12月02日訊，房地產(chǎn)最新消息：北京二手房網(wǎng)簽量再創(chuàng)新低樓市步入深度調(diào)整期。自9?30新政開始，北京樓市供需雙方預(yù)期均發(fā)生改變。在這輪預(yù)期調(diào)整當(dāng)中，樓市漸漸從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。在成交數(shù)據(jù)上，在剛剛過去的11月，北京新房、二手房成交繼續(xù)探底。隨著政策繼續(xù)加碼，樓市主要成交數(shù)據(jù)的持續(xù)下滑，標(biāo)志著調(diào)控之后成交低迷周期的真正到來，樓市步入深度調(diào)整期。

新房篇

成交

純商房預(yù)售量創(chuàng)58個(gè)月的新低

亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月第四周(11月21日-11月27日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交1426套，環(huán)比增加6%，成交面積11.74萬平方米，環(huán)比減少38%。與此同時(shí)，上周北京商品住宅成交均價(jià)為36620元/平方米。

截至11月27日北京商品住宅(不含保障房與自住房)僅實(shí)現(xiàn)成交5531套，成交面積61.95萬平方米，相比10月同期均減少28%，按照這一成交趨勢，預(yù)計(jì)11月全月成交量也將創(chuàng)造2016年春節(jié)之后近9個(gè)月的新低。在這其中，純商住宅產(chǎn)品僅實(shí)現(xiàn)成交2477套。

從純商住宅供應(yīng)趨勢來看，截至11月27日，北京純商住宅預(yù)售量僅789套，這一數(shù)量也或?qū)?chuàng)造自2012年2月以來的近58個(gè)月新低。而從全年純商住宅的預(yù)售量來看，也將創(chuàng)下北京有史以來的供應(yīng)新低。

從純商住宅預(yù)售年度走勢當(dāng)中可以看出，2010年之前北京純商住宅年度預(yù)售面積基本維持在1000萬平方米以上，雖然自2010年開始出現(xiàn)逐年遞減的趨勢，直到2015年純商住宅預(yù)售面積開始進(jìn)入波谷，其根本原因在于土地供應(yīng)的萎縮。

2014年北京純商住宅用地的成交規(guī)劃建面僅200萬平方米，造成2015年預(yù)售面積銳減至604.65萬平方米，而2015年僅成交300萬平方米純商住宅用地，依然保持低位，造成今年新增預(yù)售面積尚不足400萬平方米，預(yù)計(jì)明年形勢更加嚴(yán)峻，今年僅出讓42萬平方米可售純商住宅，將直接導(dǎo)致明年住宅預(yù)售量的進(jìn)一步重挫。

二手房篇

成交

網(wǎng)簽量再創(chuàng)新低

9?30北京樓市新政已滿兩月，從這兩個(gè)月二手房市場的表現(xiàn)來看，與10月相比，11月市場成交量下滑速度更為明顯。

來自偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，今年11月上半月(11月1日-11月15日)，北京市二手住宅共網(wǎng)簽9674套，環(huán)比10月下半月下降28.7%，較9月上半月下降22.7%。

11月上半月11個(gè)工作日的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都位于1000套以下，其中最高998套，最低646套，平均每個(gè)工作日網(wǎng)簽845套，環(huán)比10月下半月1152套的工作日平均網(wǎng)簽量下降了26.6%，較9月上半月1178套的工作日平均網(wǎng)簽量下降了28.2%。

今年第47周(11月14日-11月20日)，北京市二手住宅共網(wǎng)簽4376套，環(huán)比46周再降3.4%，自第43周以來已連續(xù)4周保持下降趨勢。這一數(shù)據(jù)也是過去20周北京二手住宅網(wǎng)簽量的最低值(國慶所在周除外)。

第47周五個(gè)工作日的網(wǎng)簽量分別為937套、814套、795套、782套、891套，平均每個(gè)工作日網(wǎng)簽844套。安居客、58同城和趕集網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入11月后工作日網(wǎng)簽量始終低于1000套的情況還在持續(xù)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，北京今年已經(jīng)過去48周，其中有31周單周二手房成交量在5000套以上，而最近的11月3周成交量均分布在4387套、4532套、4870套。

