<body> 在低利率、資產(chǎn)荒以及去庫存政策背景下，此前被銀行逐步弱化的房貸業(yè)務(本文指個人住房按揭貸款)正重獲青睞，成為銀行零售業(yè)務爭奪的“香餑餑”。“業(yè)務忙不過來，零售部要從其他部門調兵遣將?！迸d業(yè)銀行華北某分行零售信貸審查負責人對經(jīng)濟觀察報表示，去年以來其所在分行個人房貸業(yè)務增長特別快，和之前相比翻了兩倍。
與此同時，四年前秉持“進小微”戰(zhàn)略的民生銀行亦正在加大房貸業(yè)務，今年上半年住房貸款余額較2015年底增長了70%。國內以零售業(yè)務見長的招行在房貸投放上也很積極。
當然，最積極的要數(shù)國有大行。據(jù)經(jīng)濟觀察報記者統(tǒng)計，新增個人住房貸款幾乎成為國有四大行新增個人貸款業(yè)務的主要來源。建行今年上半年個人住房貸款業(yè)務發(fā)展迅速，個人類貸款和個人住房貸款余額、新增均居業(yè)內第一。
一位股份制銀行的高層曾表示，目前銀行所處的經(jīng)濟環(huán)境以及自身的經(jīng)營狀況使得大家(銀行)都在尋找資金的避險出口，其中之一就是零售業(yè)務。
不過，和個人房貸形成鮮明對比的是，針對地產(chǎn)商的開發(fā)貸逐步分化，中小型地產(chǎn)商的資本寒冬悄然而至，各家銀行對開發(fā)貸態(tài)度持越來越謹慎的態(tài)度。房貸與開發(fā)貸，松緊之間，凸顯的是銀行對資金避險的需求。
重獲青睞
披露完畢的上市銀行中報顯示，在去年央行五次降息和利率市場化的背景下，個人房貸因資產(chǎn)相對優(yōu)質，對銀行的貢獻穩(wěn)步提升，再次成為各家銀行業(yè)務爭奪的重點。
今年上半年，工農(nóng)中建四大國有銀行均在加大房貸投放力度。其中，工行新增房貸3454億元，較上年末增長13.7%，而個人消費貸、個人經(jīng)營性貸款均錄得負增長，新增房貸成為工行新增個貸(3298億)的全部來源；建行新增房貸 4078億元，增長14.7%，占新增個貸的97%，截至上半年末，個人住房貸款余額達3.18萬億元；農(nóng)行新增房貸3110億元，增長16.1%，同樣占新增個貸的97%；而中行新增個貸2999億元，上半年中行同樣加大了個人住房貸款投放力度。
建行董事長王洪章表示，在“三去一降一補”的宏觀政策下，下半年建行還將大力發(fā)展個人住房貸款業(yè)務。與此同時，建行還將積極參與盤活已有樓盤，加強已建成樓盤配套設施的建設，推動住房公積金貸款。同時，建行合資的中德住房儲蓄銀行還將提供低息貸款。
而作為國內以零售銀行見長的招行的個人住房貸款較上一年度增長23%。而2015年較2014年增長51%。招行方面表示，在信貸政策上，招行一直優(yōu)先向剛需自住型房貸需求客戶提供支持，加大這塊業(yè)務發(fā)展的原因是市場需求旺盛。2014年招行推出了能夠實現(xiàn)5分鐘預審批、20分鐘現(xiàn)場報件，24小時內審結的“云按揭”產(chǎn)品，據(jù)悉，招行有超過9成的房貸業(yè)務都是通過“云按揭”產(chǎn)品的PAD來報件的。
其實，這一增長并非一直在持續(xù)，招行個人房貸在2013年出現(xiàn)了一定幅度的下滑，自2014年以來，開始呈現(xiàn)增長之勢，其占零售貸款的比重也不斷加大。這兩年來，招行都在年報中明確提到其大力支持住房按揭貸款的經(jīng)營策略。事實上，2011年，中國央行三次加息，因為房貸提供的利潤回報低，以及彼時對房地產(chǎn)情景的不確定，銀行的房貸業(yè)務開始減退。時過境遷，各家銀行不良率承壓，而房貸在各類資產(chǎn)中不良率較低，在內外金融環(huán)境極其復雜不穩(wěn)定的情況下，安全成了銀行業(yè)的首要訴求。
