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住房作為生活必需品，歷來在我國人民生活中占據(jù)著重要地位。隨著人們生活水平的提高，住房需求的不斷擴(kuò)大，個人住房貸款業(yè)務(wù)也應(yīng)運而生。憑借收益穩(wěn)定，風(fēng)險小的特質(zhì)，個人住房貸款業(yè)務(wù)倍受各商業(yè)銀行的青睞。經(jīng)過多年的發(fā)展，各商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的市場份額搶奪戰(zhàn)也愈演愈烈。

中國建設(shè)銀行（以下簡稱建行）最早向客戶提供個人住房貸款業(yè)務(wù)，面對機(jī)遇和挑戰(zhàn)如何鞏固個人住房貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位是我們必須認(rèn)真研究的重要課題。

本文首先梳理了有關(guān)個人住房貸款的相關(guān)理論，接著介紹了個人住房貸款業(yè)務(wù)的類型、特點和優(yōu)勢，在此基礎(chǔ)上用SWOT法分析建行個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，找出了建行與國際一流銀行的差距，并提出發(fā)展建議，希望能對建行個人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展起到一點作用。

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關(guān)鍵字:建設(shè)銀行個人住房貸款SWOT分析

目 錄

1.引言 1

1.1研究背景 1

1.2研究目的和意義 1

1.2.1研究目的 1

1.2.2研究意義 1

1.3研究現(xiàn)狀 2

1.3.1國外研究現(xiàn)狀 2

1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀 2

1.4論文框架、研究方法 5

1.4.1論文框架 5

1.4.2研究方法 5

2.個人住房貸款概述 6

2.1個人住房貸款定義 6

2.2個人住房貸款的種類 6

2.2.2按貸款期限分 6

2.3個人住房貸款業(yè)務(wù)的特點與優(yōu)勢 6

2.3.1個人住房貸款業(yè)務(wù)的特點 6

2.3.2個人住房貸款的優(yōu)勢 7

2.4個人住房貸款的還款方式 7

2.4.1等額本息還款方式 7

2.4.2等額本金還款方式 7

2.5個人住房貸款業(yè)務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展 9

3.建行個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀 11

3.1建行個人住房貸款業(yè)務(wù)概況 11

3.1.1建行個人住房貸款特色產(chǎn)品 11

3.1.2規(guī)模情況 11

3.1.3發(fā)展情況 11

3.2建行個人住房貸款業(yè)務(wù)的SWOT分析 11

3.2.1發(fā)展優(yōu)勢（Strength）分析 11

3.2.2發(fā)展劣勢（Weakness）分析 12

3.2.3發(fā)展機(jī)會（Opportunities）分析 14

3.2.4發(fā)展威脅（Threats）分析 15

4.建行個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展策略 15

4. 1強(qiáng)化專業(yè)隊伍建設(shè) 16

4.1.1營銷經(jīng)理隊伍建設(shè) 16

4.1.2客戶經(jīng)理隊伍建設(shè) 16

4.1.3風(fēng)險經(jīng)理隊伍建設(shè) 17

4.2加速營銷體系建設(shè) 17

4.2.1加強(qiáng)市場調(diào)研，做好市場定位 17

4.2.2加大宣傳力度，樹立品牌形象 17

4.2.3改變營銷方式，拓展?fàn)I銷渠道 18

4.3細(xì)分市場和差異化服務(wù) 19

4.4加快個人住房貸款業(yè)務(wù)的產(chǎn)品創(chuàng)新 19

4.4.1創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計理念 19

4.4.2創(chuàng)新產(chǎn)品的管理方法 20

結(jié)束語 21

參考文獻(xiàn) 22

致 謝 23

1.引言

1.1研究背景

據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計資料顯示，1997年底我國個人住房貸款余額不足190億，截至2013年底我國個人住房貸款余額已達(dá)到9萬億，16年間增長了473倍。當(dāng)前許多商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)都是以年增長率40%、50%甚至更高的速度在發(fā)展。同業(yè)之間的競爭日趨激烈，分析建行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展過程中所面臨優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，并尋找應(yīng)對挑戰(zhàn)，克服劣勢的對策具有重大意義。

1.2研究目的和意義

1.2.1研究目的

當(dāng)前包括建行在內(nèi)的許多商業(yè)銀行爭奪個人住房貸款業(yè)務(wù)的市場份額，主要原因有三個方面：

（1）與傳統(tǒng)的企業(yè)貸款業(yè)務(wù)相比，個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險低、收益高，優(yōu)化了信貸資產(chǎn)質(zhì)量。

（2）創(chuàng)造了項目評估、代理保險等中間業(yè)務(wù)收入,促進(jìn)了存款、銀行卡及中間業(yè)務(wù)等金融業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。

