10月03日訊，8月鄭州新房、二手房雙雙領(lǐng)漲全國(guó)，9月鄭州又是第一！調(diào)控，隨之嚴(yán)厲！繼“鄭九條”、6700畝供地之后，鄭州又祭出“限購(gòu)政策”大招！從“限制地王”，到加大土地供應(yīng)，再到重啟限購(gòu)，從賣(mài)方到買(mǎi)方，鄭州三箭連發(fā)，這些政策生效之后，鄭州樓市風(fēng)云如何變換？老百姓關(guān)心的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？ 為幫助廣大市民進(jìn)一步了解相關(guān)政策內(nèi)容及影響，大河報(bào)第一時(shí)間采訪(fǎng)了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和學(xué)者，解讀政策。
重磅！鄭州重啟住房限購(gòu)??！
一、重啟住房限購(gòu)的背景和目的
今年以來(lái)，全國(guó)一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲較快，我市也出現(xiàn)房屋交易量和房?jī)r(jià)較快上漲情況。為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，合理引導(dǎo)住房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，我市決定重啟市區(qū)住房限購(gòu)政策。
二、住房限購(gòu)政策主要內(nèi)容
在市內(nèi)五區(qū)、航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)內(nèi)，對(duì)以下兩種類(lèi)型家庭，限制向其銷(xiāo)售180平方米以下的住房： 擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭； 擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭。
三、購(gòu)房資格審查
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在簽訂商品住房買(mǎi)賣(mài)合同（認(rèn)購(gòu)）、存量房買(mǎi)賣(mài)合同前，根據(jù)購(gòu)房人提供的證件，利用網(wǎng)簽查詢(xún)功能查驗(yàn)家庭住房情況，嚴(yán)格查驗(yàn)購(gòu)房人提供的購(gòu)房資格。查驗(yàn)合格后，由購(gòu)房人書(shū)面承諾，若出現(xiàn)提供偽造證明材料騙購(gòu)住房的情形，同意注銷(xiāo)網(wǎng)簽合同。
（二）房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)在新建商品住房合同確認(rèn)查驗(yàn)或二手住房交易網(wǎng)簽確認(rèn)時(shí)，復(fù)查購(gòu)房人的購(gòu)房資格。發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人提供偽造證明材料騙購(gòu)住房的，不予辦理合同備案、網(wǎng)簽確認(rèn)手續(xù)。
四、近期我市已采取的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)主要措施
一是擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場(chǎng)，增加住宅的供應(yīng)，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。市政府正式下達(dá)了6700畝的新增商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，并分配到市內(nèi)五區(qū)和三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。將新增供應(yīng)商品住宅面積1200萬(wàn)平方米以上。截至目前，2016年鄭州市已計(jì)劃安排供應(yīng)住宅用地11000余畝，是2015年供應(yīng)量2.3倍。
二是修改完善現(xiàn)有土地競(jìng)拍網(wǎng)掛系統(tǒng)功能，增加“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、“達(dá)到出讓起始價(jià)150%時(shí)網(wǎng)掛熔斷”等功能，以實(shí)際行動(dòng)向市民顯示政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心，減少市民對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的擔(dān)心，進(jìn)而減少盲目與非理性的消費(fèi)行為。
