燃次元（ID:chaintruth）原創(chuàng)
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“今天想還房貸，說要排隊，目前排到7月11日了?！苯?，來自江蘇南京的一位網(wǎng)友說道。
“提前還貸有它的合理性。目前投資收益率低，理財產(chǎn)品也在逐步破剛兌，即使找到比房貸利率高的理財產(chǎn)品，用戶如果不夠專業(yè)，存在理財收益不及預期甚至損失本金的可能性，未必最終跑贏銀行貸款利息?！比?60數(shù)字科技研究院分析師李萬賦對燃財經(jīng)分析道，手上有閑錢且房貸利率高的用戶提前還清房貸，還可以減輕心理的負債壓力。
2022年以來，全球資本市場出現(xiàn)了較大幅度的回撤，股票和基金都呈現(xiàn)一定程度的浮虧，而銀行理財、大額存單等風險較小的固收類產(chǎn)品的收益率也持續(xù)走低。相對于此前5%以上的房貸利率，如今理財收益已經(jīng)難以覆蓋房貸利息。
對此，住房金融高級分析師陳斌對燃財經(jīng)表示，對于消費者來說，如果沒有好的投資渠道，將手里的閑錢用于還房貸，也相當于一筆投資收益。
燃財經(jīng)獲悉，自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR共下調5次累計下調40bp，2022年5月是5年期以上品種下調幅度最大的一次。
此外，5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?！?/p>
據(jù)此，如今首套房貸利率或可降低至4.25%。
“現(xiàn)在房貸利率下降幅度較大，早兩年買房的人，多少會覺得自己虧了，提前還貸是一件無可厚非的事情?！标惐笠舱J為，購房者愿意提前還房貸，表明他們經(jīng)濟狀況良好，同時相信國家整體環(huán)境的穩(wěn)定性，也對未來有較好的預期?！笆且患檬??！?/p>
提前還房貸
5月15日，張莉看到央行的最新通知，感慨了一句，“唯一一次的人生巔峰，就是房貸利率6.2%?！?/p>
2019年12月，人在廣西的張莉，買了現(xiàn)在居住的70平米小兩房，總價82.7萬元，在工商銀行貸款57萬元、期限30年，還款方式是等額本息，月供4600元。
“我們買在房價最高的時候。疫情開始后，基本都跌了，除非地段很好?！彼嬖V燃財經(jīng)，上個月，樓上的鄰居出售同戶型房子，賣了70萬元，“還是裝修好但沒住過的房子。”
3月以來，張莉和丈夫開始提前還房貸，以縮短年限、月供不減的方式，3月還款5萬元，4月還款10萬元，月供降到了3600元。5月11日，張莉再還款10萬元，繼而在5月20日，她告訴燃財經(jīng)，丈夫已申請房貸全款結清。
圖/張莉申請最后一次提前還房貸
在北京工作的林蘭，最近也提前還了河南鄭州房子的50萬元貸款。她告訴燃財經(jīng)，2018年1月在鄭州南區(qū)購買了一套121平米房子，貸款118萬元、期限30年，利率5.88%。
考慮了快一年，她和丈夫也決定提前還房貸，以年限不變、減少月供的方式，一次性申請還款50萬元，月供減少了3000元左右，如今月供不到4000元。因為購房合同已滿三年，他們無需支付違約金，也是直接手機操作即可。
“對于提前還（房貸），我們是深思熟慮的，一來要保證正常生活，二來也確保（還款之后）手里有應急的錢，且能做點小額理財。”她說道。
“每個家庭情況不一樣。我們就選擇減少月供的方式，這樣生活上能富余一點，尤其是之后還要養(yǎng)孩子?！蹦壳?，林蘭和丈夫在北京工作，一個月房租、生活費加上房貸，開支超過一萬元，而兩人每月收入也就三萬元左右。她已經(jīng)懷孕四個月，孩子出生后生活花銷也將增加。
不過，為了提前還這50萬元房貸，林蘭還跟朋友借了10萬元，一年期利息4.5%?！斑@10萬元我隨時能拿出來的，只是得放手上應急?！?/p>
