近日，一則提前還房貸要交1%的違約金的新聞，迅速引發(fā)網(wǎng)友熱議。
8月1日，交通銀行在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于個人按揭類貸款、個人線上貸款抵押貸(消費(fèi))提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告》（以下簡稱《公告》）顯示，調(diào)整后，個人按揭類貸款(包括個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、個人廠房貸款)及個人線上抵押貸(消費(fèi))，提前還款補(bǔ)償金收取具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補(bǔ)償金優(yōu)惠減免權(quán)限。
網(wǎng)友質(zhì)疑：貸款合同簽訂為什么一方可以改條款？
《公告》顯示，針對調(diào)整前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，交通銀行將之分為兩種情況。第一種為部分提前還款補(bǔ)償金。每年可免收補(bǔ)償金進(jìn)行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補(bǔ)償金，補(bǔ)償金額為當(dāng)次提前還款本金金額的1％。
第二種為全部提前還款補(bǔ)償金（只適用于普通貸款，不適用于循環(huán)貸款）。如果是貸款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年內(nèi)全部提前還款，或者是貸款期限5年以上，并3年內(nèi)全部提前還款的，均收取當(dāng)次提前還款本金金額的1％。
事實(shí)上，《公告》一經(jīng)發(fā)布，網(wǎng)上就炸開了鍋，網(wǎng)友們對此議論紛紛——
“必須讓我把利息賺夠了才允許你還錢”“剛需者想提前還點(diǎn)是減少點(diǎn)壓力，提前還你又多收利息，沒錢還又收別人的房”“霸王條款”……
據(jù)了解，提前還款補(bǔ)償金一般是針對借款方在貸款未到期之前進(jìn)行還款的行為所收取的一種補(bǔ)償費(fèi)用，也可以理解為是另一種形式的提前還款違約金。
一般來說，提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種情況。
至于有些銀行為何會收取提前還款補(bǔ)償金，張兵分析，對于銀行而言，個人按揭類貸款期限較長、抵押物充足，屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、便于管理，而提前還款將直接增加銀行的業(yè)務(wù)管理程序，也將導(dǎo)致銀行資金用途和管理的變化，對銀行貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生重要影響。補(bǔ)償金的收取可以在一定程度上作為借款人提前還貸的考量因素，減少提前還貸規(guī)模性發(fā)生，便于銀行業(yè)務(wù)管理。
據(jù)了解，目前，個人住房按揭貸款仍然是各大銀行的重要業(yè)務(wù)板塊。根據(jù)交通銀行2021年年報(bào)顯示，截至2021年末，交通銀行的個人住房按揭貸款余額為14895.17億元，較上年末增長15.13%。
何紅藝表示，具體可以區(qū)分出兩種情況：一、若在購房者與銀行簽訂的《按揭貸款合同》中，并無關(guān)于提前還房貸收取補(bǔ)償金的約定，此時增加關(guān)于提前還款補(bǔ)償金的約定，有違合同約定。二、若在購房者與銀行簽訂的《按揭貸款合同》中，有關(guān)于提前還房貸收取補(bǔ)償金的約定，但在實(shí)際執(zhí)行時并無收取補(bǔ)償金，此種情況屬于對原合同條款的變更，應(yīng)當(dāng)按照有利于購房者的角度解釋。
銀行回應(yīng)“撤下公告”：后續(xù)會做好政策解釋工作
事實(shí)上，近兩年來，由于多種因素，是否需要提前還房貸、提前還房貸是否劃算等問題，正成為民眾熱議的話題。
央行數(shù)據(jù)顯示，今年3月新發(fā)放個人住房貸款利率為5.42%，遠(yuǎn)超銀行定期存款利率和低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品利率。房貸利率高，理財(cái)收益低，是提前還房貸的重要原因。
有銀行人士透露，補(bǔ)償金收取門檻的調(diào)整或與當(dāng)前提前還款增多，新增個人住房貸款業(yè)務(wù)減少有關(guān)。
央行數(shù)據(jù)還顯示，2022年上半年，住戶貸款只新增了2.18萬億，相當(dāng)于2019年上半年的58%，相當(dāng)于2021年上半年的48%。主要由房貸構(gòu)成的“住戶中長期貸款”，2022年上半年只新增了1.56萬億，是最近4年最低的。
法治網(wǎng)研究院注意到，8月2日晚間，交通銀行官網(wǎng)已撤下相關(guān)公告。
交通銀行相關(guān)人士接受媒體采訪表示，目前，該公告確實(shí)已經(jīng)撤下，總行后續(xù)會進(jìn)一步做好政策解釋工作。本次公告是為了進(jìn)一步規(guī)范收取提前還款補(bǔ)償金行為，賦權(quán)分行按照總行統(tǒng)一規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合各地實(shí)際情況靈活掌握，以更好地滿足客戶需求。各地分行會結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r制定相關(guān)政策，與主流同業(yè)政策總體保持一致，具體以貸款合同約定為準(zhǔn)。
對此，刁紅提醒，銀行應(yīng)按照法不溯及既往原則，新出臺的貸款政策不能拘束既定借款合同，對政策出臺后新的借款合同方發(fā)生效力。當(dāng)然，借貸行為屬平等民事主體間的法律關(guān)系，只有達(dá)成合意方能簽署。銀行應(yīng)考慮恢復(fù)提前還貸違約金政策能否得到社會認(rèn)同感，對后續(xù)借款行為是否帶來障礙，應(yīng)加強(qiáng)宣傳解釋工作，并有過渡期安排。
刁紅還表示，借款人也應(yīng)慎重考慮貸款期限，如果借款人在簽約時就已經(jīng)考慮可能會提前還貸，完全可以根據(jù)實(shí)際情況商議確定適合的貸款期限，沒有必要冒險(xiǎn)簽約后違約。既然已經(jīng)簽署，就應(yīng)該按照約定履行，如果提前結(jié)束借款行為，則應(yīng)該按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。