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目錄
二、預(yù)售監(jiān)管資金能否用于償還銀行開(kāi)發(fā)貸和前融本息
三、地產(chǎn)前融機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金的態(tài)度
筆者按：
自9月24日央行貨幣政策委員會(huì)第三季度會(huì)議提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”以來(lái)，廣州、佛山、蘇州等城市陸續(xù)出現(xiàn)了房貸利率下降以及銀行按揭放款加快等情況，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有更多城市響應(yīng)和跟進(jìn)。
房企的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售階段后，購(gòu)房者的定金/訂金、首付款、按揭尾款等按規(guī)定均應(yīng)進(jìn)入銷售監(jiān)管賬戶。全國(guó)各個(gè)城市對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)定有一定的差異，其中監(jiān)管措施方面則基本都是全額監(jiān)管和重點(diǎn)監(jiān)管相結(jié)合，也即購(gòu)房者的購(gòu)房款全部都需轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，住建部門(mén)和銀行則鎖定一部分資金做重點(diǎn)監(jiān)管，以保證后期工程、材料款項(xiàng)的支付并順利交樓，重點(diǎn)監(jiān)管資金比例則一般在（預(yù)售款總額的）5%-40%之間。
二、預(yù)售監(jiān)管資金能否用于償還銀行開(kāi)發(fā)貸和前融本息
房企的項(xiàng)目滿足預(yù)售條件后，房企一般都須在開(kāi)發(fā)貸的放款銀行設(shè)立銷售監(jiān)管賬戶（此為最常見(jiàn)的情況），其中有些城市是僅需房企與銀行兩方簽訂《預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》，有些城市則要求房企與銀行、住建局三方一起簽訂《預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》。監(jiān)管協(xié)議一般都會(huì)明確約定監(jiān)管資金的使用要求，比如必須用于項(xiàng)目建設(shè)、材料設(shè)備采購(gòu)、稅費(fèi)支付等（有個(gè)別城市還可約定用于歸還抵押貸款本息等），但實(shí)務(wù)中大多數(shù)情況下開(kāi)發(fā)商都會(huì)通過(guò)虛報(bào)工程進(jìn)度等方式提前支取監(jiān)管賬戶里的資金，比如想辦法與總包單位、監(jiān)理單位做好溝通并提前轉(zhuǎn)走監(jiān)管賬戶里的資金（總包單位拿到錢后再轉(zhuǎn)回給房企），如此不管是在降低融資需求、降低融資成本還是提高資金使用效率方面都能給房企帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。
從實(shí)務(wù)來(lái)看，以深圳為例，銀行與房企簽訂監(jiān)管協(xié)議后，凡形式上合規(guī)的用款申請(qǐng)，銀行一般都會(huì)給予審批通過(guò)，預(yù)售監(jiān)管資金用于歸還開(kāi)發(fā)貸、前融本息方面一般都沒(méi)有太大的障礙（不過(guò)銀行一般都會(huì)控制監(jiān)管戶資金余額以確保銀行開(kāi)發(fā)貸的還款安全），當(dāng)然實(shí)在有必要的情況下房企也會(huì)通過(guò)工程款等方式提前支取監(jiān)管賬戶資金。再以惠州、東莞等地區(qū)為例，住建局、銀行與房企三方簽訂監(jiān)管協(xié)議后，不管是住建局還是銀行，對(duì)房企的《撥付預(yù)售資金通知書(shū)》及相關(guān)材料的審核也更多的是停留在形式審查層面，因此只要總包單位、監(jiān)理單位與房企充分配合，房企照樣能套取監(jiān)管賬戶的資金。事實(shí)上，房企找總包單位等套取或提前支取監(jiān)管資金方面，房企與相關(guān)方其實(shí)一直都有默契，只要總包單位能拿到錢（準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)是能分到一部分錢作為實(shí)際支付的工程款），配合起來(lái)基本都不是問(wèn)題。
在已爆雷的百?gòu)?qiáng)房企中，項(xiàng)目公司預(yù)售監(jiān)管賬戶資金沒(méi)有用于支付工程款項(xiàng)而直接被抽調(diào)到總部或用于其他項(xiàng)目的情況比比皆是，尤其是項(xiàng)目公司沒(méi)有財(cái)務(wù)權(quán)限的情形。預(yù)售資金被抽走或挪用的方式很多，最常見(jiàn)的就是房企與總包單位、材料供應(yīng)商等，通過(guò)開(kāi)具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式提前支取預(yù)售監(jiān)管資金。值得一提的是，不管監(jiān)管協(xié)議是房企與銀行兩方簽訂，還是加上住建局三方一起簽訂，因?qū)嶋H審核放款的還是銀行，而銀行根據(jù)監(jiān)管協(xié)議審核文件（如監(jiān)理審核的文件、工程發(fā)票等）時(shí)只要滿足形式上的要件要求就能放款，因此實(shí)際上房企想做假時(shí)根本就防不勝防。
