導(dǎo)讀：“未來，房地產(chǎn)貸款集中度管理的調(diào)控效果將持續(xù)釋放，銀行系統(tǒng)購房信貸額度承壓下，房貸利率繼續(xù)趨升，除熱點(diǎn)大中城市外，預(yù)計更多的城市將進(jìn)入房貸加息的行列，樓市成交將繼續(xù)高位調(diào)整。”
（文/張玉 編輯/馬媛媛）從年初2月份提交資料到現(xiàn)在，兩個多月時間過去，江娜的住房商業(yè)貸款審核仍未通過。
江娜是今年年初房地產(chǎn)貸款集中管理制度實(shí)施以來的首批購房者。按房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是22.5%和17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是17.5%和12.5%，村鎮(zhèn)銀行分別是12.5%和7.5%。
而隨著當(dāng)前對“經(jīng)營貸”違規(guī)入市的“圍剿風(fēng)暴”來襲，一場更加嚴(yán)格的房貸審核“風(fēng)暴”或許正在開始。
審核等了近三個月
2021年1月，在市場瘋狂上漲的當(dāng)口，江娜（化名）在上海市閔行區(qū)龍柏三村購入了一套房子。在當(dāng)時整體的“搶房”氛圍下，江娜從晚上看房到最終決定買房只花了一個小時。付款方式上，江娜選擇的是公積金和商貸一起償還的方式，首付款200多萬元，貸款135萬元。其中商業(yè)貸款金額為85萬元。
今年2月份提交相關(guān)資料后，3月25日，江娜收到公積金貸款審核成功的信息。從4月份開始，江娜開始償還公積金批次的貸款。
不過，與公積金貸款的審核速度相比，江娜商業(yè)貸款的審核卻遲遲沒有通過。據(jù)其介紹，其商貸資料也是在春節(jié)前提交的，不過，由于之前選擇的建設(shè)銀行沒有貸款額度了，江娜只能選擇從中國工商銀行進(jìn)行貸款。“可能是國家關(guān)于貸款這塊的政策出臺以后，審核比較嚴(yán)格?！苯缺硎?，“五月份再催一下，已經(jīng)催過好幾次了?！?
江娜的經(jīng)歷是當(dāng)下購房者貸款審核的一個縮影。一家股份制商業(yè)銀行工作人員向觀察者網(wǎng)證實(shí)了上述消息：“放款時間長是肯定的，但多久不知道。只知道額度有限。至少也得兩個月吧。”上述工作人員表示，之前如果所有資料特別齊全的情況下，貸款基本上一個多月就放下來了，甚至兩到三個星期就可以。
一位房地產(chǎn)中介工作人員向觀察者網(wǎng)表示，類似政策對首套購房者影響不大，對投機(jī)倒把性的購房者影響比較大。不過，其坦言，現(xiàn)在的貸款周期基本上可能會延長到兩到三個月，“現(xiàn)在的審核比以前要嚴(yán)格了”。
同策研究院分析師陳舒表示，銀行信貸政策的收緊是國家“房住不炒”主基調(diào)下的產(chǎn)物，目的是為了抑制房價的過快上漲。面對銀行在個人住房貸款占比的限制，導(dǎo)致銀行需要在一定程度上控制放款額度，這必然將帶來貸款審批要求趨嚴(yán)、審批時間放慢、放款時間變長等影響。
而在陳舒看來，二手房相對于新房，銀行額度相對更少，對其在審批上的影響只增不減，部分銀行對于二手房或“無款可貸”。
貸款政策收緊
除了貸款審批趨嚴(yán)，近段時間以來，有關(guān)房貸利率的持續(xù)上漲也引發(fā)關(guān)注。
融360大數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布的全國42個重點(diǎn)城市房貸利率監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月（數(shù)據(jù)采集期為3月20日-4月18日），全國首套房貸款平均利率為5.31%，環(huán)比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，環(huán)比上漲2BP。這是今年2月開始上漲以來連續(xù)第三個月上漲。
具體來看，2021年2月上海地區(qū)首套平均利率為4.69%，環(huán)比上漲4bp；二套房的平均利率為5.28%，環(huán)比上漲63bp。此外，多個地區(qū)的房地產(chǎn)貸款利率均有所提升。比如南寧的首套平均利率為6.02%，環(huán)比上漲137bp；二套平均利率6.26%，環(huán)比上漲161bp。
在陳舒看來，房貸利率的上升一方面是政策端對房地產(chǎn)信貸收緊的表現(xiàn)，是各家商業(yè)銀行面對政策端的監(jiān)管而進(jìn)行的一些調(diào)整，如，“兩道紅線”從金融口、銀行機(jī)構(gòu)方面限制了資金過度流入房地產(chǎn)。另一方面是當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求旺盛，成交量活躍，資金端供需不匹配，需求大于供給，進(jìn)而導(dǎo)致資金成本也就是利率上升。
值得一提的是，除了商業(yè)貸款審核流程收緊，近期來看，公積金相關(guān)貸款政策也有所收緊。
上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布報告指出，10城公積金個貸率觸碰紅線。
其中，個貸率指的是住房公積金個人貸款余額/住房公積金歸集余額。按照相關(guān)分類，個貸率低于 85%為一級響應(yīng)，屬于流動性過剩，應(yīng)實(shí)施積極寬松的住房公積金貸款，加大對購房繳存職工的支持力度；個貸率在 85%（含）—95%之間為二級響應(yīng)，應(yīng)實(shí)施穩(wěn)健的住房公積金使用政策；個貸率在 95%（含）以上為三級響應(yīng)，應(yīng)實(shí)施適度收緊的住房公積金使用政策。
在統(tǒng)計的20個城市中，有10個城市位于三級響應(yīng)階段。分別包括：南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、欽州（100%）、蕪湖（99%）、洛陽（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和貴陽（95%）。
公積金流動性不足問題下，包括鄭州、合肥、西安、武漢、貴陽等多個城市也紛紛出臺公積金收緊性政策。具體包括收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止相關(guān)業(yè)務(wù)、收緊租房提取額度、嚴(yán)管騙貸行為等。
貝殼研究院總結(jié)指出，未來房地產(chǎn)貸款集中度管理的調(diào)控效果將持續(xù)釋放，銀行系統(tǒng)購房信貸額度承壓下，房貸利率繼續(xù)趨升，除熱點(diǎn)大中城市外，預(yù)計更多的城市將進(jìn)入房貸加息的行列，樓市成交將繼續(xù)高位調(diào)整。
（注：文中江娜為化名）
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