先說我的結(jié)論:不一定。
要不要提前還房貸、提前繳清保費(fèi),是一個(gè)非常個(gè)性化、非常私人化的事情。
上周和幾個(gè)朋友小聚,總免不了聊到房子。
關(guān)于今年提前還貸潮,關(guān)于自己要不要提前還房貸,大家的看法都不一樣。
我們的想法都帶有自己的立場和角色。
而我們每個(gè)人都不可能100%了解另外一個(gè)人的情況。
所以,我們只能根據(jù)自己的情況,做適合自己的選擇和決定。不必盲目跟風(fēng),更不必焦慮。
目前,我身邊還沒有提前還房貸的,但是,有想把20年的保費(fèi)提前一次性繳清的。
提前還房貸、提前繳清保費(fèi),是認(rèn)為未來不確性太大。
怕自己身體有個(gè)萬一、工作有個(gè)萬一、投資有個(gè)萬一。。。孩子怎么辦?老婆怎么辦?父母怎么辦?債務(wù)怎么辦?
一、為什么要提前還房貸、提前繳完保費(fèi)?
1.【長期成本】是確定的。
房貸和保險(xiǎn)的利息(按保單貸款的利息估算),大約在5%左右,這都是長期確定要花的成本。
2.【長期收益】是不確定的。
未來,投資收益——特別是確定的、不低于5%的投資收益,越來越少。
未來,除了投資以外的收益,也變得不確定。
3.收益不確定,就要減少支出。
如果提前還房貸、提前繳完保費(fèi),省下5%的利息支出,相當(dāng)于獲得一個(gè)確定的、長期的5%的投資收益。
4.中長期利率往上?還是往下?誰也不知道。
雖然大多數(shù)人認(rèn)為中長期利率會往下走,但也有人認(rèn)為已經(jīng)到底,沒有再往下走的空間了。
而利率走勢不是我們能左右的,對于控制不了的因素,最好按50%、50%的概率去想,兩手準(zhǔn)備。
二、提前還房貸,能省多少錢?
我們先來做2個(gè)假設(shè),然后再基于2個(gè)假設(shè),來計(jì)算一下能省多少錢。
假設(shè)1:購房情況如下:
房貸總額:300萬。
還款年限:30年。
還款方式:等額本息(每個(gè)月還的本金+利息的金額不變)。
年利息:5%(月利息:0.417%)。
利息方式:固定利息。
說到這里,想起有個(gè)朋友曾經(jīng)這樣跟我說:“如果銀行讓你選【等額本息】,你就要選【等額本金】;或者相反。如果銀行讓你選【固定利息】,你就要選【浮動(dòng)利息】,或者相反?!?/p>
假設(shè)2:提前還貸100萬,還剩下200萬房貸。
你剛從基金贖回100萬,這支基金過去2年賺錢了,但今年卻虧錢了。
其他投資市場也不太好,你看了一下萬德的數(shù)據(jù),從去年到現(xiàn)在,各類資產(chǎn)的平均收益率只有2%左右。
圖1:2021年6月至今,各類資產(chǎn)回報(bào)率
圖2:2022年初至今至今,各類資產(chǎn)回報(bào)率
2%這個(gè)平均收益,是不是比你預(yù)期的要低很多?
你過去的投資收益,是平均之上,還是平均之下呢?
你認(rèn)為,未來自己的投資收益,會在平均之上,還是平均之下呢?
這100萬,目前沒有更合適的地方,用來提前還房貸反而是最好的投資。
基于上面的情況,下面我們來估算一下:
1.假設(shè)100萬用于去做其他投資,不用于提前還房貸:
房貸年支出:-19.2萬。
按照前面假設(shè)的房貸信息,總房貸300萬,每個(gè)月還款-1.6萬左右,一年還款-19.2萬。
投資年收益:+2萬塊。
假設(shè)年投資收益是2%,100萬*2%=2萬塊。
那么這一年,你的凈收益是-17.2萬。
投資收益-房貸支出:2-19.2=-17.2萬。
2.假設(shè)100萬用來提前還房貸的話:
還了100萬,還剩下200萬房貸,按200萬房貸來計(jì)算未來一年的還款金額是:-12.8萬,每個(gè)月-10.7萬。
和上面相比,每年少花17.2-12.8萬=4.4萬。
4.4萬*30年=132萬。
三、我要提前還房貸嗎?
每年省下4.4萬,不算一個(gè)小數(shù)字,還記得我的文章《媚麗:存不下錢?讓你小錢變大錢并不難》,里面每年存4萬款,10年存40萬,幾十年后,就是幾百萬。
如果提前還200萬?提前還300萬呢?
但上面這種測算,是非常簡單粗暴的,實(shí)際上,是否要提前還房貸,要考慮的因素非常多。
拋開【時(shí)間】這個(gè)最重要的因素不說,上面的測算,要有三個(gè)假設(shè)前提:
第一個(gè):你正好有100萬。
第二個(gè):房貸利息是5%,固定不變。
第三個(gè):你的投資收益是2%。
這三個(gè)假設(shè)前提是否成立或存在,放到每個(gè)人身上是千差萬別、千變?nèi)f化、瞬息萬變、感慨萬千。
1.100萬不是大多數(shù)人一下就能拿出來的現(xiàn)金。
而低于50萬的提前還房貸,意義都不大。
2.房貸利息從5%降到3%了呢?
3.別人投資虧錢,但我的投資收益可能有6%、8%呢?
比如放在保險(xiǎn)賬戶里復(fù)利增長,跑過5%的房貸是沒有問題的。
所以,是否提前還房貸、提前繳清所有的保險(xiǎn)費(fèi),是你的投資理念、可動(dòng)用的流動(dòng)資金、資產(chǎn)配置水平、投資經(jīng)驗(yàn)、收入、負(fù)債、對未來利率走勢(經(jīng)濟(jì)形勢)的判斷等等綜合因素共同決定的。
如果你和你的家庭,未來長期(10年以上)會面臨:【支出增速>收入增速】,收入趕不上支出,或者你對未來的經(jīng)濟(jì)有強(qiáng)烈的擔(dān)憂,當(dāng)然可以選擇減少負(fù)債。
不過,房貸通常是一個(gè)家庭的總支出,如果同樣按家庭總收入來算的話,一個(gè)家庭平均獲得5%的年化收益,不算太難。
總之,還是文頭我的觀點(diǎn):要不要提前還房貸,是一個(gè)非常個(gè)性化的事情。
你對此有什么想法,歡迎來聊~~