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李某想買(mǎi)套房子，看中了劉某手里的一套二手房。經(jīng)過(guò)協(xié)商，劉某以600萬(wàn)元的價(jià)格將該套二手房出售給李某，李某支付了460萬(wàn)作為首付，劉某當(dāng)月向李某交付了房屋鑰匙。但此前該房屋已被兩次用于抵押，可在房屋交易中劉某就解除了這房子兩處抵押登記中的一處。另一處抵押登記因債務(wù)始終無(wú)法清償而未注銷(xiāo)，結(jié)果抵押權(quán)人申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行，法院隨后查封了涉案房屋，最終導(dǎo)致劉某遲遲未能將房屋向王某過(guò)戶(hù)。

二手房交易中，“解抵押”是十分關(guān)鍵的一步。今天小課堂就給大家詳細(xì)講講二手房解抵押。

在二手房交易中,賣(mài)房人出售房屋產(chǎn)權(quán)必須要干凈，具有銀行貸款的房屋無(wú)法進(jìn)行二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易。所以，賣(mài)房人完成解抵押程序，才能順利出售二手住宅，這是交易環(huán)節(jié)的關(guān)鍵一步。

二手住宅交易中，賣(mài)房人往往要向他人借錢(qián)解抵押。賣(mài)房人借錢(qián)的途徑有三種:

①用買(mǎi)房人給的首付款解抵押;

②向中介機(jī)構(gòu)借款用于解抵押;

③向第三方金融機(jī)構(gòu)借錢(qián)解抵押。

解抵押的性質(zhì)主要取決于抵押的性質(zhì)，一般分為兩種：

1 、個(gè)人債權(quán)的抵押：

帶上本人的證件和債權(quán)人手寫(xiě)的收據(jù)或證明給債權(quán)人的流水賬單（金額一定要正確），債務(wù)權(quán)人的身份證（或者是營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件）等材料到交易辦注銷(xiāo)手續(xù)。

2、銀行信貸的抵押：

還清貸款，帶上銀行提供的證明資料，通常有（所貸款銀行的營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件、法人的復(fù)印件、委托人的復(fù)印件、其他的權(quán)利證明等）以及房產(chǎn)證到交易辦理注銷(xiāo)的手續(xù)。

１、售房者向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款；

２、到貸款銀行進(jìn)行提前還款，還款前要在還款銀行卡中事先存入足額錢(qián)款；

３、在還完款次日到貸款銀行辦理結(jié)清手續(xù)；

４、銀行貸后管理中心出解抵押材料；

（1）房屋的權(quán)證；

（2）他項(xiàng)權(quán)利證；

（3）注銷(xiāo)的抵押登記申請(qǐng)書(shū)。

帶著上面的東西和委托人的身份證復(fù)印件到房地產(chǎn)的管理抵押窗口，交上這些材料，就會(huì)收到一張回執(zhí)單，兩個(gè)工作日后委托的人拿回執(zhí)單和身份證原件領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，即注銷(xiāo)了抵押。

５、到擔(dān)保公司（沒(méi)有簽擔(dān)保協(xié)議的不用去）辦理相應(yīng)手續(xù)；

６、到房屋所在不動(dòng)產(chǎn)登記中心解抵押。

2、去貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款；

3、還款（在約定時(shí)間之前打款，約定時(shí)間不能是還款日的前后三天）；

4、還完款次日到貸款銀行辦理結(jié)清手續(xù)，打印利息清單（可以抵個(gè)稅）；

5、到銀行貸后管理中心取解抵押材料；

6、到擔(dān)保公司（商業(yè)貸款不需要去，公積金貸款的當(dāng)時(shí)沒(méi)簽擔(dān)保協(xié)議不用去）；

7、到不動(dòng)產(chǎn)登記中心解抵押。

8、歸檔，完成解抵押。

注：不同銀行或有不同規(guī)定，詳情以貸款行規(guī)定為準(zhǔn)。

1、找正規(guī)的公司借款：

如果您沒(méi)有選擇使用買(mǎi)家首付款來(lái)辦理解抵押的話，那就意味著需要從找中介借款解抵押和找擔(dān)保公司借款解抵押這兩種方法中選一個(gè)，但不得不提醒您的是，一定要找個(gè)正規(guī)的公司，否則被亂收費(fèi)是小，官司纏身，豈不是更麻煩。

2、取得銀行同意：

根據(jù)《擔(dān)保法》和《房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》，抵押貸款的房地產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人（就是銀行）同意才能轉(zhuǎn)讓或者出租。也就是說(shuō)，你在轉(zhuǎn)讓正在抵押中的房產(chǎn)之前，必須先取得銀行同意，否則不能買(mǎi)賣(mài)，仔細(xì)簽訂合同，必須要了解合同的內(nèi)容。

3、銀行一般要求借款人提前15個(gè)工作日提交書(shū)面或電話申請(qǐng)

銀行接到借款人房貸提前還款申請(qǐng)后要審批。結(jié)清之后銀行開(kāi)具結(jié)清證明，歸還他項(xiàng)權(quán)利證。解抵押只需去當(dāng)?shù)亟ㄎk理，人多的時(shí)候需要排隊(duì)。所以銀行還貸解抵押周期一般需要一個(gè)月左右的時(shí)間。

現(xiàn)在很多購(gòu)房者都是采用貸款買(mǎi)房，因此在二手房交易中必須要進(jìn)行解除抵押登記的操作。以上就是二手房交易中的房屋解抵押相關(guān)知識(shí)，希望能夠幫助到大家。

二手房交易有風(fēng)險(xiǎn)，每一步都要更細(xì)心。今天的小課堂就到這里了，明天給大家繼續(xù)講解二手房交易中的那些事兒。

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具體政策以各地信息為準(zhǔn)。