上海嚴(yán)查首付貸款資金來(lái)源強(qiáng)化借款人收入審核

根據(jù)央行上海方面消息，各商業(yè)銀行要切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)。繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)“滬九條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，全面貫徹“滬六條”調(diào)控要求，自覺(jué)抵制擾亂市場(chǎng)秩序、突破政策規(guī)定的行為。

今年以來(lái)，上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制率先按照“因城施策”的原則，協(xié)商確定了差別化住房信貸政策調(diào)整方案，并在全國(guó)率先出臺(tái)了嚴(yán)格的限貸政策。統(tǒng)一差別化住房信貸政策具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作，防范了“首付貸”等房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)外配資加杠桿行為。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前上海土地市場(chǎng)特征來(lái)看，今年以來(lái)上?！暗赝酢爆F(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)“地王”或許會(huì)存在操盤的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場(chǎng)的。而現(xiàn)在上海土地市場(chǎng)，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場(chǎng)的，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)他介紹，目前房企越來(lái)越多通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來(lái)看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái)，房企在上海制造“地王”投資拿地的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此，對(duì)于上海土地市場(chǎng)來(lái)講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。

據(jù)悉，此前“滬六條”提出，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競(jìng)買或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。

張宏偉稱，這其實(shí)是在為房企拿地“降杠桿”，也是為了防止企業(yè)激進(jìn)拿地導(dǎo)致地價(jià)普遍性上升而引發(fā)的系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。從未來(lái)企業(yè)拿地的角度來(lái)看，由于杜絕拿地配資等“加杠桿”措施，這對(duì)于企業(yè)自有資金拿地的能力提出考驗(yàn)，未來(lái)真正有自有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商才有可能在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)生存和發(fā)展。