市場(chǎng)情緒無(wú)比敏感。近來(lái)融創(chuàng)宸閱和鳴超八千人登記，再加上一些“標(biāo)題黨”的炒作，一些購(gòu)房者又開(kāi)始恐慌了。
甚至這兩天傳出“銀行停貸”的消息，中介把這作為逼定說(shuō)辭：“再不買房貸款都批不下來(lái)了了！”，有些小伙伴也以為銀行要區(qū)別對(duì)待，助力開(kāi)發(fā)商優(yōu)選一次性客戶。
2018年西安樓市倒是出現(xiàn)過(guò)，“一次性優(yōu)先買房”的火爆情況，但現(xiàn)在市場(chǎng)遠(yuǎn)不至于，而這次房貸收緊其實(shí)是一步調(diào)控收緊政策，大家完全沒(méi)必要為此打亂購(gòu)房節(jié)奏。
壹丨反常的開(kāi)年一季度
往年，銀行房貸業(yè)務(wù)的收緊多發(fā)生在四季度，到了新的一年，銀行拿到新的指標(biāo)，審核和房貸的流程都會(huì)加快。
但今年讓很多小伙伴都看不懂了，2021年的第一個(gè)月還沒(méi)過(guò)去，怎么房貸又收緊了呢？一季度才剛開(kāi)始，怎么就沒(méi)錢了？
所謂的“雙管控”：
①新增個(gè)人住房貸款占比不能超過(guò)12.6%（去年廣州市平均水平）；
②每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過(guò)2020年10月、11月、12月三個(gè)月的平均放款額度。
新增房貸額度占比除了對(duì)房貸額度本身有影響，在銀行結(jié)算端也有說(shuō)法，如今是新政初期，各家銀行的執(zhí)行力度很嚴(yán)格，從各個(gè)城市總行下分到支行，只有結(jié)清多少房貸或新增了多少存款（存款有一定的轉(zhuǎn)化比例），才能放出去多少房貸，進(jìn)出帳指標(biāo)卡得很嚴(yán)！
因此，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄廣東省內(nèi)各家分支行，已經(jīng)在1周前暫停按揭貸款放款。在深圳，光大銀行也暫停按揭貸款，廣發(fā)銀行則不接單，東莞?jìng)餮砸苍诟M(jìn)。
目前，銀行停貸的動(dòng)作多集中在大灣區(qū)，如今上海樓市這么火，估計(jì)這股風(fēng)很快也會(huì)波及。
向朋友打聽(tīng)了下西安的情況，是有收緊的信號(hào)，但不至于停貸這么夸張。豐慶路某支行，年初盤下來(lái)，今年的額度比去年少了4000萬(wàn)左右；三橋某支行每日限額兩百萬(wàn)，優(yōu)質(zhì)客戶不計(jì)額度，每日未放出的額度可累加。
而且有小伙伴反應(yīng)最近放款慢了很多，有些二手房買家貸不來(lái)款，交易都無(wú)法順利進(jìn)行，看來(lái)樓市火的城市都逃不過(guò)房貸收緊，只是力度有差別。
貳丨房貸收緊 事出有因
房貸是泡沫疊加，醞釀金融風(fēng)險(xiǎn)的容器，所以國(guó)家在2017年后，頻繁提出“防范金融類系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)”，房貸成了主要防范對(duì)象：
一、元旦前，央行下達(dá)了“兩道紅線”。直接說(shuō)影響吧，兩道紅線下，能級(jí)越小的銀行，能發(fā)放房貸額度也就越少，按照我國(guó)的銀行分類依次是中央銀行、3家政策性銀行（國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行）、5家大型商業(yè)銀行（中、農(nóng)、工、建、交）、股份制商業(yè)銀行(中信、華夏、招商、深發(fā)、光大、民生、浦發(fā)、渤海、廣發(fā)、興業(yè)、恒豐、浙商等）、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等。
目前嚴(yán)格控房貸增量的，也多是一些股份制或城市商業(yè)銀行。大型商業(yè)銀行除了審批流程加長(zhǎng)外，實(shí)質(zhì)放款不受影響。
