深度調(diào)查｜“套利”生意經(jīng)：房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸利率更便宜？小心！若被發(fā)現(xiàn)違規(guī)需一次性還清全部貸款

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 方海平、李玉敏 上海、北京報(bào)道

哪里有套利，哪里就有生意。

從去年年底開(kāi)始，在一系列因素的推動(dòng)下，市場(chǎng)上“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”的貸款產(chǎn)品悄然增多。各大銀行紛紛推出利率低、條件友好、操作方便、放款快捷、還款靈活的各類經(jīng)營(yíng)性貸款、抵押貸款、消費(fèi)貸款產(chǎn)品。于是就產(chǎn)生了一個(gè)“套利”空間，利率較高的房貸被利率較低的經(jīng)營(yíng)性貸款替代。

例如，記者看到某貸款中介發(fā)布的推薦信息顯示，“2022年將舉行首次降息，房貸利率低至首套5.5折，經(jīng)營(yíng)性貸款利率3.2%起”。一家規(guī)模較小的股份制銀行的貸款經(jīng)理也在到處推銷(xiāo)自己的貸款產(chǎn)品?！胺抠J業(yè)務(wù)貸款最高3000萬(wàn)，先還利息，后還本金。貸款3年，最長(zhǎng)貸款30年不還本”。

多家貸款中介表示，最近幾個(gè)月，他們接到的客戶咨詢?cè)絹?lái)越多，有購(gòu)房者，有小企業(yè)主，也有普通人。咨詢的問(wèn)題集中在抵押貸款的要求、金額、利率、期限等方面。以及已經(jīng)還清的再抵押的具體操作。

上海一家貸款中介提供的信息顯示，根據(jù)不同需求，房貸產(chǎn)品形式多樣，如以長(zhǎng)期為主，可貸20年，最低利率3.85%；有按照20年計(jì)算月供的靈活方式，利率多為4.15%、4.75%，優(yōu)質(zhì)客戶最低為3.85%。有征信、流水等貸款要求較寬松的產(chǎn)品，如3年期限、利率4.05%、4.25%；貸款額度根據(jù)抵押房產(chǎn)的性質(zhì)和第一、第二抵押條件的不同而不同。整體而言，貸款金額約為房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%。

就像之前的每一次信貸潮一樣，隨之而來(lái)的是關(guān)于貸款流向樓市的操作和討論。如果說(shuō)過(guò)去的重點(diǎn)是挪用經(jīng)營(yíng)性貸款等資金進(jìn)入樓市，那么這一輪已經(jīng)“進(jìn)化”了，將已經(jīng)抵押的貸款轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性貸款，或者通過(guò)還清再抵押獲得更多現(xiàn)金，甚至是還清再抵押。

那么，這種操作對(duì)購(gòu)房者有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？是否合規(guī)？

00-1010今年年初，家住北京市朝陽(yáng)區(qū)的張女士賣(mài)掉了朝陽(yáng)區(qū)的一套房子，打算在東西城買(mǎi)房，為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備。在換房過(guò)程中，一位貸款中介建議她：“通過(guò)過(guò)橋資金貸款或者全款買(mǎi)房，然后以房產(chǎn)抵押申請(qǐng)銀行經(jīng)營(yíng)性貸款。不僅利息更低，貸款額度更高?！?/p>

這個(gè)說(shuō)法挺刺激的。根據(jù)北京的政策，如果購(gòu)房者之前有貸款記錄，無(wú)論是否還清，第二次貸款都算二套。2.住房貸款，普通住宅貸款比例最高為40%，非普通住宅貸款比例為20%。所謂“普通”和“非普通”，不是商品房的性質(zhì)，而是政策意義上的劃分。據(jù)房產(chǎn)中介介紹，2014年調(diào)整的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是五環(huán)內(nèi)總價(jià)超過(guò)468萬(wàn)元或面積超過(guò)140平方米，即屬于非普通住房。即使是一套90平米左右的房子，總價(jià)800萬(wàn)，也是非普通房，首付80%，貸款只有160萬(wàn)，給很多購(gòu)房者很大壓力。