（3）密切了銀行和居民的關(guān)系，建立了穩(wěn)固的個人客戶群體，為以后銀行各項零售業(yè)務(wù)的推廣做了鋪墊。

因此，有必要對建行個人住房貸款業(yè)務(wù)加以研究，建立一套適合建行自身發(fā)展的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，使得建行的收益最大化、風(fēng)險最小化，從而促進(jìn)建行個人住房貸款業(yè)務(wù)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

1.2.2研究意義

通過對建行個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行客觀評價，能夠為個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展完善提供方向，更能對我國房地產(chǎn)業(yè)有促進(jìn)作用，因而具有很高的研究價值。

（1）有利于人們住房品質(zhì)的提高

住房是人們基本生活資料，要實現(xiàn)“民有所居”這個目標(biāo)就必須投入大量的資金。但光靠國家財政撥款是不夠的，還必須借助各種金融手段。據(jù)統(tǒng)計，我國居民在購買住房時約91. 1%采用住房貸款的融資方式購買住房。個人住房貸款業(yè)務(wù)改善了他們的住房條件。

（2）有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

個人住房貸款業(yè)務(wù)提升了居民購房的購買力，讓房地產(chǎn)再生產(chǎn)得以順利進(jìn)行，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從1998年的18.7平方米提高到2011年的32.7平方米。

（3）有利于建行自身的發(fā)展

加快發(fā)展個人金融業(yè)務(wù)是銀行可持續(xù)發(fā)展的需要，個人住房貸款業(yè)務(wù)作為個人金融業(yè)務(wù)的典型，其發(fā)展有利于促進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)模和業(yè)務(wù)質(zhì)量協(xié)調(diào)發(fā)展，從而在保證建行盈利能力的同時提升市場地位和內(nèi)控水平。

1.3研究現(xiàn)狀

1.3.1國外研究現(xiàn)狀

個人住房貸款最早起源于19世紀(jì)的英國，到20世紀(jì)初期，它已作為一種主要的住房金融工具興起在歐洲和美國等外國市場。許多國外學(xué)者對這一領(lǐng)域進(jìn)行研究，他們研究的理論較系統(tǒng)、較成熟，因此他們的很多理論值得我們?nèi)W(xué)習(xí)。

Jung (1962)通過對金融機(jī)構(gòu)原始資料的分析提出了貸款價值比(Loan-to-Value)即借款人在商業(yè)銀行所貸本金總額與住房評估價之比。他認(rèn)為住房凈資產(chǎn)或貸款與住宅價值比率影響著違約決策，個人住房抵押貸款利率愈高，違約風(fēng)險也就愈大；貸款價值比愈高，違約風(fēng)險也愈大。一旦房價下降，個人住房貸款風(fēng)險將會升高。

Gau (1978)在研究美國個人住房抵押貸款違約風(fēng)險時給抵押貸款違約所下的定義為：要么是抵押貸款發(fā)生自愿性產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，要么是取消抵押貸款贖回權(quán)。

Deng (1999)認(rèn)為借款人之間有很大的異質(zhì)性，如果忽略這種異質(zhì)性，對于評估提前還款風(fēng)險就會產(chǎn)生嚴(yán)重的偏誤。

1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀

在借鑒國際經(jīng)驗基礎(chǔ)上，國內(nèi)關(guān)于個人住房貸款理論的研究也有了一定成績。目前我國對于商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的研究主要集中在以下幾個方面：

（1）個人住房貸款的風(fēng)險與防范

林航琳(2009)主要從個人住房貸款的概念及個人住房貸款風(fēng)險管理的意義方面進(jìn)行研究，對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，并提出了相應(yīng)的解決對策 。

姚斌，秦波(2009)對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險成因進(jìn)行了分析，比如還款期限長，而個人收入的變動、銀行風(fēng)險控制措施的不力、政策變動的沖擊以及法律制度的不健全等因素，都會給銀行個貸業(yè)務(wù)帶來潛在的風(fēng)險。

韓臨暢(2009)認(rèn)為信貸前的調(diào)查不足、銀行業(yè)務(wù)的概念偏差以及銀行內(nèi)部控制制度的不足是帶來個人住房抵押貸款風(fēng)險的主要因素，針對這些風(fēng)險因素，提出了加強(qiáng)對貸款業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查、樹立正確的商業(yè)銀行經(jīng)營理念以及完善銀行內(nèi)控制度等對策建議。

矯帥，馮莉(2009)認(rèn)為個人住房貸款業(yè)務(wù)涉及的諸多環(huán)節(jié)都蘊(yùn)含一定的風(fēng)險因素，只有著眼于貸款全過程加強(qiáng)規(guī)范管理，對每個環(huán)節(jié)實行有效的風(fēng)險控制措施，才會確保貸款安全。

馬宇(2009)利用637組數(shù)據(jù)對影響我國個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的因素進(jìn)行實證研究。他發(fā)現(xiàn)借款人受教育程度，工作穩(wěn)定程度，住房面積等因素都會對違約率產(chǎn)生影響。

