泛??毓烧诮?jīng)受產(chǎn)融結(jié)合的陣痛。
5月15日,泛??毓?000046.SZ)發(fā)布公告稱,截至2017年4月30日,公司借款余額為1107.73億元,較2016年末借款余額1003.42億元增加104.31億元。根據(jù)4月28日發(fā)布的2017年一季度報(bào)告,泛海控股凈資產(chǎn)不過(guò)187億元。
泛海控股公關(guān)部人士告訴《投資者報(bào)》記者:“公司從2014年開(kāi)始向綜合型控股上市公司平臺(tái)轉(zhuǎn)型起,泛??毓山鹑谄脚_(tái)的負(fù)債開(kāi)始被結(jié)合進(jìn)來(lái),且占比較高,對(duì)資金的需求較大。從公司的負(fù)債成本來(lái)看,2016年底負(fù)債成本較年初有大幅下降,債務(wù)結(jié)構(gòu)得到有效優(yōu)化。公司整體負(fù)債率上升也并未影響到公司的整體流動(dòng)性。”
據(jù)記者了解,泛?;ㄙM(fèi)較大的成本收購(gòu)金融資產(chǎn),因此負(fù)債走高,但泛海內(nèi)部人士告訴記者,因?yàn)榻鹑谫Y產(chǎn)本身有較高的回報(bào)率,對(duì)公司發(fā)展不足以造成太大影響。目前泛海在加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏,盡快回籠資金。
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轉(zhuǎn)型陣痛
泛??毓梢患緢?bào)顯示,其一季度營(yíng)收33.7億元,同比下降33.55%。泛海控股方面表示,這主要受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,房地產(chǎn)結(jié)算收入同比有所降低所致。不過(guò),得益于投資收益大幅增加,凈利潤(rùn)達(dá)4.35億元,同比增長(zhǎng)137.01%。
2016年年報(bào)顯示,泛??毓傻目傌?fù)債為1429億元,資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到85%。盡管賬面顯示泛海控股的貨幣資金有301億元,但當(dāng)期該公司的流動(dòng)負(fù)債遠(yuǎn)高于貨幣資金,為541億元,并且該公司有668億元存貨。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,泛??毓赏恋貎?chǔ)備豐富,負(fù)債規(guī)模的數(shù)據(jù)總體呈現(xiàn)上升且偏高的水平,這體現(xiàn)為兩點(diǎn)。第一是融資結(jié)構(gòu)或不合理,往往此前拿地的時(shí)候融資規(guī)模較大,而償債能力還沒(méi)有跟進(jìn)。第二是其此前憑借較多的資金規(guī)模獲取土地,但在高周轉(zhuǎn)方面或許還有欠缺,這個(gè)時(shí)候都會(huì)影響債務(wù)規(guī)?;颥F(xiàn)金流的規(guī)模。后續(xù)要警惕市場(chǎng)降溫導(dǎo)致土地儲(chǔ)備背后的沉淀資金規(guī)模加大的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)財(cái)報(bào),2014年至2016年,泛??毓少Y產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到82.35%、85.24%、85.17%,可謂居高不下。
對(duì)于負(fù)債率的問(wèn)題,泛??毓煞矫姹硎?,公司一方面積極加快房地產(chǎn)項(xiàng)目去化,加速銷售款回籠,并著力提高信托、證券等金融業(yè)務(wù)的盈利能力,從而增加公司的收入和利潤(rùn);另一方面將綜合運(yùn)用、合理匹配股權(quán)、債權(quán)等多種融資方式,全力爭(zhēng)取2016年度定向增發(fā)項(xiàng)目能順利完成發(fā)行,從而優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),降低企業(yè)負(fù)債率,進(jìn)一步保障公司財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。
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面臨挑戰(zhàn)
泛海的高負(fù)債與其慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏有關(guān)。一二線城市拆遷需要投入大量的資金,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)會(huì)占用大量的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
