明天起，房貸利率正式“換錨”！?剛剛，工行、中行、建行、招行、農(nóng)行、興業(yè)、郵政、交行8家銀行分別發(fā)布通告：銀行所有存量房貸利率的計(jì)價方式要轉(zhuǎn)換為“LPR+點(diǎn)數(shù)”或者固定利率模式，明天（3月1日）起開始辦理，截至8月31日。?也就是說，如果你仍在還個人住房貸款，就需要去以上8家銀行重新簽貸款合同。
01
新房貸怎么計(jì)算
新房貸利率計(jì)算方式是這樣的：
新房貸利率=（老合同執(zhí)行利率-2019年12月LPR）+2020年12月LPR
為方便大家理解舊貸款實(shí)行LPR利率的標(biāo)準(zhǔn)，給大家舉個例子。
比如商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年，剩余還款期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，
現(xiàn)執(zhí)行利率=4.9%×（1+10%）=5.39%。
2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，
那么加點(diǎn)幅度=0.59個百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。
2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，
執(zhí)行的利率將調(diào)整為
=2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，
此后每年以此類推。
也就是說，如果你確定2020年把貸款利率換為LPR，2020年還貸款金額不變，但從2021年開始，實(shí)際還款金額就和LPR正式接軌了。
需要提醒大家的是，和銀行重簽貸款合同的機(jī)會只有一次轉(zhuǎn)換，所以到底要不要“換錨”，一定要慎重，選擇的截至?xí)r間是2020年8月31日。
02
如何選擇貸款利率？
究竟作何選擇，得因人而異，因?yàn)椴煌灱s時間、不同銀行的利率都不同，得看自己適合哪種情況。
如果你此前貸款利息比較低，比如說在基準(zhǔn)利率上有打折，可以分析一下，哪個利率低就選哪個。
如果你趕上了利率打75折時上車，那利息可是比基準(zhǔn)的少還20%。如果有人在75折上了車，那利率簡直堪比公積金。
這樣的情況，自然是按以前的房貸利率比較劃算，甚至可以選擇一直不變，基準(zhǔn)利率上浮下調(diào)都和你沒關(guān)系，就當(dāng)今天這篇文章里從來沒看過，央行以后所有的利率政策你也全都不存在。
但如果你是最近兩年貸款的，貸款利息比較高，甚至在5.88%以上，那么更適宜采用LPR，這樣將有可能享受到未來房貸利率下行的紅利。
目前央行公布的最新5年期以上LPR為4.80%，相比10月的4.85%僅下降5個基點(diǎn)，貸款100萬，月供只少30塊。
但目光得長遠(yuǎn)，目前中國正處于降息周期內(nèi)，未來1到2年內(nèi)，LPR大概率將會繼續(xù)下調(diào)。現(xiàn)在雖然只是少個30塊，在利率下行的趨勢下，未來房貸減輕的可不僅僅是30塊。
就目前的形式看，新貸款人選擇LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案，可能是更加穩(wěn)妥且主流的方案。
為了方便理解，我們再給大家舉個例子。
比如2015年買的房，當(dāng)時房貸基準(zhǔn)利率是4.9%，折扣為9折，最終的房貸執(zhí)行利率是4.41%。
之后幾年基準(zhǔn)利率都未有變化，盡管折扣各有變化，但都和已經(jīng)簽約的你沒有關(guān)系，你的房貸執(zhí)行利率一直是4.41%。
那么如果執(zhí)行新利率后，你的加點(diǎn)數(shù)值
=原合同執(zhí)行利率-2019年12月的LPR
即4.41%-4.8%=-0.39%
如果你在2020年3月轉(zhuǎn)換貸款利率為LPR，2021年的利率計(jì)算方式為：
假設(shè)2021年3月的LPR（期限一致）為4.7%，
則該次重定價后利率為：
4.7%+（-0.39%）加點(diǎn)數(shù)值=4.31%
如果2020年基準(zhǔn)利率下調(diào)至4.7%，
那么按原合同繼續(xù)執(zhí)行房貸的話，你的房貸執(zhí)行利率
=4.7%（預(yù)計(jì)2020基準(zhǔn)利率）*0.9（簽約折扣）=4.23%。
這樣一看，如果2020年下調(diào)基準(zhǔn)利率，那么沿用老合同不調(diào)整，你將會享受更低的房貸利率。
所以具體怎么選擇，還要看2020年及以后的基準(zhǔn)利率走勢和LPR走勢。
如果未來基準(zhǔn)利率的降幅超過LPR，那么你當(dāng)初簽約折扣越大，選擇老合同的利率將越低。其中的臨界值還要視大家的個人情況而定。
那么未來的基準(zhǔn)利率和LPR走勢將如何？
03
2020年，利率會不會下降？
昨日（12月30日）午后，易居研究院發(fā)布的《2019年LPR房貸利率年度報告》顯示，2020年中國貨幣金融環(huán)境有進(jìn)一步寬松的可能。
這也就意味著2020年的房貸利率和房貸成本有進(jìn)一步降低的可能，最終惠及購房者。
2019年的利率調(diào)整可以看作三步走，在日前終于完成了終極調(diào)整，徹底將房貸利率與基準(zhǔn)利率脫鉤，未來房貸利率將只與LPR產(chǎn)生聯(lián)系。
所以未來，想要了解房貸利率的走向，只需要關(guān)系LPR即可。
第一階段：LPR利率形成。
從8月17日央行決定使用新的LPR報價機(jī)制，到8月20日央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新的LPR。至此LPR報價正式形成。
將貸款利率報價方式由原來的央行制定加浮動比例，改為每月一次的公開市場報價加基點(diǎn)。在利率自由化的改革中，走出了關(guān)鍵性的一步。
第二階段：迎來首次降息。
從8月20日開始實(shí)行新的LPR報價利率到11月20日迎來第四次報價。此次5年期以上LPR報價下調(diào)5個基點(diǎn)至4.8%，這是LPR改革后的首次下調(diào)。
第三階段：存量貸款改革。
12月28日，央行發(fā)布公告，決定將存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。并給出了時間表，相應(yīng)改革需要在2020年3月1日至8月31日完成。
所謂的“存量房貸”就是沒有使用新的LPR報價利率來定價的房貸。也就是說，10月8日之前的房貸都是“存量房貸”。
房貸利率并軌LPR報價利率，才算是此次LPR房貸改革的收官階段。
LPR落地至今已經(jīng)有五個月了，從近幾次的LPR報價利率來看，近兩個月相比于前三個月下降了5個基點(diǎn)（即：0.05%）。
從加點(diǎn)來看，首套房和二套房分別在LPR報價利率上加了78個基點(diǎn)和112個基點(diǎn)，已經(jīng)遠(yuǎn)高出央行擬定的60個基點(diǎn)。
也就是說，在政策面難以放松下，為了激發(fā)市場的活力，在資金面上的房貸利率上還有下放空間。
按照易居地產(chǎn)研究院給出的64城首套房市場平均利率，還有最高18個基點(diǎn)的下調(diào)空間。
相比首套房，二套房的房貸市場平均利率還要更高一些。以近幾個的64城首套房市場平均利率數(shù)據(jù)對比高出了34個基點(diǎn)，即0.34%。相比央行擬定的60個基點(diǎn)，更是高出了112個基點(diǎn)，即1.12%。
即使LPR利率報價不變，從增加的基點(diǎn)來看，下放空間也是存在的。何況面對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行壓力，降息更是一個大概率的事情。