二、央行貨幣政策委員會(huì)委員馬駿，在近日舉辦的“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議解讀與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析”專題研討會(huì)上表示，有些領(lǐng)域的泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，直指A股、深圳及上海的樓市，未來(lái)情況是否會(huì)加劇，馬俊表示：“取決于今年貨幣政策要不要進(jìn)行適度轉(zhuǎn)向。如果不轉(zhuǎn)向，這些問(wèn)題肯定會(huì)繼續(xù)，會(huì)導(dǎo)致中長(zhǎng)期更大的經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)。”
這基本上已經(jīng)給今年的貨幣政策定性了，如果疫情可控，貨幣政策肯定會(huì)適度收緊，股市和熱點(diǎn)城市的樓市會(huì)熄火一段時(shí)間，但熱點(diǎn)城市的水往哪流，就要取決于當(dāng)?shù)氐恼咚删o了。
三、違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的資金，必須要打壓。深圳用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸開(kāi)了個(gè)頭，另外三個(gè)敏銳的一線樓市立馬照搬，經(jīng)營(yíng)貸不再是暗箱手段，除此，上海被叫停的“稅費(fèi)貸”以及近來(lái)超大額度的信用貸、消費(fèi)貸，其實(shí)側(cè)面說(shuō)明了當(dāng)前市場(chǎng)的資金是比較充足的，但房貸增長(zhǎng)又要控量，那錢會(huì)變著花樣進(jìn)入樓市，能不能堵住完全看力度。
叁丨該緊張的 不是購(gòu)房者
那說(shuō)這么多，對(duì)購(gòu)房者有什么影響呢？
首先，大家對(duì)這次的房貸收緊不用太敏感，標(biāo)題黨炒作的“停貸”說(shuō)白了就是一些銀行之前發(fā)超額了，現(xiàn)在需要補(bǔ)這個(gè)窟窿，等貸款結(jié)清或存款量上來(lái)了，房貸占比自然會(huì)降低，短期內(nèi)最嚴(yán)重的影響是停貸，但大不了換個(gè)銀行辦貸款。
實(shí)在不行就接受延緩放貸，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響甚微，銀行中的優(yōu)質(zhì)客戶就更不用去擔(dān)心了。
其次，購(gòu)房者別被這個(gè)打亂自己的買房節(jié)奏，這種宏觀政策可能都傳導(dǎo)不到你所在的城市，就算傳導(dǎo)進(jìn)來(lái)市場(chǎng)也不可能立馬晾涼降價(jià)。就比如現(xiàn)在的西安，限價(jià)這么嚴(yán)格，能搖到號(hào)，放心辦理貸款就好，只要過(guò)了銀行面簽，這個(gè)款遲早會(huì)放，延后幾個(gè)月還房貸，何樂(lè)而不為呢？
但這里明確一下，不要再拿著過(guò)橋貸、經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等進(jìn)入樓市了，這些資金太危險(xiǎn)了，先不說(shuō)國(guó)家三番五次的定調(diào)，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，別加能力以外的杠桿。
最后，真正利空的是開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商的“三道紅線”可比個(gè)貸的“兩道紅線”狠太多了，開(kāi)發(fā)商普遍是資金密集型產(chǎn)業(yè)，今年的融資環(huán)境還是不容樂(lè)觀，這就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商今年對(duì)回款的要求極高。
不排除有的滯銷開(kāi)發(fā)商后期可能針對(duì)一次性或高首付客戶，給予更多優(yōu)惠，因?yàn)榭偟没乜畎。?/p>
所以如果盤子不好銷，又是小開(kāi)發(fā)商，今年真的難上加難，買了的小伙伴可能要做好逾期交付的準(zhǔn)備。當(dāng)然還是建議大家去選擇品牌開(kāi)發(fā)商，國(guó)企、央企最好，相對(duì)比較安全。
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