導(dǎo)讀：多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為并購基金有利于央國企收并購民企，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)營，而招商蛇口作為第一個(gè)成功發(fā)行并購票據(jù)的國企，一舉一動(dòng)都頗具代表性。

1月12日，招商蛇口30億元并購票據(jù)已于1月12日完成注冊(cè)，募集資金將用于并購。其中擬將 15 億元用于包括但不限于置換發(fā)行人前期股權(quán)投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等方式，15 億元用于償還公司的銀行貸款。

而在2021年12月31日發(fā)布的最新說明中，招商蛇口將償還金額提升至17.1億元，在總并購資金中占比達(dá)57%。

“既然是并購票據(jù)，就應(yīng)該專款專用。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似并購的票據(jù)發(fā)行，實(shí)際上是鼓勵(lì)企業(yè)在收并購方面發(fā)力，雖然招商蛇口類似融資業(yè)務(wù)和相關(guān)操作符合融資的相關(guān)要求，但從市場(chǎng)預(yù)期看，大家可能會(huì)更愿意看到央企在收購出險(xiǎn)企業(yè)問題資產(chǎn)方面更發(fā)力。

以并購之名行還債之實(shí)

已明確并購的用途為12.9億元，用于A公司旗下一個(gè)以住宅為主的城市更新項(xiàng)目。

據(jù)披露信息顯示，A公司股東B公司于 2021年8月9日出讓A公司80%股權(quán)及債權(quán)，最終由發(fā)行人招商蛇口競(jìng)得。并購后，招商蛇口、C 公司、B 公司最終持有A公司股權(quán)比例為 40.8%、39.2%、20%，招商蛇口為第一大股東。

觀察者網(wǎng)了解到，2021年8月，招商蛇口新增上海市虹口區(qū) 17 街坊舊改項(xiàng)目。該項(xiàng)目原本歸屬于上海地產(chǎn)，因開發(fā)體量過大轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，招商蛇口聯(lián)手融信以42.23億元從上海地產(chǎn)手中競(jìng)得上海弘安里企業(yè)發(fā)展有限公司80%股權(quán)及40.6億元債權(quán)，通過該公司參與到虹口商業(yè)地塊的開發(fā)當(dāng)中。

公告顯示，該項(xiàng)目土地面積 37334.00 平方米，計(jì)容建筑面積為 41068.00 平方米；成交總價(jià)為 42.18億元，招商蛇口擁有該項(xiàng)目 41%權(quán)益。

也就說是，作為第一個(gè)吃螃蟹的人，招商蛇口并沒有將首筆并購票據(jù)得來的錢投向出險(xiǎn)房企，而是收購了同為央國企的上海地產(chǎn)的舊改項(xiàng)目。

這與業(yè)內(nèi)的猜測(cè)并不一致。由于房地產(chǎn)出險(xiǎn)房企不斷增加，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為并購基金有利于央國企收并購民企，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)營，而招商蛇口作為第一個(gè)成功發(fā)行并購票據(jù)的國企，一舉一動(dòng)都頗具代表性。

“現(xiàn)在只是序曲。”眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱表示，此次公募債率先破冰是個(gè)實(shí)質(zhì)性信號(hào)，央國企開始儲(chǔ)備收并購的子彈了。預(yù)計(jì)一季度后，行業(yè)形勢(shì)更明朗、房企風(fēng)險(xiǎn)更大程度出清的前提下，央國企才真正會(huì)下場(chǎng)收并購項(xiàng)目。

另外的并購資金則用來償還銀行貸款。據(jù)2021年12月31日發(fā)布的最新說明顯示，招商蛇口原計(jì)劃為9家子公司償還銀行貸款的15億元，后新增5家子公司，償還金額也相繼提升至17.1億元，在并購資金中占比過半。

新增的兩家武漢子公司接近貸款到期日。其中，武漢招平海盈置業(yè)有限公司貸款余額4500萬元，2022年3月29日到期；武漢招平海盈置業(yè)有限公司貸款余額500萬元，2022年3月30日到期。

“雖然名為并購基金，但實(shí)際執(zhí)行中過半用于還債?！睒I(yè)內(nèi)人士直言，招商蛇口的流動(dòng)資金并不充裕。

數(shù)據(jù)顯示，截至本募集說明書簽署之日，招商蛇口及其子公司待償還債務(wù)融資工具及其他債券余額為408.788億元，其中存續(xù)期超短期融資券83億元、中期票據(jù)103億元人民幣、公司債150億元、資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）10.5億元、資產(chǎn)支持證券62.288億元。