由于二套房貸款比例過(guò)低，產(chǎn)生了將“房貸”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)性貸款”的需求。在首付不足之前，很多購(gòu)房者會(huì)挪用信用貸款、消費(fèi)貸款等資金來(lái)彌補(bǔ)。后來(lái)由于監(jiān)管要求，對(duì)于一年內(nèi)有大額消費(fèi)貸款的購(gòu)房者，不再審批個(gè)人住房抵押貸款。至此，消費(fèi)貸款的途徑已經(jīng)被堵死，很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)而選擇經(jīng)營(yíng)貸款。

中介告訴張女士："一套價(jià)值800萬(wàn)元的房產(chǎn)，如果借款人或近親屬名下有企業(yè)，以該房產(chǎn)抵押向銀行申請(qǐng)企業(yè)'經(jīng)營(yíng)性貸款'，并保留貸款

類似的貸款操作方案也在其他地區(qū)悄然流行。從目前的情況來(lái)看，銀行、中介、客戶在這方面都很積極。有些銀行或貸款中介甚至?xí)?dòng)員之前已經(jīng)辦理了房貸的老用戶，可以先還房貸，再換成經(jīng)營(yíng)性貸款，降低利息以減輕還款壓力。

去年，小昭剛剛在上海買(mǎi)了一套房子。由于他之前在其他城市買(mǎi)房有貸款記錄，這套房子作為第二套房子要首付70%，買(mǎi)房資金壓力大。因此，他計(jì)劃通過(guò)向多方舉債來(lái)完成收購(gòu)。

至于小昭，貸款占總貸款額的比例只有30%，房貸期限30年，月供壓力不大。但由于前期債務(wù)量較大，短期內(nèi)集中償債壓力較大，對(duì)現(xiàn)金需求較大。對(duì)于這種情況，銀行客戶經(jīng)理建議：“可以先還清所有的按揭貸款，然后用房子做抵押申請(qǐng)按揭業(yè)務(wù)貸款，這樣可以一次性貸出大量現(xiàn)金，解決眼前的債務(wù)壓力。”

00-1010張女士和都是普通的個(gè)人購(gòu)房人，沒(méi)有自己名下和家人名下的公司。而目前市場(chǎng)上廣泛推廣的抵押貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款，一般都是小微企業(yè)主做的。如何才能完成以經(jīng)營(yíng)性貸款替代抵押貸款的操作？

張女士的貸款中介說(shuō)：“買(mǎi)房的錢(qián)可以向過(guò)橋基金貸款，一個(gè)月大概2%的利息。也可以幫‘買(mǎi)’一家公司轉(zhuǎn)給張女士貸款，費(fèi)用不超過(guò)一萬(wàn)元。”權(quán)衡再三，張女士還是放棄了，因?yàn)閾?dān)心新轉(zhuǎn)讓公司的其他經(jīng)營(yíng)和債權(quán)債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

但是

上海的小趙情況類似，不同的是，需要先借一筆過(guò)橋資金將剩余的抵押貸款還清，同時(shí)“搞定”一家小微公司，然后再向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。

相比正常的個(gè)人住房按揭貸款，采用經(jīng)營(yíng)貸的流程更復(fù)雜，相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

正常按揭流程：買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同、買(mǎi)家支付首付款并向銀行申請(qǐng)貸款、銀行貸款審批、辦理過(guò)戶、銀行辦理房產(chǎn)抵押登記、放款給賣(mài)家 。

經(jīng)營(yíng)貸的流程：買(mǎi)家暫借過(guò)橋資金、全款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、買(mǎi)家抵押房屋向銀行申請(qǐng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸 、銀行審核后放款、買(mǎi)家挪用經(jīng)營(yíng)貸償還過(guò)橋資金 。

按照貸款中介等推銷(xiāo)者的說(shuō)法，經(jīng)營(yíng)貸的利率比按揭貸的利率要低很多，因此建議購(gòu)房者考慮如此操作。

但事實(shí)并不一定如宣傳那么美好，這與不同貸款產(chǎn)品的還款方式有關(guān)，房地產(chǎn)按揭貸款最長(zhǎng)期限30年，一般采用等額本息（每月等額還款）或者等額本金（逐月遞減還款）兩種方式。面向企業(yè)主的經(jīng)營(yíng)貸/抵押貸往往采取先息后本的方式，期限較為靈活，有3年、5年的，也有10年、20年的，個(gè)人購(gòu)房者用來(lái)替代按揭貸的自然需要選擇長(zhǎng)期10年、20年的貸款產(chǎn)品。