湖北武漢的小企業(yè)主李夏最近也將兩套房的貸款還清了，一共還款132萬元。
2015年，她購買了一套別墅，貸款50%，利率是4.25%。2019年11月，她再買了一套學區(qū)房，貸款86萬元、期限25年，利率5.65%，還款方式是等額本息。
“第一套就不說了，還了這么多年，欠的貸款已經(jīng)不多。但第二套，我月供5000多元，到上個月，發(fā)現(xiàn)我還欠銀行82萬元。還了兩三年，就像沒還一樣?！眱商追康馁J款加起來，李夏每個月還銀行的利息，就要9000多元。
不同于上述購房者，莎莎以跟父母“打借條”的方式，用父母的100萬元存款提前還了第二套房的部分貸款。
2015年，她花180萬元購買了第一套房子，全額公積金貸款，父母跟自己的公積金覆蓋了月供。2018年，她花300萬元購買了第二套房子，貸款132萬元，丈夫的公積金覆蓋了大半月供，剩下房貸約3000元/月。
“父母的錢也是沒有更好的投資渠道，倒不如用來還房貸。因為月供輕松，我們就準備選擇縮短年限的方式。”莎莎告訴燃財經(jīng)。
提前還房貸有多普遍？央行5月13日公布的《2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》，表明了情況。
報告顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營貸款減少521億元，同比少增1569億元。
李夏告訴燃財經(jīng)，連她家保姆也提前還了房貸。
不能開源，只能節(jié)流
對于提前還房貸，具體到每個人身上，都是經(jīng)過仔細計算的。
“閑錢130萬元放銀行，一個月利息才3000多元，而每個月房貸給銀行的利息就9000多元，我肯定不想繼續(xù)背負房貸?！崩钕恼J為，這中間差價6000元，已經(jīng)是一家三口一個月的生活費了，“少付6000元，就是賺了?！?/p>
作為中產(chǎn)階級，李夏卻是一個在投資理財方面非常保守的人，基金股票她都不購買，“我只做保守型投資，除了房子不動產(chǎn)，用來做生意周轉的流動資金，剩下的就是買理財和黃金，理財也是選擇保本品類?！睂Υ?，她覺得慶幸，當身邊朋友因為投資虧損的時候，自己還是浮盈的。
這意味著，多年來，李夏的理財收益率都低于房貸利率。但疫情之前，她并不會想著提前還房貸。
“疫情對武漢的影響很大，特別是經(jīng)濟。我做奢侈品行業(yè)的，現(xiàn)在收入只有疫情之前的1/3?！彼寡?，以前收入高的時候，手頭流動資金周轉較快，能有更高的利潤。而如今收益沒有那么高了，倒不如在不影響生活品質、生意周轉的情況下，還了房貸。“不能開源，只能節(jié)流，省一點是一點?！?/p>
當然，李夏還了132萬元房貸后，手上就沒有那么多閑錢了。為了給公司運作提供周轉資金，她同步將兩套房子進行抵押，用公司的名義在工商銀行申請一筆經(jīng)營貸款，利率為3.6%。
“疫情之后，武漢推出了抵押經(jīng)營貸的業(yè)務，是支持中小企業(yè)的一項政策?！彼榻B道，這款經(jīng)營貸好處在于，就像信用卡的貸款額度，只有使用才需要支付利息，而不使用就不產(chǎn)生利息?！澳懿挥镁筒挥茫庑枰苻D的時候，我才會去使用這筆貸款?！?/p>
無論是李夏這樣的小企業(yè)主，還是普通的工薪階級，提前還房貸，原因都是相似的?！叭绻麤]有（收益率）高于房貸利率的投資項目，那就將房貸還了?！崩钕恼f道，“起碼房子是在那的。”
“錢在手里我們有嘗試基金股票，但是收益率不是很理想。有些基金收益率總體可以，能達到十幾個點，但是你總歸不敢將那么多錢全部砸進去，所以放手里（理財）收益率是低于5.88%的?！绷痔m表告訴燃財經(jīng)，現(xiàn)在她的基金收益率好的是8%，差的已經(jīng)-30%，總體收益仍然是浮虧狀態(tài)。