三是強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格商品住宅價(jià)格管控，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，防止跟風(fēng)漲價(jià)。多部門(mén)聯(lián)動(dòng)加強(qiáng)對(duì)商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行全過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為嚴(yán)肅查處，并公開(kāi)曝光。要求房地產(chǎn)中介組織不得與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得散布虛假信息哄抬房?jī)r(jià)、誘騙消費(fèi)者交易。近期通過(guò)媒體曝光了60余家企業(yè)的違規(guī)行為。
四是加大項(xiàng)目促動(dòng)工、促銷(xiāo)售力度，增加普通商品住房供應(yīng)量。
五是政府各相關(guān)部門(mén)加大信息公開(kāi)力度，加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，對(duì)編造虛假信息、造謠滋事者，要依法追究責(zé)任。
六是制定出臺(tái)調(diào)整公積金貸款政策的文件，限定單筆公積金貸款的最高限額等。
鄭州市處在新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，市政府統(tǒng)籌鄭州市都市區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚集和土地供應(yīng)關(guān)系，通過(guò)“城中村”拆遷改造具備了較強(qiáng)的土地供應(yīng)能力和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，隨著新階段鄭州新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城市工作“以建為主、提升品質(zhì)、擴(kuò)大成效”的基本思路和工作重點(diǎn)的展開(kāi)，完全可以滿(mǎn)足全市統(tǒng)籌發(fā)展的住房需要。只要大家都理性消費(fèi)，針對(duì)目前出現(xiàn)的房屋交易量和房?jī)r(jià)較快上漲勢(shì)頭的限購(gòu)措施就會(huì)盡早結(jié)束，回歸房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的常態(tài)。
解讀！限購(gòu)之后樓市如何走？
看似嚴(yán)厲實(shí)則溫柔 任何人都能購(gòu)買(mǎi)“2+1”套 李濤—河南星聯(lián)置地集團(tuán)董事、董事長(zhǎng)助理
對(duì)于新鮮出爐的限購(gòu)政策，李濤告訴記者，早在“鄭九條”土地調(diào)控政策出臺(tái)之后，圈內(nèi)就一直認(rèn)同，限購(gòu)限貸政策一定會(huì)進(jìn)一步推出，10月1日當(dāng)晚，限購(gòu)政策終于“靴子落地”，但是限貸政策并沒(méi)有相應(yīng)出臺(tái)，“這樣的調(diào)控談不上很?chē)?yán)厲，還是比較溫柔”。
其中對(duì)于限購(gòu)政策中，李濤覺(jué)得最有意思的是對(duì)于戶(hù)籍限制的條款，根據(jù)條款，180平方米以下戶(hù)型，鄭州市本地戶(hù)籍可購(gòu)買(mǎi)2套住宅，鄭州市以外戶(hù)籍的購(gòu)房者只能購(gòu)買(mǎi)1套，“但是外地戶(hù)籍可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)第一套住宅落戶(hù)鄭州，就具備購(gòu)買(mǎi)第二套的資格”。
除此以外，對(duì)于不限購(gòu)的180平方米以上的戶(hù)型，又能購(gòu)買(mǎi)1套180平方米的大戶(hù)型，所有人都能購(gòu)買(mǎi)至少“2+1”套住宅，李濤說(shuō)，“將180平方米的戶(hù)型不納入限購(gòu)范圍，其實(shí)是對(duì)龍湖區(qū)域大戶(hù)型豪宅的保護(hù)”。
至于政策為何這樣設(shè)置的原因，李濤指出，政府一方面希望鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康、有序地發(fā)展，不愿意看到樓市瘋長(zhǎng)的狀態(tài)，又不想在調(diào)控的過(guò)程中，將整個(gè)市場(chǎng)“一棒子打死”，處于這樣的考慮才會(huì)出臺(tái)如此“刀子嘴豆腐心”的政策調(diào)控，對(duì)于廣大購(gòu)房者而言，心理預(yù)期將會(huì)進(jìn)一步得到緩解和趨于穩(wěn)定，但是政策并沒(méi)有真正影響到投資客的布局。
對(duì)市民影響不大 是抄底寫(xiě)字樓商鋪的好時(shí)機(jī)莊云娟—合富輝煌河南分公司總經(jīng)理
對(duì)于新鮮出爐的限購(gòu)政策，莊云娟認(rèn)為對(duì)市民的影響并不大。
一：這個(gè)政策只是限購(gòu)，并沒(méi)有限貸。對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)正是他們抄底寫(xiě)字樓商鋪的好時(shí)機(jī)。投資客手里是有錢(qián)的，他們不會(huì)因?yàn)槌雠_(tái)限購(gòu)政策就停止投資。如果鄭州沒(méi)辦法投資的話(huà)，投資客也可以去西安，長(zhǎng)沙等地市去投資。
