房價最新消息：樓市瘋狂西安為何“巋然不動”

房價就像一個天平，一邊是“民生”，一邊是“城市競爭力”。一般情況下，房價過高會引發(fā)一系列城市的“民生問題”，如貧富差距擴大、城中村改造、耕地被占等。但是另一方面，房價也是城市競爭力和綜合實力的晴雨表。有人認(rèn)為，一個城市的房價與GDP有直接關(guān)系。GDP會影響房價，但不是房價的決定因素和核心因素。2015年，廈門的GDP只有西安的60%，房價卻高達3.4萬元/㎡，比西安整整高出四倍。而同樣是西北省會城市的蘭州，2015年GDP只有2095億元，而房價已達8896元/㎡。

那為何在全國房價節(jié)節(jié)高的當(dāng)下，西安房價為何“巋然不動”增幅緩慢呢？

買漲不買跌的購買心理

購房消費者的購買心理和購買股票的人一樣，買漲不買跌。這就導(dǎo)致了房價越高就越有人買。如果房價一直上漲，買的人就會越多，且是迫不及待爭著買。購房者認(rèn)為此刻不買，以房價上漲的趨勢日后更難買。同理，如果房價一直處于低水平狀態(tài)，購房者會持觀望狀態(tài)，等房價低到谷底的時候再投資購買。

這樣的購買心理讓很多一線城市的房價一直上漲，且出現(xiàn)“開盤罄”、“日光”等現(xiàn)象，連“鴿籠”都爭著搶，而讓西安不溫不火的樓市也一直處于房價平穩(wěn)的狀態(tài)。

市場去庫存壓力大

剛需疲軟、投資以及改善性需求萎縮加劇了市場去庫存的壓力，而過高的庫存量也給西安樓市帶來一定的影響。截至2016年7月末，西安商品房庫存為2944.83萬平米，去化周期為18個月。供大于求的買方市場讓開發(fā)商調(diào)整了自身的銷售策略，降價促銷成了最普遍的現(xiàn)象。

高庫存帶來的價格戰(zhàn)，客觀上促進了成交量，但是，長期的低房價讓市場長期處于“低品質(zhì)戰(zhàn)”，將會產(chǎn)生“降低風(fēng)險→低價銷售→品質(zhì)降低→土地流拍”的循環(huán)，對房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展極為不利。

人口紅利遭遇上限

根據(jù)不久前公布的西安市常住人口數(shù)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2015年11月1日零時，西安市常住人口為869.76萬人，全國排名第二十六位，同2010年第六次全國人口普查相比，增長2.71%，人口年平均增長率為0.54%。而根據(jù)西安市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2015年，西安市商品房銷售面積1763.68萬平方米，居全國前列。且西安、咸陽兩市人口約占陜西省人口總量30%，而在鄭州、成都等省會城市，省會城市人口占全省人口的比例分別只有10%、17%。

人口紅利是人口發(fā)展史上難得的機遇，由此帶來的高儲蓄率和高投資率能夠極大帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。然而從以上這些數(shù)據(jù)可以看出，西安的人口吸附能力可能已經(jīng)達到極限，人口紅利逐漸減弱。除非有大規(guī)模的人口遷入，“以價換量”的做法將不會長久。另外，人口結(jié)構(gòu)的改變也帶動了住宅需求的變化，開發(fā)商也應(yīng)及時調(diào)整思路和策略，適應(yīng)市場新變化。

資源向一線城市聚集

世界的資源總量是一定的，也是有限的。但一線城市由于經(jīng)濟發(fā)達在客觀上也比中小城市需要更多的資源，于是便出現(xiàn)人口、資金、資源等都以極快的速度向有限的一線大城市中積聚，一線城市的土地成本、教育資源、醫(yī)療資源、工作機會、發(fā)展?jié)摿Χ济黠@高于內(nèi)地中小城市。

當(dāng)土地成本上升的時候，房價也會跟隨上漲。小區(qū)在名校周圍聚集，節(jié)約教育成本的同時也催升了房價。因此，當(dāng)有限的優(yōu)質(zhì)資源向一線城市聚集時，造成了一線城市居高不下的房價，也由此反襯出西安房價漲幅緩慢。

房地產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)是一個城市的管理水平、規(guī)劃能力、建筑美學(xué)和生活方式的外在表現(xiàn)。在全國城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)開發(fā)理應(yīng)走在前列。西安在數(shù)十年的發(fā)展長跑中已經(jīng)落后于鄭州、成都等城市，未來的西安不能單純依靠“以量取勝”，更重要的是城市發(fā)展綜合競爭力。西安房價不僅僅是房地產(chǎn)的問題，背后也更是西安綜合水平與能力的體現(xiàn)。