順勢而上，多家股份制銀行和城商行紛紛成立住房事業(yè)部，招兵買馬，調兵遣將，加大打折力度，加碼個人房貸業(yè)務。據(jù)記者了解，哈爾濱銀行今年新設立房貸事業(yè)部。上述興業(yè)銀行某華北分行從今年初開始，首套住房貸款給到八五折。“我們在審核流水的時候標準也會放寬，推出多個貸款品種，比如接力貸，名下有兩套房只能用父母名義買第三套的，貸款年限一般只能5-10年，而我們按孩子的年齡算貸款年限?！?/p>
中報顯示，興業(yè)銀行在2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當中，有55.3%來自于新增個人房貸。而秉持“小微戰(zhàn)略”的民生銀行也在加大房貸業(yè)務，據(jù)財報顯示，2014年其住房貸款余額為695億元，同比增長12%，2015年住房貸款余額為1140.59億元，同比增長64%，今年上半年則比去年底增長70%。
在平安銀行中期業(yè)績發(fā)布會上，行長邵平也提及將加大按揭的支持力度，這塊是很好的資產(chǎn)業(yè)務，過去我們能力有限，負債成本高，做按揭的利息很低，現(xiàn)在平安銀行的負債明顯改善，現(xiàn)在有能力給按揭貸款最低的資金成本發(fā)展市場。平安銀行住房按揭貸款在零售貸款的占比相較其他股份制銀行一直保持在較低水平，2015年其余額接近460億元，占零售貸款總額的3.78%，2016年中報信息顯示，其余額現(xiàn)小幅增長，而其占零售貸款的比重仍在下降。記者了解到，平安銀行深圳分行住房按揭相較其他銀行的價格折扣給出更多的讓步。
開發(fā)貸“緊箍咒”
相比之下，銀行給房地產(chǎn)商的開發(fā)貸“小氣”得多。建行董秘陳彩虹在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，上半年建行貸款給買房子的消費者是其貸款給賣房子的房產(chǎn)商的6倍，房地產(chǎn)開發(fā)貸款正在壓縮。截至6月末，建行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額不足4000億元。
興業(yè)銀行風險管理部總經(jīng)理鄒積敏在2016年中期業(yè)績說明會上明確表示，在對公地產(chǎn)貸款方面，新增業(yè)務原則上不介入三、四線城市，從嚴控制商業(yè)地產(chǎn)項目。同時，重點關注地價快速攀升帶來的潛在風險、開發(fā)企業(yè)及融資項目的杠桿風險。對于增量業(yè)務，將審慎介入“高地價”項目。所謂對公地產(chǎn)貸款，一般就指房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款。
東北某城商行董事長對記者表示，對開發(fā)貸持審慎態(tài)度，地產(chǎn)五十強企業(yè)才會考慮。
這樣的轉變，凸顯銀行對資金安全的重視。與不良率的攻堅戰(zhàn)，是去年來銀行業(yè)發(fā)力的重點。此前某股份制銀行的高層曾表達過，銀行所處的經(jīng)濟環(huán)境以及自身的經(jīng)營狀況使得大家(銀行)都在尋找資金的避險出口，其中之一就是零售業(yè)務。
截至6月末，工行個人住房貸款總額是2.86萬億。工行董事長易會滿表示，對這一部分的貸款風險，總體還是可控的?！鞍唇屹J款的戶均額只有30萬塊錢，平均的貸款成數(shù)只有5成左右，從這兩個指標看應該是非常健康的?！惫ば袀€人住房貸款的平均不良貸款率是0.43%，這個水平在工行所有的貸款品種里面是屬于比較優(yōu)秀的品種。對比之下，上半年末，工商銀行不良貸款率為1.55%，其中，小微企業(yè)的不良貸款率是2.4%，如果算上一些核銷貸款，水平還更高一些。“錢也不能閑在手里，在房貸業(yè)務攻城略地，起碼還有規(guī)模效益。”上述興業(yè)銀行零售信貸審查負責人表示，個貸主要就是房貸、消費、金融，房貸雖然收益少，但是風險比較低，其他貸款業(yè)務收益高風險高，壞賬也多。