案例

二手房源分化顯著

11月29日中午剛過，位于東三環(huán)鏈家某門店內(nèi)，幾位經(jīng)紀(jì)人在座位上閑聊，當(dāng)記者以購房者身份進(jìn)入門店時(shí)，其中一位經(jīng)紀(jì)人熱情地招呼記者。

“這段時(shí)間(11月之后)工作日成交確實(shí)不多，但周末來訪量和帶看量會(huì)好很多”，經(jīng)紀(jì)人小周告訴記者，就在剛剛過去的這個(gè)周末，他所在的片區(qū)一共成交了十幾套房源，在這樣的市場環(huán)境下，這樣的成績無疑大大鼓舞了大家的士氣。

小周告訴記者，9?30調(diào)控大大減少了投資客的數(shù)量，投資者從盲目搶購變成理性觀望?，F(xiàn)在的買房人主要是以自住需求為主，其中一部分為首次購房的剛需，還有一大部分是換房業(yè)主?！斑@些需求是一直存在的，有的是因?yàn)榻Y(jié)婚買房，有的是因?yàn)榧依镌鎏砣丝趽Q房，也有的是為孩子上學(xué)換房”。

考慮時(shí)間長、議價(jià)空間有限，是這些剛性需求的主要表現(xiàn)。據(jù)小周介紹，就附近的這一片區(qū)來說，相似房源在調(diào)控前后的成交價(jià)差別并不算大，取代過去頻頻坐地漲價(jià)的現(xiàn)象，現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)的議價(jià)空間通常在5萬-20萬元之間，這其中，優(yōu)劣房源的分化會(huì)表現(xiàn)得更為明顯。

附近我愛我家的一位經(jīng)紀(jì)人也對(duì)記者表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。她也告訴記者，過去市場好的時(shí)候，不管什么戶型什么朝向的房源，都會(huì)很快被一搶而空且價(jià)格普遍高企，但市場下行的時(shí)候，優(yōu)質(zhì)房源仍然表現(xiàn)堅(jiān)挺，而那些有明顯缺陷的房源則會(huì)首當(dāng)其沖，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

分析

春節(jié)前網(wǎng)簽量還將繼續(xù)下探

9月30日出臺(tái)的“京八條”，對(duì)穩(wěn)定樓市預(yù)期、抑制過熱的房地產(chǎn)市場，起到了立竿見影的效果。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，一方面，客戶由著急搶購轉(zhuǎn)為等待觀望，部分客戶受新政影響延緩或取消了購房計(jì)劃，11月上半月新增購房客戶較9月上半月減少了近四成，有效購房客戶需求明顯減少。另一方面，受購房需求減少的影響，業(yè)主“漲價(jià)惜售”銷聲匿跡，業(yè)主報(bào)價(jià)迅速回歸理性，部分著急出售房產(chǎn)套現(xiàn)的業(yè)主開始主動(dòng)降價(jià)，房價(jià)出現(xiàn)回落。

胡景暉預(yù)計(jì)，春節(jié)前，北京二手房市場網(wǎng)簽量還將進(jìn)一步下跌，房價(jià)在經(jīng)歷了環(huán)比漲幅收窄，局部區(qū)域房價(jià)回調(diào)之后，未來將迎來房價(jià)的明顯回落。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心，11月第4周，北京二手房每日分別網(wǎng)簽1007套、877套、924套、619套、1257套、143套、92套，平均掛牌價(jià)格為55283元/平米。由于接近月末，市場成交意愿展現(xiàn)出短期回升趨勢，但長期走勢仍趨于微幅回落。熱度方面，市場關(guān)注度仍以剛需為主，同時(shí)改善型關(guān)注度占據(jù)很大比例。

供應(yīng)

純商住宅的預(yù)售量大減

數(shù)據(jù)顯示，2016年前9個(gè)月，北京純商住宅月均新增預(yù)售項(xiàng)目量達(dá)到14個(gè)之多，而在9?30之后純商住宅的預(yù)售量大減，10月僅4個(gè)項(xiàng)目取證，11月截至24日則僅有3個(gè)純商住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，而這一趨勢將至少延續(xù)到明年一季度。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月北京住宅市場僅有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括臺(tái)湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府等4個(gè)純新盤，以及包括五和萬科長陽天地、北京城建(600266,股吧)?上河灣等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期。

