個(gè)人房貸利率新規(guī)10月8日起已執(zhí)行！在天津買房會(huì)有什么影響？

花褲衩 ? 2024-02-17 ?

之前央行發(fā)布了公告通知

將于10月8日起調(diào)整

新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率

↓ ↓ ↓

公告一出

就有好多人說

每個(gè)字都看得懂

湊在一起竟然不知道是什么意思

時(shí)間過得也太快了吧

個(gè)人房貸新規(guī)已經(jīng)實(shí)施兩天啦！

公告明確，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率，下簡稱LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

其中：

因此，以上兩條內(nèi)容的變化可以具體解讀為：

具體到天津，目前我市首套房貸利率跟國慶節(jié)前基本持平，約為5.15%。二套房貸利率約為5.45%，較之此前的5.39%略有上浮。房貸利率整體過渡平穩(wěn)。

因?yàn)槭袌鰣?bào)價(jià)利率（LPR）每月20日更新一次，所以房貸利率波動(dòng)較以前更頻繁，但短期內(nèi)不會(huì)有太大的升降。當(dāng)然，具體到每個(gè)購房者，銀行也會(huì)根據(jù)其征信等情況區(qū)別對(duì)待。

還是一頭霧水？

那我們一個(gè)問題一個(gè)問題看

央行為了解決“融資貴”難題，提出新的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)來推動(dòng)降低貸款實(shí)際利率。

新LPR的報(bào)價(jià)方式改為按照公開市場操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成；報(bào)價(jià)頻率改為每月報(bào)價(jià)一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一個(gè)期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價(jià)提供參考。

即，央行改革完善LPR形成機(jī)制后，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從以前采用貸款基準(zhǔn)利率的方式轉(zhuǎn)換為LPR。

之前，房貸利率定價(jià)是采取基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)的方式。

2015年10月24日至今，房貸的貸款基準(zhǔn)利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準(zhǔn)利率。

未來，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

其中，LPR由貸款市場報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

如，最近一個(gè)月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，如果銀行給你的房貸利率是5.44%，那就是加了59基點(diǎn)，在LPR的基準(zhǔn)上浮12%。

2013年7月20日起，央行取消了金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，但個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不作調(diào)整。

即，為何以前我們會(huì)聽到“房貸利率可打7折”，只不過隨著樓市調(diào)控政策和信貸政策的變化，近年一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折。

按新的定價(jià)方式，以后就不會(huì)有房貸利率可打折的現(xiàn)象了。

根據(jù)新政，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

根據(jù)上述規(guī)則，按最近一個(gè)月(8月20日)LPR計(jì)算，10月8日后新發(fā)放的住房個(gè)貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

此前按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計(jì)算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。

簡單對(duì)比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。

這個(gè)問題上，央行明確定調(diào)，“新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)?！薄芭c改革前相比，居民家庭申請個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響?！?/p>

目前大部分銀行執(zhí)行的實(shí)際利率是首套房貸基準(zhǔn)上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。

融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)并監(jiān)測的35個(gè)城市房貸市場數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。高于現(xiàn)行房貸基準(zhǔn)利率4.9%，也高于即將實(shí)施的利率下限。

新的個(gè)人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會(huì)明顯增加利息負(fù)擔(dān)。因?yàn)樾聶C(jī)制下新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率基本不變；央行各地分支行會(huì)結(jié)合各地情況，規(guī)定加點(diǎn)下限。

從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實(shí)際上具體的房貸利率只會(huì)上調(diào)，而不會(huì)下調(diào)。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進(jìn)入反彈階段。

根據(jù)央行公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業(yè)需求，體現(xiàn)落實(shí)“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制的政策導(dǎo)向。

目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實(shí)施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。

央行明確，個(gè)人住房貸款利率調(diào)整主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

即，早就貸款買房的人，每個(gè)月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。

2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

也就是說，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以后才放款，也以改革前的基準(zhǔn)利率定價(jià)方式確定的利率來還房貸。

2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。

央行的改革有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降，同時(shí)避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。

政策是避免房貸過量，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)樓市屬于中性政策。政策的出臺(tái)是為了平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免在LPR下調(diào)背景下，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生刺激作用，避免資金繞道進(jìn)入房地產(chǎn)。

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