導(dǎo)讀

  房企各自有獨(dú)門的標(biāo)準(zhǔn)化“秘技”,如大部分房企都有自己的多條產(chǎn)品線,恒大的開盤流程,綠地的辦公營(yíng)銷等,對(duì)于新獲取的項(xiàng)目直接套用能夠降低成本。品牌溢價(jià)更是無(wú)需耗費(fèi)資金便可“免費(fèi)”獲取的利潤(rùn),這些優(yōu)勢(shì)AMC旗下子公司均不具備。這也意味著,對(duì)于AMC來(lái)說(shuō),與房企的合作能從手里的不良資產(chǎn)中獲利更大。  資產(chǎn)管理公司(AMC)的房地產(chǎn)生意,不僅在國(guó)內(nèi),也布局到了海外。  6月7日,中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)——東方藏山資產(chǎn)管理有限公司與美國(guó)波特曼集團(tuán)合作完成美國(guó)圣地亞哥酒店開發(fā)項(xiàng)目的投資。該項(xiàng)目總投資額2.17億美元,是繼亞特蘭大辦公酒店改造、夏洛特辦公樓開發(fā)后雙方在美國(guó)的第三次合作?! |方藏山資產(chǎn)管理有限公司(簡(jiǎn)稱“東方藏山”)于2014年2月成立于深圳前海,注冊(cè)資本1億元,是中國(guó)東方資產(chǎn)管理(國(guó)際)控股有限公司(簡(jiǎn)稱“東方國(guó)際”)控股子公司,東方國(guó)際又是中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司(簡(jiǎn)稱“東方資產(chǎn)”)全資子公司?! MC已經(jīng)不滿足于地產(chǎn)類資產(chǎn)的不良資產(chǎn)處置,還將國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)作為投標(biāo)的開展全球配置?!  笆着涣假Y產(chǎn)處置從1998年開始,2004-2008年為一個(gè)階段,2008年由于金融危機(jī),包括外資在內(nèi)的很多機(jī)構(gòu)撤出不良資產(chǎn)處置。2011年以后,由于四萬(wàn)億元刺激政策出臺(tái),資產(chǎn)價(jià)格都處于上漲狀態(tài)。但不良資產(chǎn)也開始累積,從2014年開始,不良資產(chǎn)開始大幅增加?!蹦硰氖虏涣假Y產(chǎn)處置的私募行業(yè)人士表示  他表示,第二階段與第一階段的不良資產(chǎn)情況有不同。第一階段不良資產(chǎn)為損失類,很多只有象征性的1元錢價(jià)值,第二階段很多不良資產(chǎn)屬于可疑類或關(guān)注類,并且有抵押物。而這些抵押物中,房地產(chǎn)資產(chǎn)居多。  房地產(chǎn)占AMC重組類不良資產(chǎn)半壁江山  當(dāng)前,四大AMC的不良資產(chǎn)來(lái)源中,非金融企業(yè)的不良資產(chǎn)比重已超過50%,超過金融類企業(yè)?! ∫焉鲜械膬杉屹Y產(chǎn)管理公司中,信達(dá)資產(chǎn)2015年財(cái)報(bào)顯示,其重組類不良資產(chǎn)中,來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的不良資產(chǎn)占比高達(dá)54%;華融資產(chǎn)2015年財(cái)報(bào)顯示,表內(nèi)重組類類良資產(chǎn)中有高達(dá)66%來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)。  AMC對(duì)非金融企業(yè)的逾期應(yīng)收賬款,通常需要進(jìn)行債務(wù)重組。在一些特定情況下,AMC會(huì)自行投入一些現(xiàn)金,幫企業(yè)完成停滯項(xiàng)目。由于出現(xiàn)還款困難的房地產(chǎn)開發(fā)商手中通常有未完成的在建項(xiàng)目,或是已建成但受制于限購(gòu)等因素而銷售不暢的樓盤,只要重新安排債務(wù)償還期限,適量投入現(xiàn)金幫助完成在建項(xiàng)目,AMC最終成功收回逾期賬款的概率很大?! 「吒軛U游戲  就房地產(chǎn)操盤和運(yùn)營(yíng)而言,信達(dá)地產(chǎn)過去的二三線經(jīng)驗(yàn),對(duì)于其在一線的布局顯然略有不足,這就需要尋找合作商開發(fā)合作,自身則更多扮演起財(cái)務(wù)投資者的角色?! ⌒胚_(dá)地產(chǎn)在2015年年報(bào)中表示,除自主開發(fā)外,公司還加大了與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀房企的合作力度,共同開發(fā)項(xiàng)目,通過優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),提高項(xiàng)目開發(fā)效益。  