從當(dāng)前計(jì)劃入市項(xiàng)目特征來看，急于在年底入市的項(xiàng)目以郊區(qū)居多，9個(gè)項(xiàng)目全部位于五環(huán)以外，其中六環(huán)以外項(xiàng)目超過半數(shù)，并且以中小戶型為主，例如臺(tái)湖銀河灣主打53平米一居以及82平米兩居，另外首創(chuàng)禧悅府、通用博園等項(xiàng)目中90平米以內(nèi)中小戶型占比也較大。

目前北京商品住宅存量超過八成位于五環(huán)外，六環(huán)外占比也達(dá)到將近四成。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在持續(xù)性收緊調(diào)控的背景之下，隨著置業(yè)需求的減弱，庫存的壓力將會(huì)持續(xù)上升，特別是郊區(qū)住宅面臨著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。

北京調(diào)控新政中，明確提出加大土地市場供應(yīng)，結(jié)合此前土地供應(yīng)的區(qū)域特征來看，新增土地供應(yīng)將以五環(huán)外甚至是六環(huán)外的郊區(qū)為主，再加上“90/70”政策，使得未來郊區(qū)為主戰(zhàn)場的樓市供應(yīng)中，中小戶型商品住宅將會(huì)明顯激增。除此之外，加大供應(yīng)的政策性住房也與部分郊區(qū)項(xiàng)目的產(chǎn)品有所重疊。

而在當(dāng)前，新房供給尚以中大戶型產(chǎn)品為主，面向剛需剛改客群的中小戶型住宅產(chǎn)品則較為稀缺，因此部分主力產(chǎn)品面積偏小、定位于中端置業(yè)需求的項(xiàng)目，在預(yù)期未來競爭壓力加大的背景下，選擇在年末小戶型供應(yīng)的斷檔期入市，也是尋求踏準(zhǔn)市場節(jié)奏的機(jī)會(huì)點(diǎn)，在淡市回籠資金，儲(chǔ)備能量。

另外，由于郊區(qū)項(xiàng)目定價(jià)相對(duì)偏低，因此在現(xiàn)階段取證成功的可能性也相對(duì)較高，也是這類項(xiàng)目得以入市的原因之一。郭毅認(rèn)為，隨著年末中小戶型、中低價(jià)位商品住宅的集中入市，將會(huì)對(duì)北京商品住宅的整體均價(jià)水平產(chǎn)生一定的下拉作用，屆時(shí)，北京新房市場有望出現(xiàn)成交均價(jià)的結(jié)構(gòu)性下滑。

市場觀察

開發(fā)商忙創(chuàng)新產(chǎn)品

隨著樓市新政出臺(tái)，不少開發(fā)商日常工作發(fā)生改變，不少開發(fā)商最近在密集看盤，汲取經(jīng)驗(yàn)，研發(fā)產(chǎn)品，希望明年能通過品質(zhì)的提升和營銷的創(chuàng)新在調(diào)控之下提升業(yè)績。

在房地產(chǎn)行業(yè)，能否對(duì)市場有著清晰的判斷幾乎決定了一家房企的生存狀況。開發(fā)商們每天最關(guān)注的也是政策的變化，進(jìn)而影響企業(yè)的投資決策。

“這次調(diào)控的嚴(yán)峻程度，很多企業(yè)是預(yù)計(jì)不足的，再怎么重視這次宏觀調(diào)控都不為過。這次調(diào)控力度超過之前每一次，是自上而下的，而且實(shí)行目標(biāo)管理?！?1月23日，在民生銀行(600016,股吧)主辦的“中國不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌斷言：“房地產(chǎn)行業(yè)再增長已經(jīng)很難。”