三、地產(chǎn)前融機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金的態(tài)度
站在前融機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)上，我們的心態(tài)其實(shí)相當(dāng)矛盾，具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于監(jiān)管賬戶資金歸還前融本息（或“本金+收益”，下同）的考量主要有如下幾點(diǎn)：
1. 我們目前的前融資金原則上僅能在開(kāi)發(fā)商拿地或繳完地價(jià)后進(jìn)入項(xiàng)目公司，就前融資金的退出而言，最理想的情況是項(xiàng)目公司取得銀行開(kāi)發(fā)貸后直接置換掉我們的前融本息，而這也是大部分前融業(yè)務(wù)遵循的基本業(yè)務(wù)操作原則。更準(zhǔn)確地說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目公司申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸時(shí)我們需要提前釋放股權(quán)質(zhì)押和土地抵押，因此操作層面我們一般都更堅(jiān)持讓房企直接找過(guò)橋資金或從其他地方騰挪資金先歸還我們的前融本息，然后我們?cè)俳獬L(fēng)控措施。
2. 如果銀行開(kāi)發(fā)貸無(wú)法放款，或者銀行開(kāi)發(fā)貸的放款無(wú)法覆蓋我們的前融本息，也即前融本息的退出必須依賴銷售回款，那監(jiān)管賬戶的資金如何用于還款就變成核心的問(wèn)題。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果監(jiān)管不嚴(yán)，比如監(jiān)管戶的資金經(jīng)銀行審核后可直接用于還款，那當(dāng)然是最好；但如果審核比較嚴(yán)格，比如只能靠總包單位走工程款之類的形式弄出來(lái)，那肯定要區(qū)分看待，畢竟只要我們的前融本息能得到償還，其他問(wèn)題都不是問(wèn)題。
在市場(chǎng)上可以查證的消息中，房企花式解凍監(jiān)管賬戶資金的手法屢見(jiàn)不鮮，比如打通政府和銀行的關(guān)系，降低監(jiān)管比例等要求；全市內(nèi)所有項(xiàng)目打包監(jiān)管，盤(pán)活資金周轉(zhuǎn)效率；通過(guò)監(jiān)理單位確認(rèn)后續(xù)投入并提前鎖定，釋放多余監(jiān)管資金；通過(guò)銀行保函提前解凍資金；通過(guò)幫銀行解決存款任務(wù)等換取解凍資金的條件；房企收取銷售款項(xiàng)后推遲進(jìn)入監(jiān)管賬戶的時(shí)間等等。從房企的需求層面來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前融資難、銷售及回款慢的背景下，如急需資金償還貸款或拿地，想辦法提前解凍預(yù)售監(jiān)管資金可能是最現(xiàn)實(shí)和最有效的辦法。當(dāng)然，從監(jiān)管的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)預(yù)售資金賬戶的從嚴(yán)監(jiān)管不僅可以保障購(gòu)房者的利益，還能更好地確保房企運(yùn)作機(jī)制和資金管理的安全，因此對(duì)地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)還是屬于長(zhǎng)期利好的因素，只是我們?cè)诮窈蟮那叭跇I(yè)務(wù)操作中必須提前測(cè)算并確認(rèn)項(xiàng)目有足夠利潤(rùn)且足夠覆蓋我們的前融本息，另外投后監(jiān)管方面我們對(duì)資金的使用監(jiān)督肯定也會(huì)更加謹(jǐn)慎和到位。
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西政投資集團(tuán)業(yè)務(wù)介紹
一、地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈融資
1. 拿地前融（土地款融資）
2. 城市更新項(xiàng)目融資（含列入計(jì)劃前的融資）
3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)類融資（含流貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、ABS類產(chǎn)品貸款）
4. 保理或供應(yīng)鏈融資
二、財(cái)富管理
1. 高凈值客戶服務(wù)：資產(chǎn)配置與稅收籌劃服務(wù)
2. 理財(cái)師服務(wù)：銷售產(chǎn)品定制與代理收款服務(wù)
3. 機(jī)構(gòu)服務(wù)：產(chǎn)品銷售及金融外包服務(wù)
三、財(cái)稅和跨境業(yè)務(wù)
1. 地產(chǎn)收并購(gòu)、金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)及稅收籌劃服務(wù)
2. 資金出入境及跨境投融資服務(wù)