“還是業(yè)績考核的沖動，公司貸款需求不足，個人貸款相對安全?！币晃淮笮腥A南區(qū)某支行零售條線負責人告訴記者，其所在支行房貸放量是從去年4月開始激增，一個月能做幾億，不過，這在他看來算是保守，跟同業(yè)相比量還算少的，沒什么競爭優(yōu)勢，行里自然會要求加快發(fā)展。但他同時也提到，從今年六月份以后，房地產(chǎn)市場趨向冷靜，房貸相較以前做的少了。”
泡沫的隱憂
海通證券宏觀團隊姜超、顧瀟嘯等在9月1日發(fā)布的報告中斷言，京滬深永遠漲神話的背后其實是徹頭徹尾的貨幣現(xiàn)象，房地產(chǎn)既然是貨幣現(xiàn)象，就沒有不破的泡沫；對于中國經(jīng)濟而言，萬幸的是由于房價只是結構性上漲，而且整體漲幅未超過經(jīng)濟名義增速，因此還稱不上全面性的地產(chǎn)泡沫，而只是結構性的地產(chǎn)泡沫。
地產(chǎn)行業(yè)去年來之所以突飛猛進，曾接手多個房地產(chǎn)項目的北京信托業(yè)人士分析，其一，國家提出去庫存口號，棚改拆遷要求做成貨幣化補償，“拆遷戶不是給房，而是給錢，老百姓拿到錢以后可以到處買，救活了一批本來已經(jīng)瀕臨死亡的地產(chǎn)”；其二，經(jīng)濟下行周期，對金融機構來說資臣財不出去，而房地產(chǎn)還是比較能看明白的，估值能比較清晰，大量資金繼續(xù)涌入地產(chǎn)行業(yè)?！澳玫仉A段，我們給地產(chǎn)公司的資金配比可以做到1：4。一個地產(chǎn)項目，按30%的自有資金、70%銀行貸款來計算，100億的項目，拿到五六億就撬動了。地產(chǎn)商的風險都轉嫁到金融機構身上，他放心大膽去拿地，推高地價再進一步推高房價?！鄙鲜鲂磐腥耸空f。
拿地融資、開發(fā)貸、銷售預售、首付貸、按揭貸款、開發(fā)商按揭應收款證券化、自持商業(yè)部分物業(yè)貸，層層杠桿，樓市泡沫隱憂如鯁在喉。武漢、廈門連續(xù)出臺限購政策，未來可能會有更多城市加入調控行列。“現(xiàn)在深圳房價那么高，有的銀行在住房按揭上的業(yè)務此前做的太少，現(xiàn)在高位介入，加大力度，銀行的壓力其實也不小”，一位曾在股份制銀行零售業(yè)務部門有十幾年任職經(jīng)歷的人士告訴記者。一位外資行人士表示，對他們而言二手房按揭更容易做，但是高房價下，二手房按揭業(yè)務開展也不易。
一位總部在華北的城商行人士告訴記者，大約在一個月之前，該行還有其同業(yè)的某家股份制銀行的住房按揭貸款收緊了一些，主要表現(xiàn)在房貸利率的優(yōu)惠力度減弱，此前的八五折現(xiàn)在統(tǒng)一為九折。
銀行的選擇也在分化。寧波銀行整體上已經(jīng)不做住房按揭的業(yè)務。年報信息顯示，自2014年開始其一手房按揭已經(jīng)沒有增量，此前該項業(yè)務的占比也較小，2011年其一手房按揭余額占零售貸款項僅0.10%。寧波銀行華南某分行人士告訴記者，“全行都不做住房按揭業(yè)務，但是做住房抵押業(yè)務”。“按揭在大行才有優(yōu)勢，資金量大，利率才會低。”他補充道。實際上，寧波銀行在零售貸款方面更青睞做個人貸款，數(shù)據(jù)顯示個人貸款占零售貸款的比例逐年增長，2016年上半年其余額占零售貸款余額幾經(jīng)將近40%。
招行對于當下房地產(chǎn)市場的判斷在于，一二線樓市的價格主要取決于供求變化，根據(jù)各地人口、政策、經(jīng)濟基本水平來看，各地將呈現(xiàn)出分化的趨勢。就整體結構而言，住房貸款始終是其零售貸款最主要的組成部分之一，在不同經(jīng)濟周期中，貸款結構會根據(jù)風險和收益的特點動態(tài)進行階段性調整。