“買對(duì)地方、買對(duì)時(shí)間”，是孫宏斌認(rèn)為房企首先應(yīng)該做好的事情，“要充分認(rèn)識(shí)中國城市發(fā)展、市場供需、宏觀政策的發(fā)展規(guī)律和資源錯(cuò)位的不平衡現(xiàn)狀，做好時(shí)間和空間上的選擇?！?/p>

孫宏斌判斷，房地產(chǎn)規(guī)模再增長已經(jīng)很難，這時(shí)會(huì)加速向大企業(yè)集中。

對(duì)于企業(yè)來說，認(rèn)清土地價(jià)值，投資上做好時(shí)間和空間上的判斷，產(chǎn)品和服務(wù)上做好品質(zhì)和品牌，“任何形勢再不確定，企業(yè)的選擇和發(fā)展都是確定的”。

全國篇

簽約量刷新2016年春節(jié)后最低值

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至11月27日，主要城市簽約量刷新2016年春節(jié)后同期最低值，同比2015年11月同期跌幅達(dá)到了25%，整體看，市場在2016年9?30政策密集出臺(tái)后，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)了下調(diào)的現(xiàn)象。

在調(diào)控一個(gè)月后，隨著簽約周期的變化，部分城市因?yàn)橄拶從┌嘬囆?yīng)的集中簽約釋放后，市場逐漸開始出現(xiàn)調(diào)控導(dǎo)致的成交下調(diào)現(xiàn)象，特別是一線城市中上旬成交量下調(diào)21.4%。

市場降溫現(xiàn)象明顯。其背后一方面是調(diào)控不斷收緊，對(duì)市場各類限制干預(yù)所產(chǎn)生的政策效應(yīng)顯現(xiàn)；另一方面市場供應(yīng)大幅萎縮，進(jìn)而對(duì)當(dāng)前及后市的成交水平帶來明顯抑制。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：11月以來，已經(jīng)超過10個(gè)城市在10月基礎(chǔ)上出臺(tái)了樓市調(diào)控。從全國看，從9?30開始的這一輪樓市調(diào)控，各地已經(jīng)有超過24個(gè)城市出臺(tái)了50多次樓市調(diào)控措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：升級(jí)調(diào)控的城市都是房價(jià)前期漲幅較高的城市，從10月房價(jià)走勢看，這些城市已經(jīng)有所放緩，但部分依然在上漲中，升級(jí)調(diào)控是為了停止房價(jià)上漲并進(jìn)一步降溫市場。從這50天的調(diào)控看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與往年最大的不同是，政策持續(xù)打補(bǔ)丁，加壓力，疊加歷史最嚴(yán)格的執(zhí)行力度。張大偉認(rèn)為，從市場影響看，政策效果非常明顯，降溫趨勢將延續(xù)。

觀點(diǎn)

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉

諸多政策很大程度上穩(wěn)定市場預(yù)期

11月份的北京土地市場，四宗很有高價(jià)地潛質(zhì)的熱門地塊在“限房價(jià)，競地價(jià)”的拍賣新規(guī)則下，均成為由開發(fā)商100%自持的租賃項(xiàng)目，這在很大程度上穩(wěn)定了市場預(yù)期，避免了高地價(jià)對(duì)市場預(yù)期的誤導(dǎo)；與此同時(shí)，近期南京、杭州、武漢和深圳又再次加碼樓市調(diào)控，對(duì)于北京來說，樓市調(diào)控其實(shí)還有稅收、利率諸多政策儲(chǔ)備，這也在很大程度上對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期起到了重要作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

市場將告別明顯上漲

在前期限購、限貸政策出臺(tái)后，10月中旬全國各地開展了前所未有的一次房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行，這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控與歷史上各次調(diào)控相比，政策執(zhí)行力度最強(qiáng)。相比10月，11月初市場繼續(xù)降溫，各地嚴(yán)格執(zhí)行的調(diào)控政策影響購房者開始出現(xiàn)全面觀望，市場成交下調(diào)趨勢加速。這一輪政策因?yàn)樵瓌t是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，這也給了很多出臺(tái)政策力度不大的城市壓力，預(yù)期這些城市很可能會(huì)繼續(xù)加碼打補(bǔ)丁。

整體看，這一輪政策的調(diào)控力度非常大，市場將告別明顯上漲。