最具代表性的是董家渡地塊,2002年5月,泛海以“舊區(qū)改造”方式獲取董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)三塊外灘核心區(qū)域地塊后,隨即陷入漫長(zhǎng)的拆遷拉鋸戰(zhàn),期間拆遷模式經(jīng)歷多次反復(fù),直到2015年11月才推出上海泛海國(guó)際居住區(qū)項(xiàng)目一期。據(jù)悉,目前董家渡12號(hào)地的拆遷仍在推進(jìn)。
同樣,在上海,泛海在推出使泛海聲名鵲起的泛海國(guó)際居住區(qū)一期后,其后的拆遷也是步履維艱,拆遷成本隨著時(shí)間的推移也居高不下。一直到2015年,泛海國(guó)際二期才正式迎來(lái)開(kāi)盤(pán),成交價(jià)每平米在10萬(wàn)元上下,雖然售價(jià)高企,但其背后的各項(xiàng)成本仍然嚴(yán)重侵蝕了利潤(rùn)。
據(jù)年報(bào),截至2016年12月31日,泛??毓稍诮娣e286.53萬(wàn)平方米,境內(nèi)外未開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約有461.93萬(wàn)平方米。2016年,泛海控股已實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積23.29萬(wàn)平方米。如果每年新開(kāi)工面積極僅在20萬(wàn)平米以上,泛海的土地儲(chǔ)備可以開(kāi)發(fā)20年以上。
長(zhǎng)周期、高毛利率是泛海的開(kāi)發(fā)模式。以低成本獲取一二線城市核心區(qū)域大體量土地的先期優(yōu)勢(shì)支撐了泛海地產(chǎn)板塊如今業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng),但在拿地越來(lái)越困難的當(dāng)下,這種模式恐難以為繼。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,泛海基本上是布局一二線城市,從住宅項(xiàng)目看,對(duì)于高端住區(qū)的打造,是其開(kāi)發(fā)的一個(gè)主要路徑,也為其獲取了較好的現(xiàn)金流。但從其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)來(lái)看,商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較多,所以后續(xù)對(duì)于此類持有型的物業(yè),需要警惕資金方面的問(wèn)題和壓力。
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進(jìn)軍金融業(yè)
2016年10月24日,泛??毓陕?lián)合母公司宣布擬斥資27億美元收購(gòu)紐交所上市的美國(guó)大型綜合金融保險(xiǎn)集團(tuán)Genworth Financial,Inc的全部已發(fā)行股份。Genworth金融集團(tuán)是全美最主要的住房按揭保險(xiǎn)公司之一。
2014年初,泛海董事會(huì)決定實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,提出融合具有較大發(fā)展?jié)摿Φ慕鹑?、?zhàn)略投資等業(yè)務(wù)板塊,將公司打造成涵蓋金融、房地產(chǎn)、戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)的綜合性控股上市公司。當(dāng)年4月30日,泛海建設(shè)更名泛??毓?;并且盧志強(qiáng)也走向前臺(tái),擔(dān)任泛??毓啥麻L(zhǎng)。
泛海公關(guān)部人士向記者表示,經(jīng)過(guò)近幾年的系統(tǒng)布局和整合優(yōu)化,公司現(xiàn)已擁有民生證券、民生信托、亞太財(cái)險(xiǎn)、民生金服控股等核心金融平臺(tái),并全資申請(qǐng)?jiān)O(shè)立民生基金,作為主要發(fā)起人申請(qǐng)?jiān)O(shè)立亞太再保險(xiǎn)、亞太互聯(lián)網(wǎng)人壽,金融業(yè)務(wù)平臺(tái)日趨壯大,金融服務(wù)鏈條不斷延展。2016年,公司金融業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.49億元,占公司營(yíng)業(yè)收入的24.52%。
雖然泛海向金融業(yè)進(jìn)軍,但根據(jù)泛海2016年年報(bào),其全年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 185億元,占公司營(yíng)業(yè)收入的 75%,地產(chǎn)仍為主要收入。
據(jù)記者了解,房企涉足金融領(lǐng)域主要是為解決融資需求問(wèn)題,因?yàn)榉科筮x擇信托、基金等融資渠道的融資成本較高,貸款又較困難。再加上金融領(lǐng)域利潤(rùn)空間大,除了可以支持地產(chǎn)業(yè)務(wù),還可以獲取比地產(chǎn)更高的利潤(rùn)。世茂、萬(wàn)達(dá)等企業(yè)都已經(jīng)進(jìn)軍金融業(yè)。(投資者報(bào))