在選定合作開發(fā)商的時(shí)候,信達(dá)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是“實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良、有品牌、有資源”。由于信達(dá)地產(chǎn)的土地成本控制和一般民營(yíng)企業(yè)不同,近來(lái)的地王成本遠(yuǎn)高于市場(chǎng)售價(jià),這對(duì)合作者的資金和能力提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)?! ⌒胚_(dá)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)便在于其“金融地產(chǎn)”模式,通過設(shè)立基金進(jìn)行股、債權(quán)投資或吸引合作對(duì)象?! ⌒胚_(dá)地產(chǎn)參與的基金一方面為房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目提供貸款,另一方面基金的的普通合伙人(GP)作為基金管理者對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行監(jiān)管,并可以吸收有限合伙人(LP)來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)大基金的規(guī)模,LP則可以依據(jù)一定的規(guī)則獲得優(yōu)先、中間、劣后等三級(jí)回報(bào),這類基金被稱為“夾層基金”?! ∫陨虾P陆瓰车赝醯貕K為例,在合作開發(fā)中引入了泰禾集團(tuán)。信達(dá)地產(chǎn)全資子公司上海信達(dá)銀泰和上海坤瓴投資分別出資2000萬(wàn)元和8000萬(wàn)元設(shè)立項(xiàng)目公司。其中坤瓴投資的股權(quán)結(jié)構(gòu)則是信達(dá)地產(chǎn)持有8.75%,寧波匯融沁齊股權(quán)投資基金持有80%,泰禾集團(tuán)持有11.25%。  寧波匯融沁齊股權(quán)投資基金便是信達(dá)地產(chǎn)安排的夾層基金,一方面為雙方合作提供平臺(tái),另一方面為信達(dá)資產(chǎn)向信達(dá)地產(chǎn)輸血提供渠道?! 【科鋵?shí)質(zhì),信達(dá)的金融地產(chǎn)模式就是通過與信達(dá)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)結(jié)合,“夾層拿地基金”等方式獲取項(xiàng)目,充分嫁接中國(guó)信達(dá)在融資端的優(yōu)勢(shì),用較少的自有資金撬動(dòng)較大項(xiàng)目,極大地放大杠桿,實(shí)現(xiàn)“基金拿地+小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式?! ?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),信達(dá)所有開發(fā)項(xiàng)目引入夾層基金后,杠桿率可達(dá)3-5倍不等?! 《ㄟ^夾層基金,還有利于信達(dá)地產(chǎn)未來(lái)融資。資金以股權(quán)形式進(jìn)入地產(chǎn)項(xiàng)目,做大了項(xiàng)目自有資金的規(guī)模,形式上降低了信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率?! 〔贿^,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,截止日前,上海歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過3萬(wàn)的地塊合計(jì)有59宗,這59宗地王合計(jì)土地出讓金為1919.38億,而截止2016年6月16日,銷售額只有224.8億?! 《鴱牡赝醯钠骄杀緝r(jià)看,樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬(wàn),按照基本成本測(cè)算,銷售價(jià)格需要在6萬(wàn)左右,而目前上海的房?jī)r(jià)均價(jià)在3.5萬(wàn)左右。對(duì)于這1919.38億地王來(lái)說(shuō),未來(lái)3年如果銷售額不到2000億以上,很可能出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)?! ∫源藢?duì)照來(lái)看,信達(dá)地產(chǎn)正在進(jìn)行一場(chǎng)“豪賭”,并為其激進(jìn)買地承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)