房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR;現(xiàn)行房貸利率有折扣的城市,購(gòu)房者房貸利息支出或有變化

新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)出爐5天后,參考LPR定價(jià)的個(gè)人房貸利率也迎來(lái)調(diào)整。8月25日晚,央行發(fā)布公告稱,自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

“加點(diǎn)形成”意味著央行給了銀行自主調(diào)整的空間,不過(guò)央行同時(shí)限定,加點(diǎn)數(shù)值一旦確定,整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變,且首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)(100個(gè)基點(diǎn)為1%)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,無(wú)論是首套還是二套,都會(huì)和之前基本不變。此前央行也給商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整畫出上下限,但沒(méi)有銀行“一探到底”,上浮幅度也多在10%-20%,目前大部分城市房貸利率平穩(wěn),主流平穩(wěn)。此次政策目的以平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期為主。

1 新政

10月8日起個(gè)人房貸利率參照LPR

央行8月25日宣布,自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

此前央行已透露過(guò)相關(guān)信息。8月17日,為引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),央行公布完善LPR報(bào)價(jià)機(jī)制,對(duì)于新機(jī)制增加5年期以上的期限品種,央行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,這是為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長(zhǎng)期貸款的利率定價(jià)提供參考,也便于未來(lái)存量長(zhǎng)期浮動(dòng)利率貸款合同定價(jià)基準(zhǔn)向LPR轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過(guò)渡。

8月20日,新LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)首次報(bào)價(jià)顯示,1年期LPR為4.25%,較貸款基準(zhǔn)利率低10個(gè)基點(diǎn),較原LPR降6個(gè)基點(diǎn);五年期以上LPR為4.85%。在隨后的吹風(fēng)會(huì)上,劉國(guó)強(qiáng)預(yù)告,過(guò)幾天央行將會(huì)發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房貸款利率政策的公告。

根據(jù)最新公告,央行依然給了商業(yè)銀行自主調(diào)整的空間,向上調(diào)整可“加點(diǎn)形成”,加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求,體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,合同期限內(nèi)固定不變。向下調(diào)整中,全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為4.85%);二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%)。

央行稱,省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則,指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制,在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化,確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

2 看點(diǎn)

借款人可約定利率重定價(jià)周期

由于LPR一月報(bào)價(jià)一次,參照其定價(jià)的房貸利率也有重定價(jià)周期。央行表示,借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí),可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱,利率重定價(jià)是指貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式,根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定,最短為1年,最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí),定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

至于LPR一月報(bào)價(jià)一次,如果長(zhǎng)期下行的話,是否可以理解為存續(xù)期內(nèi)后期房貸成本也可能減少?張大偉認(rèn)為不能這么判斷,因?yàn)楝F(xiàn)在不能確定長(zhǎng)期LPR利率走勢(shì),即使LPR利率下調(diào),銀行肯定是浮動(dòng)的,不會(huì)選擇全周期穩(wěn)定。

此外,目前LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種,如果個(gè)人房貸期限不在這一范圍內(nèi)該參照哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)?央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn),1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn),可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后,可通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值,體現(xiàn)期限利差因素。

3 影響

房貸利率會(huì)保持基本穩(wěn)定

事實(shí)上,在LPR新報(bào)價(jià)機(jī)制出爐時(shí),市場(chǎng)就曾出現(xiàn)了“降息”的解讀。新政中,房貸利率參照的LPR較原來(lái)貸款基準(zhǔn)利率更低,個(gè)人房貸利率是否會(huì)下行?

在20日的吹風(fēng)會(huì)上,劉國(guó)強(qiáng)就明確回應(yīng),要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,房貸利率雖由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR,但最后出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定?!坝幸稽c(diǎn)是肯定的,房貸的利率不下降?!?/p>

交行金研中心首席金融分析師鄂永健表示,新機(jī)制下新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率,無(wú)論是首套還是二套,都和之前基本不變。同時(shí),央行各地分支行會(huì)結(jié)合各地情況,規(guī)定加點(diǎn)下限。因此,新的個(gè)人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定,既不下降,也不會(huì)明顯增加利息負(fù)擔(dān)。該舉措有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降的同時(shí),避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這個(gè)政策可以理解為利好,因?yàn)長(zhǎng)PR肯定會(huì)下調(diào),這種情況下為避免刺激房地產(chǎn),只能穩(wěn)定房地產(chǎn)利率。“如果全社會(huì)利率下調(diào),單獨(dú)房貸上漲,最后的結(jié)果只能是資金繞道進(jìn)入房地產(chǎn)。所以此次政策目的以平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期為主?!?/p>

他進(jìn)一步分析稱,之前同類型的政策是要求房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率的70%,目前大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)上浮10%-20%(約5.39%以上),二套房貸上浮20%-30%。按照現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大部分城市針對(duì)首套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),首套房貸款的一般都是沒(méi)有貸過(guò)款的剛需,對(duì)他們而言首套房貸款利率可能有點(diǎn)高,從政策預(yù)期看,后續(xù)有降低的可能性。未來(lái)政策應(yīng)該針對(duì)這部分群體有定向的平穩(wěn)利率。