二：鄭州本來(lái)就是一個(gè)純剛需較多的城市，目前鄭州外來(lái)人口大多是鄭州周邊地市來(lái)鄭州打拼的年輕人，他們都是剛需，而這個(gè)政策對(duì)于純剛需來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何影響。
三：目前鄭州的住宅是供不應(yīng)求，供小于求的情況。三環(huán)以?xún)?nèi)基本上沒(méi)有新的住房，四環(huán)內(nèi)現(xiàn)在很多樓盤(pán)都是沒(méi)有預(yù)售證就開(kāi)始賣(mài)了，而且賣(mài)的很火。對(duì)于擁有二套小戶(hù)型的剛改來(lái)說(shuō)，他們可以選擇南龍湖，平原新區(qū)，綠博園附近。這些區(qū)域現(xiàn)在交通都很方便，而且都不在限購(gòu)范圍內(nèi)。如果不想考慮那么遠(yuǎn)的話(huà)，他們也可以選擇假離婚。估計(jì)民政局以后這段時(shí)間會(huì)比較火。這個(gè)政策還是有一定的作用的，就是限制了外地人來(lái)鄭州炒房。比如說(shuō)南陽(yáng)的投資客想再來(lái)鄭州炒住宅，那他們只能選擇180平以上的房源。
沒(méi)有貨源調(diào)控什么呢？
李先生—河南某知名地產(chǎn)集團(tuán)高層
作為業(yè)內(nèi)人士，李先生明確提到，核心問(wèn)題都沒(méi)有得到解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)想要達(dá)到供需平衡的狀態(tài)，仍然需要一些時(shí)日，今年以來(lái)，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷逐漸回暖、升溫、暴漲、供不應(yīng)求等階段，“開(kāi)發(fā)商今年都把明年的房子給賣(mài)完了，還拿什么區(qū)參與調(diào)控呢？”
限購(gòu)政策的單方面出臺(tái)，李先生說(shuō)，短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所影響，但是未來(lái)半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量提高不上來(lái)，應(yīng)對(duì)限購(gòu)政策的無(wú)非是成本問(wèn)題，“沒(méi)有進(jìn)一步的庫(kù)存貨源，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策沒(méi)有實(shí)施對(duì)象”。
“房地產(chǎn)在中國(guó)具有很強(qiáng)的金融屬性”，李先生提到，限購(gòu)政策的出臺(tái)，并不會(huì)影響目前房?jī)r(jià)，對(duì)于鄭州這樣的熱點(diǎn)城市，更是存在“降價(jià)難”的天然屬性。
降溫效果有限 但此舉值得點(diǎn)贊劉社—河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授
劉社認(rèn)為，中秋節(jié)前夕鄭州的調(diào)控政策過(guò)于溫和，對(duì)樓市的降溫效果有限，必須出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策才能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，抑制房?jī)r(jià)狂漲。今天鄭州有多個(gè)樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)或開(kāi)盤(pán)，售樓部依然人流涌動(dòng)，擁擠不堪，市政府此時(shí)出臺(tái)限購(gòu)政策非常及時(shí)，對(duì)給樓市降溫意義重大，值得點(diǎn)贊！下一步就看政府能否嚴(yán)格執(zhí)行了。
短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)下降，但漲幅會(huì)放緩王振東—泉舜集團(tuán)鄭州公司副總經(jīng)理
泉舜集團(tuán)鄭州公司副總經(jīng)理王振東認(rèn)為，必須客觀(guān)看待這次限購(gòu)的殺傷力，總體沒(méi)有2011年的力度大，比如限貸政策尚未提及，有可能在進(jìn)一步調(diào)控細(xì)則之中。180平方米不限購(gòu)是本次新增“亮點(diǎn)”。短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)下降，但漲幅會(huì)放緩。本次新政旨在打擊五+三區(qū)的投資客，剛需客戶(hù)因限額問(wèn)題選擇將更加慎重，剛改客戶(hù)交易趨緩。小戶(hù)型住宅受限嚴(yán)重，商辦產(chǎn)品清庫(kù)存指日可待。