招商“虹口”往事

“如果萬科、華潤、中海不圍標(biāo)的話，招商蛇口在虹口區(qū)域的發(fā)展不會(huì)這么順利?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，招商蛇口在虹口的深度布局，是一個(gè)淘汰者意外上位的故事。

時(shí)間倒回至2020年3月，虹口舊改進(jìn)行得如火如荼，為了進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域城市更新，區(qū)域主動(dòng)打破近3年未有純宅地出讓的局面，招標(biāo)出讓北外灘“鉆石級(jí)純住宅”地塊上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊。

市中心、北外灘、稀缺純住宅等屬性，吸引了中海、華潤、萬科、招商等六家企業(yè)參拍，僅保證金就交了41.16億元，較地塊底價(jià)34.3億元高出了6.86億元。

按招標(biāo)規(guī)則，中海、華潤、萬科成為該地塊中標(biāo)候選人，但因無房企加價(jià)，最后花落第一順位的中海，底價(jià)成交。

隨后，上海土地市場(chǎng)一紙公告透露，該地塊涉嫌“圍標(biāo)”、成交終止，而作為懲罰，2021年的上海土地市場(chǎng)上，中海、華潤、萬科三家房企顆粒無收。

招商蛇口正是在這個(gè)節(jié)點(diǎn)開始深度布局虹口。2020年7月，該地塊二次出讓，不用直面中海、華潤、萬科等強(qiáng)勁對(duì)手，招商蛇口以44億元總價(jià)、28.4%溢價(jià)率成功撿漏。

“這是招商蛇口第一次正式進(jìn)入上海中心。”據(jù)一位了解招商蛇口上海發(fā)展的知情人士表示，在圍標(biāo)事件發(fā)生前，招商蛇口開發(fā)項(xiàng)目多分布在寶山、青浦、閔行、松江等非中心區(qū)域，極少有機(jī)會(huì)在中心區(qū)域拿地。

與此同時(shí)，招商蛇口在上海主力產(chǎn)品線是“府系”、“公館系”，曾打造招商雍華府、招商虹橋公館、招商9號(hào)公館等產(chǎn)品，在其住宅產(chǎn)品線中對(duì)應(yīng)客群為剛需。

此外，招商蛇口高端系產(chǎn)品有“璽”系、“灣”系，分別對(duì)應(yīng)豪宅項(xiàng)目和改善住宅。撿漏的虹口宅地，就被命名為招商外灘璽。“而在此之前，招商蛇口在上海沒有高端標(biāo)桿項(xiàng)目?！痹撝槿耸恐毖圆恢M。

從一個(gè)出局淘汰者變身該地塊的擁有者后，招商蛇口在虹口區(qū)域的投資不斷加碼。同年10月，招商蛇口獲得了上海市虹口251街坊地塊，該地塊是一宗舊改征收地塊，拆遷周期較長。

進(jìn)入2021年，招商蛇口以56.66億總價(jià)、20%溢價(jià)率再獲上海虹口宅地。該地塊距離“圍標(biāo)”地塊并不遠(yuǎn)，同樣是房企眼中的香餑餑。為避免違規(guī)，該地塊采用招掛復(fù)合的方式出讓，最終有效申請(qǐng)競(jìng)買人超過5人，分別為招商蛇口、保利、金地、金茂和建發(fā)。

為形成區(qū)域優(yōu)勢(shì)，招商蛇口不惜以9.26萬元/平方米的樓板價(jià)拿下該項(xiàng)目，較“圍標(biāo)”地塊的6.3萬元/平方米高出2.96萬元/平方米，同比增加31.97%，一舉刷新區(qū)域內(nèi)最高樓板價(jià)。

這意味著，招商蛇口此次的拿地成本上升、利潤空間減少。

而趁著三大房企無法拿地的窗口期，招商蛇口繼續(xù)在虹口補(bǔ)倉。同年8月，招商蛇口聯(lián)手融信以42.23億元從上海地產(chǎn)手中競(jìng)得虹口商業(yè)地塊部分權(quán)益，也就是此次使用募集資金的并購地塊。

“從體量、地段和價(jià)值來看，招商蛇口在虹口的土儲(chǔ)已成規(guī)模，是繼蛇口太子灣片區(qū)之外，為數(shù)不多的高端土儲(chǔ)集聚地。”業(yè)內(nèi)人士表示，從其不斷加注虹口不難看出，招商蛇口的下一站或許是招商“虹口”。但無論是住宅還是商業(yè)，招商蛇口至今沒有在上海市場(chǎng)交出能被稱作標(biāo)桿的作品。

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