“前幾個月，差點加倉基金，后來我想，加倉要是遇到跌，我會穩(wěn)不住。超過了心理防線，最后沒加。萬幸。”作為投資小白，她現(xiàn)在的計劃是，基金、股票先觀望著，后期可能減倉。
孩子不久將出生，林蘭覺得，提前還了房貸，減少了月供，未來生活會輕松一些?！皩τ谛睦砗途駹顟B(tài)來講，也是好事情?！?/p>
最近，疫情管控下，她每日乘坐的公交甩站不停車，作為“天選打工人”，她每天打車上下班，來回打車費40元?！跋露Q心提前還房貸后，生活狀態(tài)更好了，吃好喝好?，F(xiàn)在好好工作，繼續(xù)攢錢，準備下一次‘提前還房貸’?！?/p>
房貸利率或再降
“如果能夠抵抗外界的沖擊，中國的市場就會穩(wěn)定。未來可期的情況下，手上有余錢又沒有好的投資渠道，提前還貸未嘗不是一件好事，實際上就相當于投資獲得一筆收益?！标惐髮θ钾斀?jīng)表示。
到底該不該提前還房貸？除了視個人或家庭的收入狀況，也要看房貸的具體情況。
李萬賦分析道，大多數(shù)房貸用戶都選擇了“等額本息”的還款方式，因此前期還款主要是還的利息，提前還貸還的反而是“本金”，還需要算清楚可能的提前還款手續(xù)費，尤其是還款周期過了大半的房貸用戶，這波操作實際“省下”的利息并不多。此外，在目前按照LPR加點的計價方式下，未來可能存在LPR下降帶來的利息減少，提前還貸就無法享受到這部分優(yōu)惠。
目前看來，為了提振市場信心、刺激市場需求，房貸利率可能還會有下降空間。不過，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，各城市政府、銀行還要按照“因城施策”原則，進行市場利率定價。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出，“央行的通知應該說是非常及時的，樓市現(xiàn)在需要穩(wěn)定，市場4月數(shù)據(jù)非常差。但這個通知只是最低限制，并非政策要求。大部分銀行大部分城市很可能不會執(zhí)行?！?/p>
張大偉建議道，在當下存款利率已經(jīng)不到2的情況下，銀行應該針對剛需和改善購房者，不論是新貸款還是過去貸款的，“一刀切”優(yōu)惠房貸利率到4.4，甚至應該更低一些。
在房貸利率還較高的情況下，提前還房貸，不失為一種明智選擇。不過，如李夏等人選擇將房屋進行抵押貸款，陳斌則提示這可能存在一定風險。
陳斌分析稱，正常情況下，運作良好的企業(yè)申請低息經(jīng)營貸，企業(yè)獲得福利，銀行也創(chuàng)造收益。但不得不考慮的是，如果企業(yè)未來存在經(jīng)營困難，那這筆貸款就可能批不下來；如果房地產(chǎn)市場有波動，房子抵押的價值也可能下降。
“小企業(yè)主要判斷好自己公司持續(xù)運營的能力，要確保手上有足夠的流動資金，不宜將資金、房產(chǎn)等全部家當都‘當’進去，這種手段有風險。”他指出，抵押經(jīng)營貸也相當于“房貸”，因而也要把握杠桿風險。
陳斌表示，最近他還接觸到消費者，準備借助第三方公司的名義申請抵押經(jīng)營貸，而這是風險很大的行為?！耙坏┻@家企業(yè)有問題的時候，比如存在債務，個人的房產(chǎn)就會存在被沒收的危險。”
“30年房貸意味著什么？猶如隱形的枷鎖，需要你工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定，踏踏實實干上30年，還貸30年，你買的房子才是你的?！毙〖t書上，一位提前還房貸的網(wǎng)友如是說道，30年的房貸給不少人帶去了精神壓力，“只有還掉房貸，才會松一口氣”。
房貸沉重，如果手有余錢，選擇提前還房貸，減少利息支出，也是減輕負擔。但個人必須結合自己的經(jīng)濟狀況，做好適合自己的選擇。
*文中莎莎、張莉、林蘭、李夏為化名。
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