王老板在武漢做服裝生意，近期辦理了一筆抵押經(jīng)營(yíng)貸，年化利率僅需要3.55%，5年期先息后本。
張老板在武漢做建材生意，近期也辦理了一筆抵押經(jīng)營(yíng)貸，年化利率3.7%，5年期先息后本。
同樣是抵押經(jīng)營(yíng)貸，為什么王老板和張老板最終的選擇卻不一樣，張老板為何不選擇利率更低的呢？
兩個(gè)方案貌似一樣，利率差別也不大，但是里面卻暗藏玄機(jī)，所以最終會(huì)有不同的結(jié)果。
王老板選擇銀行A：年化利率3.55%，5年期先息后本，每月付息，5年后還本。
張老板選擇銀行B，但是銀行B有兩個(gè)方案先擇：
1、年化利率3.7%，5年期先息后本，每月還息，但是每年到期需要?dú)w還5%的貸款本金，5年后歸還剩余的75%的本金。
2、年化利率3.7%，3年期先息后本，每月還息，3年后還本。
兩種方式利率一樣，但是還款方式不同，第一種資金利用率更高，但是到期還本的資金壓力大，第二種每年歸還部分本金，到期還本壓力稍小，相對(duì)比較穩(wěn)妥。
銀行A很明顯利率更低，還款年限更長(zhǎng)，但是在辦理時(shí)效方面，銀行A較慢，流程更復(fù)雜，需要開(kāi)對(duì)公戶，如果貸款主體是有限公司，那么所有的股東都必須簽字同意。
而銀行B則不需要諸如A這么多繁瑣的流程，比如開(kāi)對(duì)公戶，其實(shí)有部分企業(yè)因?yàn)楦鞣矫嬖蚴呛茈y開(kāi)的，另外就是股東簽字，我遇到很多客戶，有的股東之間并不合，或者有的股東長(zhǎng)期在外地，股東多了，自然很難統(tǒng)一，所以每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)影響貸款的效率以及是否能進(jìn)行下去。
所以從融資效率來(lái)講，銀行B更簡(jiǎn)單，更高效，成功率也會(huì)更高。
方案一的利率雖然低于方案二，但是因?yàn)檫€款方式不同，方案二每年都會(huì)還5%本金。
按照100萬(wàn)來(lái)算，方案一5年總利息177500元，方案二5年總利息166500元（利息逐年遞減）。
實(shí)則方案二利率高，但是反而利息成本更低。
1、方案一到期還本壓力大，需100%償還本金，而方案二僅需還80%本金。
目前全國(guó)房?jī)r(jià)其實(shí)普遍存在小幅度下滑狀態(tài)，武漢大部分房產(chǎn)也處于小幅度下滑，非核心區(qū)域的房?jī)r(jià)更是下滑得厲害。
方案一如果萬(wàn)一房?jī)r(jià)下跌，到期還本續(xù)貸或者轉(zhuǎn)貸必然存在填補(bǔ)資金的風(fēng)險(xiǎn)，而方案二只要下滑不超過(guò)2成，都沒(méi)有問(wèn)題，但是以武漢樓市來(lái)看也不會(huì)超過(guò)2成。
2、從貸后風(fēng)控角度來(lái)看，方案一對(duì)客戶貸后要求較嚴(yán)，特別是在經(jīng)營(yíng)流水方面，如果流水不足是會(huì)存在貸后預(yù)警或者要求提前歸還本金。
而方案二只要不出現(xiàn)嚴(yán)重逾期，就不會(huì)出現(xiàn)抽貸斷貸的風(fēng)險(xiǎn)。
這一點(diǎn)，沒(méi)有一定經(jīng)驗(yàn)的人是不會(huì)告訴你的。
從以上幾個(gè)方面分析兩款方案的優(yōu)劣勢(shì)，大家會(huì)怎么選擇呢？
所以說(shuō)，我們需要融資選方案，不一定利率越低，利息就越低，不是利息越低就越好，也不是只要能把款貸下來(lái)就相安無(wú)事，要想選對(duì)方案，里面有太多深沉的因素需要我們?nèi)タ剂?，這樣才是一個(gè)成功的融資，盲目融資，會(huì)給我們后期帶來(lái)很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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