路君平，糜云(2010)認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺，個人住房貸款風(fēng)險逐步暴露，提出可以從進(jìn)一步提高銀行內(nèi)控管理水平，加快完善社會統(tǒng)一的個人信用制度，分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險等方面防范個人住房抵押貸款風(fēng)險。

余麗霞，竇掙(2011)從銀行自身角度提出防范風(fēng)險的建議：嚴(yán)格執(zhí)行國家的房貸政策；完善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制；建立個人住房貸款風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。

劉昕雨(2012)對商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)從已出現(xiàn)的風(fēng)險和潛在風(fēng)險兩方面進(jìn)行闡述，并提出了相應(yīng)的對策和建議。

王磊，孫大成(2012)主要從信用風(fēng)險的角度研究個人住房貸款風(fēng)險，提出了信用風(fēng)險量化的方法。

徐遙君(2013)主要從違約風(fēng)險的角度研究商業(yè)銀行個人住房貸款的潛在風(fēng)險。提出要加強(qiáng)銀行體系的內(nèi)部控制；準(zhǔn)確記錄客戶貸款信息，嚴(yán)格審查借款人資格；協(xié)調(diào)信貸部門和風(fēng)險管理部門，充分保證信貸資產(chǎn)的安全。

王凱悅(2013)基于商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，分析了業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險：借款人方面，有借款人的履約能力和履約意愿風(fēng)險；宏觀方面有政策性風(fēng)險和市場風(fēng)險；利率風(fēng)險；操作風(fēng)險；流動性風(fēng)險。

趙玉梅，宋雪飛(2013)提出應(yīng)根據(jù)個人住房貸款的特點提出風(fēng)險防范對策：通過嚴(yán)格審查客戶信用記錄來應(yīng)對信用風(fēng)險；通過問責(zé)制以及提高員工的職業(yè)道德修養(yǎng)來應(yīng)對操作風(fēng)險；通過制定嚴(yán)格的信貸政策來應(yīng)對市場風(fēng)險。

沈曉東，夏雷(2013)針對個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險點，提出了相應(yīng)的防范措施：對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)等級嚴(yán)格審查，對企業(yè)情況和項目進(jìn)展情況進(jìn)行監(jiān)督；檢查借款人購房交易行為的真實性，防止開發(fā)商“自賣自買”；對借款人的還款能力嚴(yán)格審查；加強(qiáng)貸后監(jiān)控；安排專業(yè)化人員在合適的崗位。

（2）個人住房貸款的發(fā)展與創(chuàng)新

包航( 2007 )分析了我國個人個人住房貸款服務(wù)的現(xiàn)狀及問題，提出要促進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新的具體措施：細(xì)分客戶和市場，創(chuàng)新貸款產(chǎn)品，滿足個性化需求；差別化貸款定價，增加盈利水平；創(chuàng)新住房中間業(yè)務(wù)服務(wù)等。

汪靜(2009 )提出結(jié)合個人住房貸款的發(fā)展趨勢，進(jìn)一步提出商業(yè)銀行營銷模式的創(chuàng)新思路 。

錢楓林，鄧予蘭(2011)認(rèn)為存貸款基準(zhǔn)利率的上升對個人住房貸款有重大影響，要重視對提前還款風(fēng)險的管理。他們提出要推進(jìn)個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，設(shè)計多樣化的產(chǎn)品挽留顧客。

（3）個人住房貸款的資產(chǎn)證券化

2005年底，中國在上海、江蘇和福建三地建行分行對個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品開始試點，但并未大范圍的推廣，后隨著2008年金融危機(jī)的爆發(fā)，此項業(yè)務(wù)在我國被逐步停止，我國還需要進(jìn)一步努力去推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展。

唐為民，陳云松(2006 ) 分析了我國個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀和現(xiàn)有風(fēng)險，認(rèn)為防范個人住房貸款風(fēng)險的趨勢是住房貸款的證券化。

包哲哲(2007 ) 認(rèn)為開展住房抵押貸款證券化對促進(jìn)我國金融創(chuàng)新，改進(jìn)商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和擴(kuò)大直接融資比重具有重要意義。

王立爭(2009 )認(rèn)為美國次貸危機(jī)的本質(zhì)原因在于住房抵押貸款證券化的中間作用，我國必須盡快完善證券化立法，確保擬證券化的資產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，信用加強(qiáng)和信用評級也不能流于形式。

這些研究成果都立足于我國個人住房貸款的現(xiàn)實，對于改進(jìn)建行個人住房貸款業(yè)務(wù)具有積極作用。國內(nèi)對于個人住房貸款業(yè)務(wù)的研究主要在于風(fēng)險防范上，但宏觀性研究比較多，針對具體銀行具體業(yè)務(wù)部門的研究相對較少，本文的研究更多注重于解決建行個人住房貸款業(yè)務(wù)的實際問題，制定可行的發(fā)展對策。