從經(jīng)濟(jì)理論的角度,無追索權(quán)貸款是一種有限責(zé)任制度,或者說保險(xiǎn),也可以認(rèn)為是一種看跌期權(quán)。也就是說,如果房價(jià)上漲,貸款者獲得所有升值的好處;而如果房價(jià)下跌,貸款者的損失則是有限的。
經(jīng)濟(jì)學(xué)理論通常認(rèn)為,當(dāng)決策者對于自己的決策承擔(dān)有限責(zé)任的時(shí)候,他的決策通常會有道德風(fēng)險(xiǎn)問題。具體到這個問題,如果貸款者可以獲得房價(jià)上漲的好處,卻可以把房價(jià)下跌的損失留給銀行,那么他們就會有更多的激勵進(jìn)行市場投機(jī)。如果是這樣的話,無追索權(quán)房貸就可能是一種不好的制度,因?yàn)樗鼤ㄟ^促使人投機(jī)而加大房地產(chǎn)市場的波動。
但與此同時(shí),也有一些人認(rèn)為,無追索權(quán)條款在一些情況下可能是好的。特別是在本次金融危機(jī)之后,在實(shí)行傳統(tǒng)的,有追索權(quán)條款的歐洲國家,一些法院和立法機(jī)構(gòu)認(rèn)為,有追索權(quán)條款的房貸會讓大量家庭被鎖定在價(jià)格已經(jīng)跌破貸款金額的“溺水”房屋里并長期背負(fù)債務(wù)。如果讓這種情況持續(xù),一則會讓所有家庭都更不愿意進(jìn)入市場,不利房價(jià)回暖,二則也使銀行逃避了它們在當(dāng)初審核貸款時(shí)候應(yīng)該擔(dān)負(fù)的控制風(fēng)險(xiǎn)職責(zé)。
那么,無追索權(quán)貸款究竟是“天使”還是“魔鬼”呢?要了解這個問題,首先要看兩者對于實(shí)際房價(jià)波動造成了怎樣的影響。但經(jīng)濟(jì)學(xué)家對于美國房地產(chǎn)市場的研究目前還通常集中在次貸問題,對于無追索權(quán)貸款的研究則不多。
我和哥倫比亞大學(xué)丁笠同學(xué)的最新研究發(fā)現(xiàn),在控制其他條件的情況下,無追索權(quán)貸款的確會在房價(jià)繁榮時(shí)促進(jìn)價(jià)格上漲,下跌時(shí)帶來更大跌幅,同時(shí)也在恢復(fù)時(shí)促進(jìn)價(jià)格回升。
我們采取的主要研究方法是:首先,根據(jù)凱斯-席勒指數(shù)的報(bào)告將美國最近一輪房價(jià)周期分為三個階段:上漲(2000年一季度至2006年二季度),下跌(2006年三季度到2009年一季度)和復(fù)蘇(2009年二季度到2013年三季度)。應(yīng)該說,美國的房地產(chǎn)市場的周期是非常同步,雖然各個州和城市的上漲下跌幅度不同,但在我們觀察到,在全國上漲階段,基本沒有地方市場出現(xiàn)下跌,在下跌階段,也基本沒有地方市場出現(xiàn)上漲;在復(fù)蘇階段,雖然有些市場依然下跌,但下跌幅度也是很小的。然后我們根據(jù)最近一篇Review of Financial Studies文章(Ghent and Kudlyak,2011)將美國的州分成實(shí)行有追索權(quán)和無追索權(quán)兩類。需要指出的是,即使在美國內(nèi)部,實(shí)行無追索權(quán)貸款的州也是少數(shù),只有11個,而大多數(shù)州也是實(shí)行有追索權(quán)貸款。由于美國很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都是以都市統(tǒng)計(jì)區(qū)為單位統(tǒng)計(jì),類似于我們的地級市,所以我們的樣本單位也是都市統(tǒng)計(jì)區(qū),而不是州。同時(shí),美國的都市圈有時(shí)候會橫跨兩三個州,這個時(shí)候,我們的甄別標(biāo)準(zhǔn)是:一個都市圈超過一半的人口在哪個州,我們就認(rèn)為它的追索權(quán)立法跟那個州一樣。
經(jīng)過這些處理以后,我們以房價(jià)的季度增長率作為因變量進(jìn)行面板數(shù)據(jù)分析。我們控制了每個都市圈的人口,失業(yè)率,人均收入等影響房屋需求的經(jīng)濟(jì)變量,宏觀利率等全國性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和各地的建筑成本,以及土地和住房的供給彈性等需求層面指標(biāo)。我們發(fā)現(xiàn),在控制這些變量的情況下,無追索權(quán)地區(qū)的房價(jià)在上漲時(shí)期增長快1.9%,衰退時(shí)下跌快6.4%,恢復(fù)時(shí)增長快2.2%。總體來說,無追索權(quán)的確放大了房價(jià)的波動,使市場更不穩(wěn)定,但也促進(jìn)了價(jià)格恢復(fù),增強(qiáng)了市場的韌性。
中國直到目前為止實(shí)行的也是有追索權(quán)的房貸制度。因此,對于普通貸款者來說,“斷供”也不能避免剩余的還款義務(wù)。鑒于中國房地產(chǎn)市場目前還處于快速上漲階段,討論是否引入無追索權(quán)制度可能還沒有太大的必要。特別是,當(dāng)房價(jià)上漲主要是由以投機(jī)為目的的“炒房客”推動的時(shí)候,推出無追索權(quán)制度可能只會火上澆油。但從長期來看,傳統(tǒng)的追索權(quán)制度確實(shí)是把有限責(zé)任保護(hù)交給了本來有更多信息和資本承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的銀行,這里涉及的激勵制度和公平性的問題,還是值得學(xué)界和政策制定者探討的。從理論上來說,也許存在一個不是非黑即白,而是一定百分比的混合追索權(quán)制度,可以最好地協(xié)調(diào)個人和銀行之間的風(fēng)險(xiǎn)分配,也調(diào)控市場的波動性和韌性之間的權(quán)衡。這可能是一個有益的未來研究方向。