最近建行、工行、中行、招行、農(nóng)行、興業(yè)、郵政、交行等8家銀行也分別發(fā)布了浮動利率個人貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR通稿。
很多人迷茫要不要轉(zhuǎn)。
太長不看版，一個字，轉(zhuǎn)！選擇LPR+加點模式，利率重訂周期選1年，千萬不要選擇固定利率。
下面具體說：央媽放大招了，要對全國人民所有的個人房貸進行一次大清理。
3月1日起，全國所有的銀行，要和所有的個人房貸客戶重新簽訂合同，把所有按照基準(zhǔn)利率定價的貸款合同，全部改為固定利率或者按LPR利率計價。
涉及到的個人房貸數(shù)量，高達28萬億。
央媽只給你一次選擇的機會，選錯了，以后不準(zhǔn)再改。
2019年8月之前貸款買房的所有人，都會受到這一政策的影響。而且影響還很大，據(jù)我估計，可能涉及到1%利差，按貸款一兩百萬計算，每年就是一兩萬的利息。
對于絕大多數(shù)家庭來說，一年多還款一兩萬還是少還款一兩萬，那差別是非常大的。
從2020年3月到8月，全國所有的房貸合同廢除基準(zhǔn)利率，改為LPR利率。
每個人，有5個月的時間去當(dāng)?shù)劂y行重簽合同，到時候會有銀行的人聯(lián)系你的，別急。
重簽合同時，你有兩個選項：
1、執(zhí)行原合同不改，但利率永不再變。
2、掛鉤LPR，未來以LPR+加點的模式計算你每年的利率。
如果在這5個月內(nèi)怎么聯(lián)系你都不去銀行改合同，那銀行直接默認你選擇第一種，就是執(zhí)行原合同。
執(zhí)行原合同為什么利率永不再變呢？
因為你原來簽的合同，是基準(zhǔn)利率上浮/下浮確定的，基準(zhǔn)利率是你利息的錨，你簽約貸款時房地產(chǎn)市場火熱還是冷清，所能拿到的上浮/下浮的比例都不一樣。
而以后，中國不再有基準(zhǔn)利率這一說，銀行貸款采用LPR進行計算，那基準(zhǔn)利率自然不會發(fā)生任何變動。
所以，這就成了變相的固定利率，你的利率被永恒的鎖定在2020年3月1日的那一刻，直到合同終結(jié)。
什么是LPR？
簡單的說，就是以后的基準(zhǔn)利率不再由央行制定，而是由18家大型商業(yè)銀行聯(lián)手制定。
每個月，樣本商業(yè)銀行報出自己認為的市場最優(yōu)價格，去掉一個最高和一個最低，剩下的人里按各家銀行上一季度的貸款占比為權(quán)重，加權(quán)平均計算出本月的貸款市場報價利率LPR。
這其實等于央行把基準(zhǔn)利率的定價權(quán)，放給了下面的銀行，邁出了金融體系市場化的關(guān)鍵一步。
然后談?wù)勥@個加點的問題，從今以后，中國房貸再有沒有什么上浮20%或者下浮20%這一說了，統(tǒng)一改為固定加點。
對于之前的老合同，如果你要改為LPR模式，那就有這個百分比的問題要處理。
央媽統(tǒng)一規(guī)定，以重簽合約當(dāng)時的差額為準(zhǔn)，永久固定。
目前最新的LPR，是4.8%，比基準(zhǔn)利率4.9%低了10個基點。
假設(shè)你是前幾年買的房子，當(dāng)時簽的是基準(zhǔn)利率下浮20%貸款合同，那你的執(zhí)行利率是4.9%*（1-0.2）=3.92%，每年的利率比今天的LPR低了0.88%，那么你的固定加點值，就是負88個基點。
如果你是這幾年買的房子，當(dāng)時簽的是基準(zhǔn)利率上浮20%貸款合同，那你的執(zhí)行利率是4.9%*（1+0.2）=5.88%，每年的利率比LPR高了1.08%。
那么你的固定加點值，就是正108個基點。
這個加點值，是永久固定的。
如果將來某一天，LPR下跌到了3%，那么在房價低谷購入，執(zhí)行負88基點的那位幸運兒，實際執(zhí)行利率僅為2.12%。
而同一天，在樓市火熱時買入，執(zhí)行正108基點加成的那位，實際執(zhí)行利率是4.08%。
雙方的利息支出，差不多相差一倍。這就是LPR+加點的利率計算模式。
當(dāng)然，如果LPR從4.8%漲到了8%，那執(zhí)行正108基點的那位就賺了，因為少漲了點利率，執(zhí)行負88基點的那位就虧了，因為銀行給的折扣變少了。
所以，大家的機會還是均等的。
執(zhí)行新規(guī)定后，你的利率就是一個浮動值，每年的1月1日，重新浮動一次，當(dāng)然你也可以和銀行簽3年一變或者5年一變的合同。
不過我建議你簽一年一變。
