5月7日，受外資投行集體唱空樓市影響，香港恒生指數(shù)低開低走，中資地產(chǎn)股遭遇重挫拖累大盤。而近期金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)提示也開始增加。

瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤分析稱，由于購房者負(fù)債率較低、房地產(chǎn)下滑對住房貸款的影響可能有限，但開發(fā)商和企業(yè)部門資產(chǎn)負(fù)債表惡化、作為抵押品的房產(chǎn)和土地貶值會(huì)給金融業(yè)帶來一定的沖擊。業(yè)內(nèi)分析預(yù)計(jì)，各金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸等融資的風(fēng)險(xiǎn)紅線或?qū)⑦M(jìn)一步拉緊。

部分房企業(yè)績增幅放緩

商品房銷售面積和銷售額同比下降。第一季度，全國商品房銷售面積為2億平方米，同比下降3.8%，降幅比1—2月份擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)，而上年全年為增長17.3%。商品房銷售額為13263億元，同比下降5.2%，降幅比1-2月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)，而上年全年為增長26.3%。其中，商品住宅的銷售面積和銷售額分別占商品房銷售面積和銷售額的88.6%和83.5%。

此前，萬科、恒大、富力等多家房企相繼公布4月銷售業(yè)績，部分房企確實(shí)遭遇增幅明顯放緩。不過，恒大等房企的數(shù)據(jù)卻“逆市飄紅”，顯示在大勢走低背景下，龍頭房企仍有較強(qiáng)的應(yīng)對能力。

萬科公布的4月銷售數(shù)據(jù)顯示，公司4月份實(shí)現(xiàn)銷售面積109.3萬平方米，同比下降1.26%，銷售金額127.5億元，同比增加2.99%。今年1—4月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積524.3萬平方米，銷售金額669.8億元，分別比2013年同期增長8.7%和19.6%。

國泰君安研報(bào)認(rèn)為，萬科4月新推盤規(guī)模較小是銷售環(huán)比下降的主因，其新推盤去化率仍在正常區(qū)間。預(yù)計(jì)萬科5月份起推盤開始放量，5、6月份銷售有望持續(xù)環(huán)比改善，仍能保持良好去化速度，持續(xù)擴(kuò)大市場占有率。

而相較部分大型房企增幅放緩的情況，恒大的業(yè)績卻表現(xiàn)搶眼。數(shù)據(jù)顯示，恒大集團(tuán)4月份完成合約銷售額138.9億元，同比增長91.2%，合約銷售面積202萬平方米，同比增長84.1%，創(chuàng)下恒大今年銷售新高；1-4月份，恒大的合約銷售額合計(jì)443.9億元，已經(jīng)完成全年銷售目標(biāo)的40.4%，亦創(chuàng)下同期歷史新高。

銀行一直在收緊房貸

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。第一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，同比增長16.8%，增速比1-2月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年回落3個(gè)百分點(diǎn)。全國房屋新開工面積為2.9億平方米，同比下降25.2%，而上年全年為同比增長13.5%。全國房屋施工面積為54.7億平方米，增速比上年全年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。全國房屋竣工面積1.9億平方米，同比下降4.9%。

今年3月份開始，寧波、杭州、廈門等地都有房企因資金鏈斷裂而倒閉的個(gè)案出現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房價(jià)下行、成交量下降、貸款資金緊張或?qū)е虏糠仲Y金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企將被市場淘汰，房地產(chǎn)市場波動(dòng)對銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響值得關(guān)注。

事實(shí)上，銀行一直在收緊房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。央行數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)貸款增速呈現(xiàn)小幅回落，截至3月末，主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為15.4萬億元，同比增長18.8%，增速比上年末回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的20.6%，比上年末低0.4個(gè)百分點(diǎn)。

其中，個(gè)人住房貸款余額為9.5萬億元，同比增長20.2%，增速比上年末低0.8個(gè)百分點(diǎn)；住房開發(fā)貸款余額為2.8萬億元，同比增長19.3%，增速比上年末高3.5個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.1萬億元，同比增長7.6%，比上年末低2.2個(gè)百分點(diǎn)。第一季度，新增房地產(chǎn)貸款7971億元，占各項(xiàng)貸款新增額的26.4%，比上年全年低1.7個(gè)百分點(diǎn)。

對于未來的風(fēng)險(xiǎn)，央行表示，在外需和房地產(chǎn)等既有增長動(dòng)能減弱的情況下，新的強(qiáng)勁增長引擎尚待形成，潛在風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注。要加強(qiáng)對地方政府融資平臺(tái)、產(chǎn)能過剩行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用違約風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測，防范部分地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及非正規(guī)金融風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳導(dǎo)。

樓市成交見底后或逐步改善

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從數(shù)據(jù)來看，三四月份百城房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量在增加，各類城市市場基本面已經(jīng)呈現(xiàn)出一些明顯的分化特征。但由于大多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場策略，或者還處于制定應(yīng)對未來市場變化的策略過程中，導(dǎo)致整體市場表現(xiàn)相對保守。

廣發(fā)證券研報(bào)則指出，房地產(chǎn)行業(yè)短期走勢主要受到房地產(chǎn)相關(guān)政策和信貸環(huán)境的影響，上一輪周期也是始于降價(jià)傳聞和地方政策的執(zhí)行力度的降低，與近期的行業(yè)變動(dòng)存在極強(qiáng)的相似性。

“目前對于需求抑制類政策的放松和退出的預(yù)期正在逐步兌現(xiàn)，當(dāng)市場充分發(fā)揮對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控作用的同時(shí)，行業(yè)基本面將會(huì)得到新的支撐。”該研報(bào)稱，成交在一季度見底之后，在供給端和政策良性預(yù)期的推動(dòng)下，環(huán)比市場表現(xiàn)將會(huì)逐步改善，而土地市場的逐步冷卻和價(jià)格增幅的不斷收窄，也預(yù)示著短周期底部的到來，“基本面見底將會(huì)成為未來板塊行情的主要推動(dòng)力，我們依舊維持看多行業(yè)的觀點(diǎn)。”