7月、8月本來就是房地產(chǎn)市場淡季，但是，突如其來的汛情、疫情和金融風(fēng)險調(diào)控，讓原本就危機四伏的市場雪上加霜。
7月20日，一場無情的大雨，讓很多鄭州售樓部面臨洪水圍困的境地，開發(fā)企業(yè)組織自救，市場遭受巨大打擊，樓市成交腰斬。
洪水之后，又是疫情，據(jù)不完全統(tǒng)計，鄭州市場超過20家售樓部處于暫停開放或者值班營業(yè)狀態(tài)。市場開盤基本暫停，根據(jù)克而瑞監(jiān)測，最近兩周僅有1項目開盤，去化個位數(shù)。
另一方面，金融端持續(xù)收緊，鄭州住房貸款利率之高本就居于全國前列，現(xiàn)在又陷入二手房停貸，新房貸款額度吃緊的境況之中。而嚴控金融風(fēng)險，嚴打違規(guī)資金進入樓市，更讓開發(fā)企業(yè)錢袋子收緊，市場進入多事之秋。
汛情、疫情、停貸三重暴擊之下，鄭州樓市遭遇前所未有的低谷！
三重暴擊 鄭州樓市進入歷史低谷
近來，鄭州市場遭遇的沖擊不斷。
7月20日鄭州遭遇特大暴雨，災(zāi)后的水電網(wǎng)和必需品考驗著每一個人、每一個家庭。
此后鄭州疫情反復(fù)，8月2日開始鄭州陸續(xù)有售樓部關(guān)閉，暫停開放。8月6日，鄭州市新冠肺炎疫情防控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布第18號通告，暫停一切非必需場所。鄭州樓市再次進入停擺。
而就在此前不久，市場還經(jīng)歷了鄭州市公積金和河南省直公積金先后收緊和停貸等影響，市場信心遭受打擊。
樂居河南了解到，7月鄭州各大銀行的首套房利率普遍從5.88%（上浮20%）上漲至6.125%（上浮25%），中信銀行二手房貸款利率更是高達6.62%（上浮35%），且額度緊張。
而郵政儲蓄銀行、交通銀行、中信銀行的二手房貸款業(yè)務(wù)，僅部分支行或某個支行。中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的鄭州支行則對二手房業(yè)務(wù)實行停貸。連續(xù)幾波重擊之下，剛需以及開發(fā)企業(yè)都收到了不同程度的創(chuàng)傷。根據(jù)樂居網(wǎng)河南整理，自2021年4月以來鄭州新房成交量連降。通過2020年與2021年前七個月的成交量對比可以明顯看到，除卻今年2-4月新房銷量較高于去年同期，其余月份表現(xiàn)并不如預(yù)期。
近三個月，鄭州市場成交情況更是慘不忍睹，最高下跌超過三成。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，鄭州2021年5月成交量環(huán)比下跌15%，同比下跌約16%；6月成交量環(huán)比下跌約7.5%，同比下跌21%；7月成交量環(huán)比下跌35%，同比下跌36%。此外，由于受汛情和疫情反復(fù)的影響，鄭州市場開盤項目數(shù)量驟減，市場再度冰封。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，第29周以及第31周鄭州市場無項目開盤。第30周鄭州僅一個環(huán)鄭項目開盤，且去化效果并不算理想。從成交上看，第29周以及第31周鄭州當(dāng)期市場成交總量也出現(xiàn)下跌，分別較前期下滑約67%以及65%。
毫無疑問，本次汛情以及疫情的疊加影響，再加上金融信貸政策的持續(xù)收緊，讓本就處于橫盤期的鄭州市場出現(xiàn)了較大的震蕩，鄭州市場的下行趨勢愈加明顯。
多地樓市調(diào)控收緊市場進入多事之秋
今年以來，多數(shù)熱點城市調(diào)控持續(xù)升級。特別是最近一個月以來，多地政策突發(fā)，紛紛指向房產(chǎn)流動性的控制。
7月30日，最高層會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
會議前后一周內(nèi)，上海、杭州、武漢、東莞、金華等城市相繼出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。
