2022年8月1日，隨著人民銀行2022年下半年工作會(huì)議的召開(kāi)，2022年樓市下半年的主旋律也塵埃落定了。
為房企紓困？
房企都在面臨什么樣的困境？
1、樓市低迷，房子成交量未見(jiàn)明顯增量。
2、房企銷(xiāo)售金額與利潤(rùn)低下，保交樓資金匱乏，工程建設(shè)及交房工作困難重重。
3、購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力不足，置業(yè)信心不足。
從微觀角度分析，導(dǎo)致樓市表現(xiàn)不佳的根本原因不是政策不給力，而是房企不給力。
購(gòu)房給補(bǔ)貼、公積金貸款額度上調(diào)、人才購(gòu)房利好疊加、放松購(gòu)房政策...
持續(xù)了半年的利好暖風(fēng)竟然換不來(lái)房企的銷(xiāo)量增長(zhǎng)。
房企的房子賣(mài)不出去只能說(shuō)明房企真心不給力。
8月1號(hào)召開(kāi)的人民銀行2022年下半年工作會(huì)議明確提及了4個(gè)政策方向，也正是這4個(gè)政策方向給出了2022年樓市下半年的主旋律——為房企紓困與繼續(xù)加碼個(gè)人按揭貸款。
先來(lái)總結(jié)并回憶一下會(huì)議的核心內(nèi)容。
解讀：房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及到金融、建筑、裝飾裝修、家具家居、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)。
其中，重點(diǎn)領(lǐng)域非金融與建筑領(lǐng)域莫屬。
化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，主要是指金融及房地產(chǎn)供應(yīng)鏈。
先說(shuō)金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重資產(chǎn)、資金密集型行業(yè)，一旦開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，樓盤(pán)輕則停工重則爛尾。
而爛尾更是會(huì)引發(fā)購(gòu)房者斷供，斷供后購(gòu)房者的房屋會(huì)被法拍，最終，購(gòu)房者虧本，銀行的不良資產(chǎn)不斷增加了，“斷尾-斷供-法拍-再爛尾-再斷供-再法拍”如此往復(fù)下去，一條惡性循環(huán)就此產(chǎn)生。
再說(shuō)供應(yīng)鏈領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。
房子賣(mài)不出去，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法回款、沒(méi)有利潤(rùn)，樓盤(pán)的供應(yīng)商相關(guān)款項(xiàng)也無(wú)法支付，實(shí)力強(qiáng)的供應(yīng)商會(huì)扛，實(shí)力不濟(jì)的供應(yīng)商往往會(huì)通過(guò)停工及訴訟保全財(cái)產(chǎn)的方式逼開(kāi)發(fā)商付款。本就缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商瞬間進(jìn)入“無(wú)法支付供應(yīng)商款項(xiàng)-樓盤(pán)停工-購(gòu)房者催促?gòu)?fù)工-供應(yīng)商欠款加大-樓盤(pán)繼續(xù)停工”的惡性循環(huán)中。
開(kāi)發(fā)商只能一邊疲于應(yīng)付官司，一邊焦頭爛額地解決購(gòu)房者催促工程進(jìn)度。
穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)就是為了破解并防止兩條惡性循環(huán)。
也正是“穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)決定了“先防范中小銀行風(fēng)險(xiǎn)”是基礎(chǔ)。
解讀：中小銀行的不良貸款率較高是硬傷，“防范”二字已經(jīng)非常明確地給出方向——嚴(yán)格控制個(gè)人按揭業(yè)務(wù)、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸的規(guī)模和貸款發(fā)放資質(zhì)審核。
預(yù)計(jì)很多中小銀行會(huì)逐漸降低個(gè)人購(gòu)房貸款的業(yè)務(wù)比重。
解讀：目前有100多個(gè)城市的公積金貸款總額在不斷提升，甚至有10多個(gè)城市的公積金貸款總額可以覆蓋總房款。
這就是面向優(yōu)質(zhì)購(gòu)房者的住房信貸政策的具體體現(xiàn)。
預(yù)計(jì)短期內(nèi)，還將有進(jìn)一步寬松的差別化住房信貸政策出臺(tái)。
解讀：房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)重資產(chǎn)、資金密集型行業(yè)，一旦“融資途徑”出了問(wèn)題，輕則停工重則爛尾。除了讓房企的保交樓目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)以外，保護(hù)“融資途徑”還有另一個(gè)層面的目的——不給虎視眈眈的樓市及房企做空機(jī)構(gòu)任何機(jī)會(huì)。