今天我們來聊聊房貸.
房貸受到哪些因素的影響？
1. 首付比例和借款金額
2. 還款時長
3. 利率
4. 還款方式 等額本息和等額本金
5. 貸款種類（商業(yè)貸款，公積金貸款）
6. 是否有折扣？
我們來分別做一個簡單的分析
1. 如果你房子總共價值100W，首付比例是三成，貸款20年，利率按照最新的4.45%，也就是說你要從銀行借款70W，你走的是商業(yè)貸款，無折扣，等額本息你一共要還多少錢？等額本金你一共要還多少錢？
20年，等額本息的情況下：
利息總額358322.05元
累計還款總額1058322.05元
每月月供4409.68元
最高月付利息2595.83元
20年，等額本金的情況下：
利息總額312797.92元
累計還款總額1012797.92元
最高月供5512.5元
最高月付利息2595.83元
在其他情況不變的情況下，首付比例降到兩成，你要借款80W, 也就是說你找銀行借的錢更多了，你要還的本金和利息也對應(yīng)變多了，等額本息你一共要還多少錢？等額本金你一共要還多少錢？
等額本息
利息總額409510.91元 (對比之前的70W,借款 80W借款要多還51188.86）
累計還款總額1209510.91元
每月月供5039.63元
最高月付利息2966.67元
等額本金
利息總額357483.33元 （對比之前的70W借款, 80W借款要多還44 685.41）
累計還款總額1157483.33元
最高月供6300元
最高月付利息2966.67元
借款金額越多，要還的本金和利息越多，反之，借款金額越少，還的本金和利息也就越少。
2. 還是一樣的例子，如果你房子總共價值100W，首付比例是三成，利率按照最新的4.45%，也就是說你要從銀行借款70W，你走的是商業(yè)貸款，無折扣，貸款時間由20年變成30年，等額本息你一共要還多少錢？等額本金你一共要還多少錢？
等額本息：
利息總額569371.28元 （對比借20年的， 借30年要多還211 049.23）
累計還款總額1269371.28元
每月月供3526.03元
最高月付利息2595.83元
等額本金：
利息總額468547.92元（對比借20年的， 借30年要多還155 750）
累計還款總額1168547.92元
最高月供4540.27元
最高月付利息2595.83元
如果貸款時間由20年變成10年，等額本息你一共要還多少錢？等額本金你一共要還多少錢？
等額本息
利息總額168539.47元 （對比借20年的，借10年要少還189 782.58）
累計還款總額868539.47元
每月月供7237.83元
最高月付利息2595.83元
等額本金
利息總額157047.92元（對比借20年的，借10年要少還155 750）
累計還款總額857047.92元
最高月供8429.16元
最高月付利息2595.83元
總結(jié)還款時間越少，利息越少。還款時間越長，利息越多。
現(xiàn)在有人建議說延長還款時間到50年，30年已經(jīng)快接近本金了，如果在其他條件不變的情況下，還款金額為50年，這就意味著你的利息總額要比你借款的本金還要高不少，那壓力會非常大。
3. 同理，其他條件不變的情況下，利率由4.45%變成5.28%，等額本息你一共要還多少錢？等額本金你一共要還多少錢？
等額本息
利息總額434875.63元 (對比之前4.45%的利率，5.28%的利率你要多還76 553.58)
累計還款總額1134875.63元
每月月供4728.65元
最高月付利息3080元
等額本金
利息總額371140元(對比之前4.45%的利率，5.28%的利率你要多還58 342.08)
累計還款總額1071140元
最高月供5996.67元
最高月付利息3080元
利率變低，利率由4.45%變成4%, 等額本息你一共要還多少錢？等額本金你一共要還多少錢？
等額本息：
利息總額318046.95元（對比4.45%利率，4%要少還40275.1）
累計還款總額1018046.95元
每月月供4241.86元
最高月付利息2333.33元
等額本金：
利息總額281166.67元 （對比4.45%利率，利率4%要少還31 631.25）
累計還款總額981166.67元
最高月供5250元
最高月付利息2333.33元
利率越高，你每個月要還的利息就越多。一個小數(shù)點(diǎn)的變化，在金額較大的情況下，每個月還款金額都會差很多很多。
4. 還款方式 等額本息和等額本金
等額本息 利息多一點(diǎn)，月供少一點(diǎn)
等額本金，利息少一點(diǎn)，月供要多一點(diǎn)
5. 貸款種類（商業(yè)貸款，公積金貸款）
商業(yè)貸款申請難度低一點(diǎn)，滿足條件相對容易，利息高一點(diǎn)
公積金貸款難度高一點(diǎn)，滿肚條件相對難一點(diǎn)，利息低一點(diǎn)
而且受到很多的限制，比如：目前公積金貸款最高額度為120萬,貸款年限還受到買受人年齡及房齡及房屋的建筑結(jié)構(gòu)影響（磚混，鋼混）,
在其他條件不變的情況下，如果用公積金貸款，公積金貸款的利率較低（3.25%）等額本息你一共要還多少錢？等額本金你一共要還多少錢？
利息總額252888.88元 （對比4.45%利率，利率3.25%要少還105 433.17）
累計還款總額952888.88元
每月月供3970.37元
最高月付利息1895.83元
等額本金：
利息總額228447.92元 （對比4.45%利率，利率3.25%要少還84 350）
累計還款總額928447.92元
最高月供4812.5元
最高月付利息1895.83元
6. 是否有折扣？
商業(yè)貸款中所謂的折扣就是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打打個折
比如之前的基準(zhǔn)利率是4.45%，打了9折，利率就變成4.01%，
等額本息：
利息總額318046.95元（對比4.45%利率，4%要少還40275.1）
累計還款總額1018046.95元
每月月供4241.86元
最高月付利息2333.33元
等額本金：
利息總額281166.67元 （對比4.45%利率，利率4%要少還31 631.25）
累計還款總額981166.67元
最高月供5250元
最高月付利息2333.33元
打了八折，利率就變成3.56%
等額本息：
利息總額279519.99元 （對比利率4.45%，利率3.56%要少還78 802.06）
累計還款總額979519.99元
每月月供4081.33元
最高月付利息2076.67元
等額本金：
利息總額250238.33元 （對比4.45%利率，利率3.56%要少還62 559.59）
累計還款總額950238.33元
最高月供4993.34元
最高月付利息2076.67元
從上述對比來看，打折肯定是利好消費(fèi)者，少了很多的利息。
我舉例的基礎(chǔ)是在借款70W,時間是20年的基礎(chǔ)上,如果借款金額越大,年限越長,利率越高,那就意味著你要還的錢就越多,壓力越大，購房者一定要釀力而行。
以上就是我對房貸的一些認(rèn)知，也希望對大家有幫助。