王姐夫妻倆一個是白領(lǐng),一個是醫(yī)生,收入不錯。作為財務(wù)投資人,他們在外高橋一家貿(mào)易公司占有30%的股份,只是平時并不參與日常的運營。2019年4月份,他們把浦東三林的一套房子賣掉,換到了浦東洋涇地區(qū),新買進的是2000年竣工的學區(qū)房,離地鐵站點也近在咫尺,面積170平,市價約1000萬。
存量貸款利息太高
2019年買進之時,王姐夫妻在貸款政策上適用于“付七貸三”,截止目前按揭余額為277萬元,年利率是5.39%,貸款期限30年,月供為1.58萬元,償還方式為等額本息。這筆按揭貸款,并沒有公積金貸款的部分,也不能用公積金沖還貸。
在按揭貸款發(fā)放后,王姐又在該按揭銀行申請、并獲批了一筆抵押貸款,現(xiàn)余額為195萬元,年利息6.22%,貸款期限20年,月供為1.46萬,償還方式還是等額本息。277萬與195萬兩筆貸款合起來,就是去年風靡一時的“3+X”產(chǎn)品,時至今日余威尚在。
由上表可見,目前該房總貸款余額472萬元、加權(quán)計算年利息在5.73%,月供3.04萬元。這兩筆貸款綜合5.73%的年利息,在今年降息的大趨勢之下,已經(jīng)十分扎眼。
跟著政策走
今年5月22日政府工作報告指出,2020年“大型商業(yè)銀行普惠型小微企業(yè)貸款增速要高于40%”已經(jīng)提出,去年的增速目標則是30%。二師兄掐指一算,意味著僅僅是上述口徑下的貸款就要新增13000億元,更不要提其他的股份制等銀行新增發(fā)放量。需要增加放款,對應(yīng)的利息水平也在下降,各類產(chǎn)品也十分豐富。
月供下降了6859元
政策已經(jīng)指明了方向,明擺著有更優(yōu)惠的銀行產(chǎn)品,為什么不選擇呢。二師兄為王姐推薦的替代品是,年利息4.35%(首套房按揭年利息4.65%)、貸款期限20年(前239期按照30年等額本息的償還,最后一期償還剩余本金及當期利息)。這是目前市面上年限最長的經(jīng)營貸產(chǎn)品,并有靈活的還款方式還貸,降低月供壓力。
從資料準備好前往新的貸款銀行審批開始,到新貸款發(fā)放完成,合計用時33天。整個置換期間,王姐支付的中間費用合計10萬元不到。貸款置換完成后,每月王姐月供下降了6800多元。
事實上,很多貸款都沒有按照約定的貸款年限履行完畢,往往存在提前結(jié)清的情況。那么,假設(shè)王姐置換后的新貸款是在第10年末結(jié)清,按其現(xiàn)金流量表,年折現(xiàn)率取4.65%(現(xiàn)行LPR水平)計算的話,其折現(xiàn)值為460.18萬元,比相同情況下的置換前貸款折現(xiàn)值少了45.68萬元。即可視為,此次置換操作扣除中間費用后,相當于一次性節(jié)約了35.68萬元的支出。
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