2019年12月央行發(fā)布存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換文件,這次是頂層的設(shè)計(jì),必須轉(zhuǎn)換,所以不是改不改的問(wèn)題,必須要改,是改成什么的問(wèn)題,是改成固定利率還是基于LPR的利率。
利率4.41%,基準(zhǔn)利率是4.9%,所以貸款利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打了9折,對(duì)比一下選擇固定利率和LPR利率的區(qū)別。
1、固定利率(長(zhǎng)期看吃虧)
選擇固定利率,則整個(gè)合同期限內(nèi)的利率不變,所以轉(zhuǎn)換后的固定利率為4.41%,短期轉(zhuǎn)換前后利率相同,但是長(zhǎng)期不劃算,因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率會(huì)變,你的合同是基于基準(zhǔn)利率打9折,基準(zhǔn)利率會(huì)變化,從我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看,我國(guó)的寬松環(huán)境會(huì)繼續(xù),所以基準(zhǔn)利率會(huì)下調(diào),之前已經(jīng)下調(diào)過(guò)幾次基準(zhǔn)利率,雖然現(xiàn)在基準(zhǔn)利率已經(jīng)成為過(guò)去時(shí),但是利率是處于下行的,一旦選擇了固定利率,不能夠享受利率下行帶來(lái)的好處。
所以選擇固定利率,會(huì)吃虧,因?yàn)楣潭ɡ什浑S著市場(chǎng)利率而變化。
2、選擇LPR利率(長(zhǎng)期看,不止不吃虧,而且支付的利息減少)
選擇LPR利率,LPR房貸利率有兩個(gè)參數(shù),第1個(gè)是LPR利率,第二個(gè)是加點(diǎn),加點(diǎn)數(shù)等于現(xiàn)在的貸款利率減去2019年12月份的LPR利率,2019年12月份LPR利率等于4.8%,因此加點(diǎn)值等于-0.39%,加點(diǎn)值整個(gè)合同期間不改變。舉個(gè)例子
小明的房貸貸款利率調(diào)整日為每年的1月1日,即房貸利率每年1月1日調(diào)整一次,利率調(diào)整日和調(diào)整期限,可以和銀行協(xié)商,調(diào)整期限最低1年。
在下一個(gè)利率調(diào)整日即2021年1月1日之前,轉(zhuǎn)換后的利率是4.41%,轉(zhuǎn)換前后利率不變。
2021年1月1號(hào)開(kāi)始利率調(diào)整,調(diào)整后的利率等于2020年12月份的LPR利率減去0.39%,依次類推。
(1)如果2020年12月份的LPR利率比2019年12月份的LPR利率小,我們是不吃虧的,而且支付的利息變少。
(2)相反如果2020年12月份的LPR利率比2019年12月份的LPR利率大,我們是吃虧的,而且支付的利息變多。
所以是否吃虧,涉及到未來(lái)LPR利率如何變化?未來(lái)LPR利率會(huì)繼續(xù)下行,原因有下面三條:
(1)2020年2月份LPR利率已經(jīng)下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)
(2)未來(lái)我國(guó)的寬松環(huán)境會(huì)繼續(xù),利率處于下行通道,LPR利率也會(huì)跟著下調(diào)
(3)降低企業(yè)融資成本,助力企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn),LPR利率會(huì)繼續(xù)下調(diào)
綜上所述:房貸利率必須轉(zhuǎn)換,轉(zhuǎn)換之后是否吃虧,如果選擇固定利率,雖然短期內(nèi)不吃虧,但是長(zhǎng)期看,沒(méi)有辦法享受利率下調(diào)帶來(lái)的好處,是吃虧的,相反選擇LPR利率,因?yàn)長(zhǎng)PR利率長(zhǎng)期處于下行通道,不止不會(huì)吃虧,而且支付的利息是減少,所以我的建議是選擇LPR利率。