提問:房姐你好,有個問題沒弄清,如果我按揭買房,預(yù)計五年后出手,提前還款的余額是怎樣計算的(是不是提前還剩下本金,是否有違約金)?如果還款方式是等額本息,那五年按揭中還的70%左右是利息,是否會侵蝕大半利潤,或者如果打算五年后出手,還款是否應(yīng)該選等額本金?是不是我的計算思路有問題,說到底買房投資最終還是要落實到收益率上是么?

回答:等額本金,每月還本金和利息逐漸減少,適合想要減少利息總支出或者提前還款的人群;

等額本息,每月歸還金額相等,但總支出利息多,適合收入不高工作較穩(wěn)定的年輕人。

如果考慮5年內(nèi)出手,可以選擇等額本金。

長期持有選擇等額本息。

違約金要看和銀行簽的合同是怎么規(guī)定的,有些是1年后提前還款沒有違約金。

提問:房姐好,目前限購區(qū)有一套全款房78平,不限購區(qū)有一套貸款房128平,都是登記在夫妻2人名下,現(xiàn)在想賣掉限購區(qū)的78平置換限購區(qū)120平左右的房子,我和老婆都是外地戶口,只有我一人有社保且滿了2年,因為老家農(nóng)村拆遷不能轉(zhuǎn)為武漢戶口,現(xiàn)在如何處理不限購區(qū)域的那套128平的房子才能使我有在限購區(qū)購房的資格,請房姐務(wù)必回復(fù),感謝感謝

回答:不限購區(qū)的房子對敲給爸媽,騰出你的房票。

詳見知識星球內(nèi)部資料《樓市提款機(jī)——如何對敲把錢套出來?》

提問:房姐你好,在一手新房a和隔壁二手房b中選擇,利用拆骨法分析幾個指標(biāo),基礎(chǔ)盤,精裝修,樓齡,綠化與會所,房型差異,樓層差異,朝向差異,地鐵便利,品牌溢價,初房情結(jié),請問這幾個指標(biāo)如何量化的?比如基礎(chǔ)盤這個數(shù)據(jù)是怎么定的,比如樓齡是如何做加減的?同理,其他指標(biāo)?

回答:一套房子不是一件商品,而是無數(shù)個因素組成的結(jié)合體。

類似于公司買賣并購,報價不是針對公司殼的報價,而是對公司的管理,業(yè)務(wù),人員等種種方面的報價。房子是無數(shù)種商品組成的結(jié)合體,并且這些商品的價值隨著變量而變化,譬如戶型等硬傷折價,在1500萬房產(chǎn)里可以折價15%,而在300萬房產(chǎn)里只能折價1.5%。

類似的,一套犄角戶型,我們把犄角影響的面積減去,剩下的面積再算單價,如果是市場價,那么相當(dāng)于白送一個犄角。

至于經(jīng)常有朋友問,拆骨法有哪些條件,拆骨法怎么算?提問沒有用,唯一的學(xué)習(xí)路徑是:實地看房并思考,想想「這套房為什么比上套房貴XX萬?」看房無數(shù),你自然會深入到交叉驗證和復(fù)雜因素下進(jìn)行的對比。

提問:房姐,做專業(yè)的房產(chǎn)投資人有哪些盈利點(diǎn)。謝謝!

回答:知識星球內(nèi)部資料有各個流派的賺錢模式,建議先學(xué)習(xí)下。詳見內(nèi)部資料《干貨!炒房各流派都是怎么賺錢的?》

提問:房姐您好,二手房談價是讓中介去談還是自己直接去談?自己去談的話第一次談崩了就沒挽留的余地了。

回答:中介沒義務(wù)幫你,自己上。詳見知識星球內(nèi)部資料《二手房砍價50萬實操技巧》

提問:房姐好,我和開發(fā)商簽合同時覺得合同不合理不公平,拒簽怎么做,需要具體作些什么?我要保留什么,做以后退房的依據(jù)呢?

回答:1.不買定金退不退。

2.貸不下來款怎么規(guī)定的,換銀行還是退房。會不會有違約金,但是一般開發(fā)商都比較強(qiáng)硬,沒有標(biāo)準(zhǔn)合同,開發(fā)商的合同都是利好自己的。

提問:房姐,武漢主戰(zhàn)場,要買多少套房,建倉多少平?才能與年收入200多萬的實體老板持平??

回答:這是我今天最喜歡的一個問題:我要在武漢建倉多少平,才能超過我傻逼的實體老板呢?

公式呢,我已經(jīng)在圖中寫出來了,非常的簡單:

面積*單價(漲幅-加權(quán)資本成本)≥200

只要你在武漢持有1800平以上的次新,你在5-10年的范圍內(nèi)在概率上都會賺得比你的實體老板多。

1800平并不是一個遙不可及的數(shù)字。

加油吧,年輕人,這就是戰(zhàn)場。

提問:武勝路皇后廣場負(fù)一樓格子鋪能買嗎

提問:房姐你好。請問鄂州萬科五彩城1.1萬含1500裝修值得投資入手嗎?

回答:別買,因為目前的價格已經(jīng)是把未來的投資預(yù)期已經(jīng)透支了。這個價格為什么不看看武漢的?

提問:目前JLH狀態(tài)。房產(chǎn)情況:我名下有江夏水晶儷一套3房。全公積金貸款,約15萬。未辦證。老公有關(guān)山大道陽光在線一套2房。

資金情況:手頭可以拿出50萬,不影響生意周轉(zhuǎn),1-2年內(nèi)月供1-5萬隨意。問題:孩子正值讀書期間,2房住父母+一家三口過于擁擠,有學(xué)區(qū)資源的地方換大房是剛需!1.想辦大額信用卡!2.如何投資房產(chǎn)?

回答:1.手里有50萬,直接搬磚,試試招商經(jīng)典白。

可以直接找辦卡員申請,額度比較大。申卡順序也是一門學(xué)問,房產(chǎn)圈內(nèi)部資料有大額卡速成篇,注意查看。另外就是一定要多核申請。

2.父母離婚獲得2張sfsd房票,搶2套限價新盤做接力貸,之前有推薦過的新盤,都交一遍資料。你們夫妻名下的房子,尾款少許30%可做截斷抵押。

提問:房姐,您好,你說的沈陽的新樓盤是沈北的融創(chuàng)唐軒上城嗎?外地人可以買嗎?

回答:不是,沈北延著地鐵線買,單價7千的新盤可以無腦入,最近有王首富的投資利好。

新房限購,外地人需要繳納半年社?;蛘呗鋺舨拍苜I,二手房不限購。

提問:姐,05年的老小區(qū),沒有電梯,五樓帶閣樓大戶型,五樓175,閣樓100上證,露臺10,閣樓折算一般面積算均價,價格是下面三四樓的七折左右,可入嗎?

回答:價格計算用拆骨法:頂樓折價10-20%

閣樓和樓臺:非房子本身贈送的,最多按照2折購買。房子贈送的,可以按照3-4折買入,5-6折賣出。

提問:房姐,花山碧桂園東境140大戶型,單價11000左右,精裝2500,投資值得出手嗎?小戶型是不是更適合投資?據(jù)說旁邊的花山郡下期要漲價出精裝了,是否還是等花山郡呢?另外中介說lh的單身名義買房要增加共同還款人是嗎?

提問:DYD已放款,買了1.14保險,現(xiàn)在能退了不?怎么退?。?/p>

回答:保險有猶豫期

退保要扣手續(xù)費(fèi),手續(xù)費(fèi)也是業(yè)務(wù)員所得,可以申請,無非就是影響客戶經(jīng)理的保險業(yè)績

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