到底能便宜多少，可以算一筆賬，假設(shè)貸款金額100萬(wàn)：

在按揭貸款下，作為二套房（典型的適用案例）利率一般為5.65%，期限30年，等額本金方式下支付的利息總計(jì)85萬(wàn)，每月還款5772元；等額本息方式下利息總計(jì)108萬(wàn)，首月還款7486元（每月遞減13.08元）。在經(jīng)營(yíng)貸下，先息后本的還款方案，若利率4.25%、20年的情形下，則利息總計(jì)85萬(wàn)；若利率3.85%、期限20年的情形，則利息總計(jì)77萬(wàn)。如果期限10年，則利息總額會(huì)更少一些。

從利息總額上看，經(jīng)營(yíng)貸的貸款成本有一定的優(yōu)勢(shì)，但是也并不明顯，并且這是建立在貸款期限更短的基礎(chǔ)上，這就意味著，對(duì)購(gòu)房者的現(xiàn)金流要求更嚴(yán)。如果再考慮上“買(mǎi)公司”的費(fèi)用，以及前期過(guò)橋拆借資金的各種成本費(fèi)用，對(duì)比來(lái)看幾乎沒(méi)有比較優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)，記者在采訪中得知，雖然貸款中介以“利率更低、成本更少”為噱頭進(jìn)行貸款營(yíng)銷(xiāo)，但事實(shí)上，很少有客戶出于這種考慮進(jìn)行類似操作?！百~算下來(lái)很清楚，根本節(jié)約不了多少利息成本，也很少人是為了節(jié)約利息把按揭貸換成經(jīng)營(yíng)貸的?！毙≮w對(duì)記者表示。

那么，市場(chǎng)上那些蠢蠢欲動(dòng)的人，動(dòng)機(jī)是什么？

從小趙和張女士的案例來(lái)看，二者的共同點(diǎn)在于，都是有購(gòu)房需求但已經(jīng)失去首套購(gòu)房資格，只能按照二套的首付比例和貸款利率購(gòu)房。這并不意味著他們是有實(shí)力在一線城市購(gòu)置兩套房的實(shí)力人群，事實(shí)上剛需者在北京、上海購(gòu)房就完全有可能陷入這種困境。

這種情況下，購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)金需求較大，他們?cè)谑赘峨A段需要一次性支付大額現(xiàn)金，并且保持在辦理按揭貸款之前不能在銀行有其他未還清貸款。因此，購(gòu)房者會(huì)想方設(shè)法通過(guò)各種非銀行渠道籌措資金。這些拆借來(lái)的資金不像按揭貸款，可以在未來(lái)長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的時(shí)間里慢慢償還，所以完成購(gòu)房后還有一個(gè)集中還債的壓力，而消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸等產(chǎn)品正是滿足這類人群一次性獲得大額現(xiàn)金的方式。

除了這種解決負(fù)債壓力的考慮，也有另一情形。在過(guò)去十幾年中，房產(chǎn)無(wú)疑是升值最快、產(chǎn)生最大財(cái)富效應(yīng)的資產(chǎn)，這種致富方式簡(jiǎn)單、快速，讓經(jīng)歷過(guò)的人念念不忘，未能經(jīng)歷的人也伺機(jī)而動(dòng)。

過(guò)去多年，每一輪上漲都為持有房產(chǎn)者沉淀了更多的財(cái)富，而當(dāng)初向銀行借的貸款，即負(fù)債，則慢慢稀釋了。在持續(xù)的寬松趨勢(shì)下，更多人的選擇是繼續(xù)負(fù)債，套取現(xiàn)金，買(mǎi)入有升值潛力的資產(chǎn)。對(duì)于普通個(gè)人而言，對(duì)此最常規(guī)的踐行方法，就是抵押房產(chǎn)，貸出大額現(xiàn)金。

由于所購(gòu)住房大多仍在按揭中，無(wú)法辦理抵押貸款，因此不少購(gòu)房者就聽(tīng)從中介的建議，還掉按揭，轉(zhuǎn)換成抵押貸。這一做法的另一個(gè)動(dòng)機(jī)是，房子經(jīng)歷了升值，按照新的市場(chǎng)價(jià)值可以貸出更多現(xiàn)金。

