據(jù)所反映的情況。
央行數(shù)據(jù)顯示,7月非金融企業(yè)對公貸款減少26億元。上海地區(qū)今年以來,房地產(chǎn)開發(fā)貸也一路下跌。
但這僅是銀行表內(nèi)信貸的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)并不意味著銀行實際流入房地產(chǎn)的資金在減少。大量銀行資金通過表外自營投資和理財,以“明股實債”的方式參與房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地和開發(fā)。另外,通過委托貸款,大量國企的資金也在進(jìn)入這一領(lǐng)域。
“影子銀行的盛行,使房地產(chǎn)開發(fā)商拿地突破了原有央行貸款通則關(guān)于信貸資金不得支付土地款的限制,潘多拉魔盒被打開。”有銀行業(yè)資深人士直指這是土地價格暴漲的本質(zhì)邏輯,而非市場作用。
“我們土地融資是做的,但是現(xiàn)在委托貸款的這個通道總行批不過了,因為委托貸款要嚴(yán)格參照表內(nèi)貸款來”,某華北股份行資管人士表示:“現(xiàn)在還是對接理財資金比較多,注入資管計劃。但是銀行理財新規(guī)(意見征求中)后,可能就只能對接信托計劃了?!绷碛薪愕貐^(qū)信托人士透露,對于房地產(chǎn)公司拿地階段的融資,也在收緊。
有接近監(jiān)管人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者,今年以來正在開展銀行表外業(yè)務(wù)檢查。就銀行為土地融資配資,涉及資金來源較為復(fù)雜,跨區(qū)特點突出,在監(jiān)管上確實存在難點?!瓣P(guān)鍵問題,還在于資管這一塊,明股實債究竟合不合規(guī)?!痹撊耸勘硎?。
此外,發(fā)行債券也是房企融資的重要方式之一。房地產(chǎn)發(fā)行公司債利率進(jìn)入3時代已有一段時間,甚至跌破過3%。
保利地產(chǎn)去年就發(fā)行過票面利率3.4%的公司債,而今年初甚至發(fā)行了5年期,票面利率僅為2.95%的公司債。7年期的票面利率也僅為3.19%。最新的一只房企債,是8月中海地產(chǎn)剛剛發(fā)行的今年第一期公司債,票面利率3.10%。
“特別的是房地產(chǎn)公司發(fā)行的長期債,利率低的,現(xiàn)在會出掉一些?!闭劶皞袌霾▌?,有股份行資管部人士如是應(yīng)對。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解,一些銀行投資債券,作為海外配置的一部分,會把國內(nèi)房企在境外發(fā)行的美元債作為重點投向?!巴瑯拥陌l(fā)行主體,因為在境外評級比較低,所以同期限的發(fā)行利率會比較高?!币幻y行系基金研究部人士表示,其受托銀行委外資金,投向海外債,對象主要是這些銀行本身授信的一些房地產(chǎn)公司。
“不過現(xiàn)在我們確實非常謹(jǐn)慎,定期財務(wù)報告就不用說了,每次有區(qū)域銷售數(shù)據(jù)出來,就要全面分析,但凡有一點不好的跡象,投資就要注意了?!痹撗芯坎咳耸可踔劣谩暗渡咸蛎邸?,來形容當(dāng)下的海外境內(nèi)地產(chǎn)公司債投資。(21世紀(jì)經(jīng)濟報道)