在解釋為什么要簽一年一變之前，我們首先要想好，你是和銀行簽固定利率合同，還是LPR+加點模式的合同。
如果你簽了固定利率，將來LPR降低，你就虧了，要忍受高利率。
但如果LPR漲了，比如漲到了8%，那你還按照原來的固定利率，那你就賺了。
但我這里，強烈建議你們采用LPR+加點的模式，改為浮動利率，千萬別采用固定利率。
因為在肉眼可見的未來，降息是一個大趨勢，在全球各大主要經(jīng)濟體國家，利率都在飛速下降，降到了接近零，甚至負利率的也比比皆是。
前央行行長周小川的公開表態(tài)是：中國可以盡量避免快速地進入負利率時代。
只是盡量避免、快速地進入，沒說不進入，更沒說會漲利率。
大家都在不斷的降息，中國維持目前的高利率已經(jīng)是一枝獨秀了，但中國不可能自己一個人秀太久。
僅以房貸利率而言，目前日本是1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、意大利2.03%。
而中國的平均房貸利率，是5.53%，遠超世界平均值。
我曾在多篇文章里強調(diào)，中國房價有泡沫，我不看漲，但我也不看跌，原因就在這里，中國房貸利率的下浮空間太大了。
把中國房貸利率打個腰斬，再腰斬，才和日本的房貸利率差不多。等房價下行的時候，你說中國央行的救市底牌有多強。
遠的不說，2016年的時候，中國大地上就曾出現(xiàn)過房貸利率7折優(yōu)惠這種跳樓價，你可以用3.43%的利率拿到商業(yè)貸款。
和今天的房貸差距，足足高達2%。如果你貸款100萬的話，那每年多還的利息，就高達2萬塊錢。
我不知道中國有多少家庭會覺得每年2萬塊錢無所謂，但應(yīng)該不太多。
中國的房貸利率從5%降到2%，還撐不住房價，那才是真的沒救，現(xiàn)在還遠得很。
而從宏觀經(jīng)濟上而言，中國目前的經(jīng)濟也急需降息來刺激。有些經(jīng)濟學(xué)家為了給降息造勢吹風(fēng)，甚至說：
拿掉豬以后都是通縮，不能為了一頭豬犧牲整個國民經(jīng)濟
全球各國的利率一降再降，而中國上至行長，下至經(jīng)濟學(xué)家，也都對未來利率走勢持下行看法。
你說中國未來的利率走勢會如何？利率下行的概率，遠遠大于上行的概率，近乎是一個必然的趨勢。
我認為未來3~5年之內(nèi)，中國的LPR會逐漸下行，可能會降低到3%左右，和今天的利差，大概有2%?，F(xiàn)在全世界的商品都是供大于求，為了能讓自家商品多出口，中美已經(jīng)互相打了一年口水仗了。
大家都在降息刺激經(jīng)濟，能讓利率抬頭的可能性只有一個，那就是出現(xiàn)了科技革命，生產(chǎn)力大幅提升，帶動世界經(jīng)濟走出泥潭。
誰也不知道下一輪科技革命是什么時候爆發(fā)，大家都在苦熬著。
所以我認為，未來5~10年內(nèi)，暫時看不到利率暴漲的可能性。至于10年之后的利率會如何，漲不漲和我們又有什么關(guān)系呢。
而且，大幅降息后，十年后即便再漲息，也很難超過今天的利率值。
從2017年年底到2019年中旬：
SHIBOR利率從4.91%下降到2.71%；
DR007利率從3.12%降低到2.66%；
10年期國債收益率從3.9%下降到3.23%；
5年期AA級企業(yè)債利率從5.89%下降到4.9%；
票據(jù)利率從5.23%下降到3.64%
但是房貸利率反而從5.26%上升至5.53%。
其他行業(yè)都在降息，而且還有經(jīng)濟學(xué)家認為應(yīng)該繼續(xù)降息。但房地產(chǎn)行業(yè)反而在定向加息。
可以說，把房貸利率抬那么高，完全是為了壓制房價，遏制房價瘋漲的勢頭。
未來隨著炒房的狂熱氛圍逐漸冷卻，沒有投機收益后，房租只有1.5%收益的現(xiàn)實會對房價造成極大的下墜壓力。
那個時候，為了穩(wěn)住房價，房貸利率注定會一路下滑。
你這個時候讓我在最高位簽固定利率，當(dāng)我傻啊，這動不動就是一年好幾萬的收益差額。
沒人知道房貸利率什么時候開始真正下行，但就是這幾年，所以我建議你們簽一年一變的浮動利率合同。
3個月后，銀行會陸陸續(xù)續(xù)給你打電話，讓你去重簽合同。
記住，新合同一定要選擇LPR+加點模式，利率重訂周期選1年，千萬不要選擇固定利率。
這個選擇機會，央媽只給了你一次。
同時你也要記住，接到電話后，一定要去銀行改合同。如果你不去，銀行會直接默認你采用固定利率，以后不準(zhǔn)改。
超級坑，未來一年可能多交好幾萬的利息。
到時候，可別怪我今天沒提醒過你。