另一方面，銀行也有其動(dòng)機(jī)。近年來(lái)，監(jiān)管大力引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)展普惠金融，要求金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，扶持小微企業(yè)，國(guó)有大行、股份制銀行紛紛推出各類小微經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品，一再壓低貸款利率。

而小型商業(yè)銀行，也有其考量。“我們最近就在大力向其他銀行的按揭客戶營(yíng)銷(xiāo)我們的經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品?！蹦吵巧绦性谏虾５貐^(qū)的支行一位相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。對(duì)于中小銀行而言，這類操作能為其拓展業(yè)務(wù)空間，獲取更多客戶，搶占市場(chǎng)份額。

也有房地產(chǎn)中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“我們是不贊成這樣操作的，即使客戶自己找貸款中介這樣做，我們也覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橛行┵J款中介之前告訴客戶一定能貸下來(lái)，結(jié)果從銀行申請(qǐng)不到貸款，客戶最終不得已借的是一些非正規(guī)貸款公司的資金，成本會(huì)更高?！?

經(jīng)營(yíng)貸真的能隨便拿去買(mǎi)房嗎？是否合規(guī)？如果操作不通會(huì)遭遇什么后果？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以客戶身份詢問(wèn)了多家銀行的客戶經(jīng)理，他們均表示，貸款需要滿足公司一定時(shí)間的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和個(gè)人持有房產(chǎn)超過(guò)一年等條件。且有的“循環(huán)貸”需要一年還本一次，中間涉及借新還舊及過(guò)橋等問(wèn)題。

工行一支行客戶經(jīng)理表示，按照監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營(yíng)貸款不能違規(guī)流入樓市、股市。如果是“新房本、新公司”申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的，幾乎批不下來(lái)。按照該行的貸款要求：企業(yè)經(jīng)營(yíng)一年以上，個(gè)人成為公司股東或者法定代表人一年以上，持有房產(chǎn)原則上也需要一年以上，不滿一年則需要提供購(gòu)房款為自有資金的證明。

據(jù)該客戶經(jīng)理介紹，工行會(huì)核查企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和資金的用途，原則上要求企業(yè)一年的經(jīng)營(yíng)流水達(dá)到貸款總額的2倍。至于貸款的期限，他表示有兩種產(chǎn)品，貸款三年期，每月還息，到期后一次性歸還本金；另外一種，是六年期的“循環(huán)貸”，每年需要?dú)w還一次本金，利息最低3.4%-3.5%。

建行一支行客戶經(jīng)理也表示，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸需要有真實(shí)的經(jīng)營(yíng)。有房產(chǎn)抵押的經(jīng)營(yíng)貸款，如果是10年期限的，也需要一年還一次本再申請(qǐng)新貸款，利率3.85%。準(zhǔn)入條件是持有房產(chǎn)時(shí)間超過(guò)1年，個(gè)人成為公司股東也需要半年以上。

郵儲(chǔ)銀行一名客戶經(jīng)理也表示，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸需要貸款者本人或者直系親屬是公司的股東，且經(jīng)營(yíng)時(shí)間超過(guò)1年，銀行貸款審核中還會(huì)關(guān)注企業(yè)的采購(gòu)合同、銷(xiāo)售額、納稅等情況。貸款額度最高為1000萬(wàn)，授信期限最長(zhǎng)為5年，需要三年還一次本或者一年還一次本金，貸款利率為4.5%。

貸款中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦言，風(fēng)控比較嚴(yán)的大銀行確實(shí)很難申請(qǐng)，不過(guò)部分股份制銀行和一些中小銀行的條件沒(méi)有那么苛刻。他表示：“小銀行風(fēng)控松，利息也會(huì)高一點(diǎn)?！?

挪用經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房被發(fā)現(xiàn)后，會(huì)有何后果？前述多家銀行的客戶經(jīng)理均表示，經(jīng)營(yíng)貸的貸款用途是企業(yè)經(jīng)營(yíng)，如果監(jiān)管查到或者銀行發(fā)現(xiàn)資金流向了房地產(chǎn)，就會(huì)要求客戶提前結(jié)清。而住房按揭貸款是比較確定的長(zhǎng)期貸款，相比之下短期經(jīng)營(yíng)貸投資長(zhǎng)期房產(chǎn)，若要一下子要還清所有貸款對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力很大，還不上存在房產(chǎn)被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。