10月06日訊，連續(xù)上漲的房價、地價逼出了最嚴厲的“限購+限貸”組合拳。昨晚7點，南京市政府辦公廳發(fā)布《關于進一步加大我市房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的通知》，通知要求進一步收緊限購和限貸政策：外地戶籍家庭需提供自購房之日起前2年內(nèi)累計繳納1年的個稅或社保證明才能購房；南京本地家庭單身人士限購1套住房；擁有1套住房且貸款未結(jié)清再次貸款買房的，首付款提升到不低于8成！繼9月25日限購、9月26日“寧十三條”后，南京在半個月內(nèi)的第三記重拳，不但是南京史上最嚴樓市政策，且再次領跑全國二線城市。

新政

1 外地人買房需提供社保

在限購范圍內(nèi)(除高淳、溧水和六合)，非本市戶籍居民家庭在購買首套住房時(包括新建商品住房和二手住房)，應提供由市地稅部門開具的自購房之日起前2年內(nèi)，在南京累計繳納1年及以上個人所得稅證明；或由人社部門開具的自購房之日起前2年內(nèi)，在南京累計繳納1年及以上的社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)證明。

解讀：9月25日南京出臺的限購令中要求，外地戶籍的家庭在南京(除高淳、溧水、六合)已經(jīng)擁有住房的，禁止新購住房。這個政策并未給外地人封死投資的渠道，即外地人如果在南京沒有房產(chǎn)的，還是可以來南京新購買一套住房。

但是此次“補刀”則堵住了外地投資客的資金。如果無法提供自購房之日起前2年內(nèi)在寧累計繳納滿1年的個稅或社保證明，外地人在南京連一套房都不能購買。

2 本地單身人士限購1套房

在已有限購措施的基礎上，在限購范圍內(nèi)(除高淳、溧水和六合)，對未擁有住房的本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房(包括新建商品住房和二手住房).

解讀：每逢房產(chǎn)新政出臺，民政局就容易出現(xiàn)“笑著離婚”的情況。假設一對南京夫妻原先名下分別擁有一套住房，按照9月25日出臺的限購令，這對夫妻是被限購人群，但是如果辦理離婚，就分別又具備了購買1套住房的資格；而此次政策加碼后，這對夫妻即使離婚，也將無法繼續(xù)購房。

不過，由于婚內(nèi)變更房產(chǎn)證姓名相對便捷，仍然有可能出現(xiàn)夫妻將多套房產(chǎn)全部變更到其中一方名下，接著辦理離婚，由另一方購買1套房的情況。但是，這意味著其中一人將“凈身出戶”，無疑將承擔法律上很大的風險。

3 未結(jié)清再貸首付8成

居民家庭首次購買普通住房(指從未購置過住房)，按照國家政策，最低首付款比例維持不低于30%。

有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應購房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，由35%調(diào)整為不低于50%。

居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，由原來的50%調(diào)整為不低于80%。對于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

高淳、溧水、六合不在本次限貸政策調(diào)整范圍內(nèi)，維持原有政策。

解讀：首次購買普通住房的剛需購房人群繼續(xù)受到保護，依然可以享受最低30%的首付門檻；改善型購房人群的首付門檻從35%上升到50%，提高不少；原有貸款未結(jié)清的再購房，首付門檻從5成大漲到8成。這種情況下，買房人負擔大增，以河西一套600萬元住房為例，首付門檻有可能從300萬元上漲到480萬元，這對于買房人來說難度無疑大幅度增加了。

需要注意的是，此次限貸針對的都是“普通住房”，也就是說針對的都是144平方米以下、容積率1.0以下的房產(chǎn)；而“非普通住房”的貸款首付比例仍然是50%。

問答

A

執(zhí)行時間從什么時候開始？

據(jù)了解，此次新政從10月6日起執(zhí)行。新商品住房以合同鑒證時間為準，二手住房以網(wǎng)簽時間為準。

B

人才是否限購？

據(jù)房產(chǎn)部門介紹，各類人才仍按照南京的相關政策執(zhí)行，不受非本市戶籍居民家庭購房的限制。

C

二手房是否限購？

9月25日南京的限購政策中，對本地家庭購買二手房并沒有限制。此次加碼政策出臺后，南京本地家庭購買二手房仍然不限購，但是將受到限貸。也就是說，本地家庭如果全款購買二手房，并不受到套數(shù)限制。但是本地的單身人士將只能購買1套二手房。

D

合同已簽，新政后無力湊齊首付款怎么辦？

新政出臺后，有買房人咨詢說，自己剛剛在南京看中一套二手房，目前已經(jīng)與房主簽訂了中介合同，但是還沒有網(wǎng)簽。他表示，自己是買的二套房，原先準備了50%的首付款，但是現(xiàn)在首付款要漲到8成，他付不起了。“我可以不買了，把定金拿回來嗎？”

上海市錦天城(南京)律師事務所張新苗律師認為，如果在中介合同中，明確約定了首付和貸款金額，結(jié)果因為限購、限貸導致買方喪失購房資格的，買方可以通過訴訟，以情勢變更為由要求解除合同。如果給賣方造成損失，仍須賠償賣方的損失。如果中介合同中沒有明確規(guī)定首付和貸款金額，只約定總價，貸款貸不到，買方仍有義務通過其他途徑籌措房款，否則算買方違約。

分析

南京政策二線城市中最嚴樓市有望降溫

今年的國慶黃金周，成了全國樓市的“調(diào)控周”。在南京昨晚出臺限購限貸新政之前，鄭州、成都、無錫、濟南、合肥等多個城市陸續(xù)出臺新政，“限購、限貸”成為共同的命題。

現(xiàn)代快報記者發(fā)現(xiàn)，9月25日南京的限購就是二線城市中最嚴的，但國慶期間被合肥、蘇州的加碼政策超越。昨天南京再次重拳對限購限貸加碼后，限貸力度與蘇州持平，限購力度則超過合肥、蘇州，再次成為政策最嚴厲的二線城市。

“這是一輪保護剛需、首改客戶，強力打壓投資投機需求的調(diào)控，核心在于去投資化和去泡沫化?！蹦暇┓康禺a(chǎn)建設促進會秘書長張輝說，后市包括南京在內(nèi)的各地樓市降溫在即，但不會像之前的調(diào)控那樣大幅回落。他認為，南京本輪調(diào)控力度和頻率都超預期，表達的是希望市場健康發(fā)展、市場秩序良性運行的希望。“本輪調(diào)控是一場及時雨，會化解處于失控邊緣的樓市泡沫，帶來的是樓市發(fā)展的長期利好?！?/p>

調(diào)查

僅1成網(wǎng)友認為房價還要漲

最近半個月內(nèi)的政策組合拳，是南京史上最嚴厲的樓市新政。對365網(wǎng)站網(wǎng)友的調(diào)查顯示，買房人心理預期已經(jīng)大幅度下降。

對于“新政是否能夠穩(wěn)定南京樓市”，7成網(wǎng)友認為“能”，會有顯著效果。接近2成網(wǎng)友認為“也許能”。只有6%的網(wǎng)友認為“不能”。不到4%的網(wǎng)友認為“不好說”。

新政后，房價走勢如何？超過41%的網(wǎng)友選擇“小幅下降”，32%的網(wǎng)友認為“保持平穩(wěn)”，超過15%的網(wǎng)友認為會“大幅下降”。只有10%的網(wǎng)友認為會“繼續(xù)上漲”。