臣財貸款網(wǎng)6月13日訊，購買力風險是指房地產(chǎn)領(lǐng)域的購買力和房價之間存在較大鴻溝，不能通過主觀能動性來消除，只能通過市場自己消化，簡單點說就是房價會主動下跌，直到和購買力對接。
需要指出的是，在系統(tǒng)性風險觸發(fā)之時，購買力也會隨之下跌，人們還愿不愿意“抄底”也是個問號。
周期風險，比較好理解，用權(quán)威人士的話說，就是房價不可能漲到天上去，房價總會有拐點出現(xiàn)的。而房價一旦出現(xiàn)拐點，何時能夠止跌誰都不知道。以往日本和西方國家的房地產(chǎn)市場告訴我們，這個周期大約在20年左右，也就是說，房價下跌周期可能持續(xù)10年，而回升到下一個高點也需要10年。
回顧過去的經(jīng)濟狀況，我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟的景氣和低迷通常以五年為一個周期。地產(chǎn)商們曾經(jīng)很好地利用了這一周期，主要表現(xiàn)為在低迷是大量吃進土地，在景氣時出售商品房。而這一輪三四線城市大量庫存就是因為開發(fā)商在低迷時大量購地，不過他們在這一輪沒有等到景氣的那一刻，房子賣不出去了。
房子賣不出去就有可能觸發(fā)系統(tǒng)性風險，因為它套牢了大量信貸資金，這些資金是從銀行借來的，而銀行資金是來自于我們普通人的儲蓄，就這樣一環(huán)扣一環(huán)，一旦開發(fā)商庫存無法變現(xiàn)，金融系統(tǒng)性風險會讓我們存在銀行的資金只能停留在賬面上。我們希望房價下跌，但卻沒看到下跌后的系統(tǒng)性風險。
正如專家們所說，房價上漲的底線是不發(fā)生系統(tǒng)性風險，這句話的內(nèi)涵頗多。筆者認為，這句話至少能夠從以下幾個層面來解讀。
第一個層面，房價還會上漲。
第二個層面，當前房價上漲的空間還是有的。而這是在監(jiān)管層密切注意下的。
第三個層面，房價上漲即使出現(xiàn)風險，也只是局部的，而且監(jiān)管層有足夠的儲備措施來應(yīng)對可能出現(xiàn)的風險。
回顧2015年的貨幣政策，五年期存貸款利率已經(jīng)下調(diào)了20%，很多房奴們的月供壓力大為減輕。但我們同樣需要看到，對于沒有買房的人來說，買房卻更加艱難。因為貨幣的寬松已經(jīng)導致了信貸資金量放大了很多，我們稱之為“放水”。“放水”的直接后果是資產(chǎn)的貨幣價值快速上漲。請注意，這里強調(diào)的是“貨幣價值”。
按照一般商品的邏輯，房子一旦建成就開始貶值折舊，即使是地段很好的地方也不會上漲太多。而現(xiàn)在市場上的貨幣量因為“放水”而出現(xiàn)過剩情況，同樣價值的房子必須要用更多的貨幣來衡量。
從這個角度來說，2016到2017年貨幣“放水”的可能性很小，而且存在收緊的可能，這可能會從局部先行實施。這就是底線，在信貸收緊的情況下，房價很難重演暴漲的局面，轉(zhuǎn)而繼續(xù)溫和上漲。
其目的有兩個，其一是需要房地產(chǎn)穩(wěn)增長，其二是將房地產(chǎn)的周期延后，直到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功，不再需要靠房地產(chǎn)穩(wěn)增長。
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