王振東進(jìn)一步分析稱(chēng)，首先在市場(chǎng)方面，對(duì)小戶(hù)型、配套設(shè)施不完善、三環(huán)外地處偏遠(yuǎn)的樓盤(pán)影響較大，因?yàn)檫@些房子不夠一步到位的資格；其次在房?jī)r(jià)方面，由于鄭州住房庫(kù)存量小，去化周期僅3個(gè)月左右，即使本次加大土地供應(yīng)量，短期內(nèi)也難以改變供不應(yīng)求的格局這個(gè)客觀(guān)事實(shí)，因此對(duì)一兩個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)影響甚微。他預(yù)計(jì)，半年以后新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)低開(kāi)求量、求穩(wěn)的可能性會(huì)更大。未來(lái)房?jī)r(jià)還是走穩(wěn)為主，但不會(huì)下跌，今年將會(huì)是鄭州歷年來(lái)漲幅最大的一年，明年增幅放緩，預(yù)計(jì)在20%左右；最后，本次政策的其他預(yù)期，一是類(lèi)似北龍湖等高端片區(qū)，180平方米將成為該片區(qū)研發(fā)主流，市場(chǎng)產(chǎn)品面積區(qū)間豐富格局，鄭州會(huì)有更大發(fā)展。二是剛改客群交易趨緩，可能會(huì)變相造成離婚率增加。參考2011年限購(gòu)政策，這次限購(gòu)依然是對(duì)購(gòu)房資格的限制，購(gòu)房者為了擁有購(gòu)賣(mài)資格往往會(huì)選擇“假離婚”。三是剛需客戶(hù)將會(huì)面臨新的選擇，要么去滎陽(yáng)、中牟、平原新區(qū)等更為偏遠(yuǎn)地區(qū)置業(yè)，要么選擇中心城區(qū)一步到位房型，選擇更為慎重。小戶(hù)型住宅類(lèi)產(chǎn)品受限購(gòu)影響嚴(yán)重，商辦產(chǎn)品清庫(kù)存，甚至“補(bǔ)漲”可能性增大，限貸政策未出之前，此類(lèi)產(chǎn)品建議投資者重點(diǎn)關(guān)注。
回顧：鄭州限購(gòu)限貸這幾年 2011年1月5日 限購(gòu)令首次出臺(tái)
鄭州市出臺(tái)的《關(guān)于本市及非本市戶(hù)籍居民家庭在我市限購(gòu)商品住房的通知》，能提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，在人口過(guò)密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購(gòu)1套商品住房。無(wú)法提供這兩種證明的非本市戶(hù)籍居民家庭暫停在人口過(guò)密區(qū)域購(gòu)房，只能在其他區(qū)域新購(gòu)1套商品住房。本市戶(hù)籍居民家庭在人口過(guò)密區(qū)域暫定只能新購(gòu)1套商品住房。
2011年3月3日 “鄭十五條”出臺(tái)
對(duì)在鄭州市區(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)）已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭，具備相關(guān)條件的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭，以及不符合購(gòu)房條件的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在市區(qū)向其售房。
2013年9月3日 限購(gòu)令再升級(jí)
持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)于未滿(mǎn)20周歲的單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房；對(duì)于年滿(mǎn)20周歲的無(wú)住房單身人員，限購(gòu)1套住房。
2014年8月9日 鄭州全面取消限購(gòu)
自即日起，在我市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。
大背景：限購(gòu)城市不斷擴(kuò)容28號(hào)，福州市人民政府辦公廳發(fā)布通知，在商品房?jī)r(jià)格管理方面，明確規(guī)定同類(lèi)型房屋的售價(jià)，下一批次的漲幅不得超過(guò)上一次的10%。
29號(hào)，濟(jì)南宣布提高居住用地（含兼容居住用地）競(jìng)買(mǎi)資金條件，競(jìng)買(mǎi)保證金由現(xiàn)行不低于出讓起始價(jià)20%提高到30%以上，熱點(diǎn)區(qū)域、地塊可提高到50%以上。
29號(hào)，江蘇昆山宣布實(shí)施樓市限購(gòu)新政，明確非蘇州市戶(hù)籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市累計(jì)1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。
30日，北京市政府轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的若干措施》，“京八條”創(chuàng)造了多個(gè)全國(guó)調(diào)控第一，調(diào)控力度堪稱(chēng)全國(guó)之最。