7月23日，上海明確房貸利率上調(diào)。其中，首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，新規(guī)將于7月24日起開始實行。
7月30日，杭州率先成為全國優(yōu)化土地競拍規(guī)則的城市。溢價率上限、配建內(nèi)容均有調(diào)整，且將競品質(zhì)和現(xiàn)房銷售進行了結(jié)合。8月5日，杭州樓市調(diào)控再升級，進一步加強住房限購，基于社保繳納落實登記制度。
7月29日，武漢推行了房票政策。購房者最多擁有一張房票，也只能認購登記一個樓盤，防止了多個樓盤登記和認籌的行為。
8月2日，東莞發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。此外，首提房企“限購”概念，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，對限購政策進行了完善。
8月2日，金華發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。金華成為住建部約談后第一個調(diào)控的城市，預(yù)計8月份包括銀川、徐州、泉州和惠州都會出臺類似的政策。
近期政策密集出臺，給房地產(chǎn)市場走勢帶來了很大的不確定性。種種政策的出臺，旨在鎖死房地產(chǎn)的流動性，擠出市場水分。
此外，第二輪集中供地已經(jīng)陸續(xù)開始，地方針對集中供地“打補丁”。“40%”拿地生命線（即新增土儲金額超過銷售總額40%的房企將被暫停拿地）自去年以來就是監(jiān)管部門重要參考指標(biāo)。這對于房企來說，相當(dāng)于了扼住了房企命運喉嚨。
市場遇冷，融資高壓，拿地受限，今年的開發(fā)企業(yè)也不好過。
未來市場走向如何
每年兩次的經(jīng)濟工作會議，是半年市場走向的風(fēng)向標(biāo)。從730最高層會議釋放的信息來看，此前，人們對樓市、對調(diào)控、甚至對宏觀經(jīng)濟的理解和認知，都是需要重新調(diào)軌。
很多人認為，樓市是四駕馬車之一，要想維持經(jīng)濟的高速運行和GDP的快速增長，樓市是重要的增長點毋庸置疑。但是，從目前的定調(diào)來看，“房住不炒”將會在相當(dāng)長時間里成為房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。房地產(chǎn)告別黃金時代，告別了暴利時代。房地產(chǎn)造富的夢想時代也一去不復(fù)返了。
另外，很多分析者認為，歷年來調(diào)控不超過2年，最多3年，市場必然會重新開放，這是一個周期律，也是市場規(guī)律。但是，從2016年調(diào)控至今，已經(jīng)5個年頭，樓市調(diào)控依然未能放松，反而有持續(xù)收緊的勢頭，可以預(yù)測，未來調(diào)控才是常態(tài)，市場的緊箍咒要在房產(chǎn)的金融屬性消弭之后才有可能去掉。讓房子回歸到民生序列，不再成為壓迫老百姓的三座大山。
中國樓市是個“政策市”，政策主導(dǎo)市場的基本走向和前進路線。而當(dāng)前的政策是“房住不炒”，是讓老百姓有房子住。如果能理解這兩句話的含義，也就基本能夠理解中國樓市。
對于開發(fā)企業(yè)來說，2021注定是大洗牌的一年。從2019年開始，每年房企破產(chǎn)的數(shù)量都維持在百家以上。市場要想進入正常運行的周期，就必須建立科學(xué)理性的市場規(guī)范。而建立科學(xué)理性的市場規(guī)范，優(yōu)勝略汰，兼并重組，還市場良好的生態(tài)就是必要步驟。
可以預(yù)測，未來中小房企將會淘汰一大批，市場進入優(yōu)化整合，資金良好的大型房企持續(xù)坐莊。金融房貸會持續(xù)收緊，直到房地產(chǎn)金融風(fēng)險下降到安全線以下。保障性住房和租賃租房長足發(fā)展，優(yōu)勝略汰之后的大型房企承擔(dān)更多“住有所居”的社會責(zé)任。房子的流通性被鎖死，房子不再是一種商品，只是人們?nèi)罕姷幕旧钤O(shè)施。房住不炒，這個目標(biāo)才會真正實現(xiàn)。
就鄭州市場而言，汛情、疫情、停貸的三重暴擊之下，成交數(shù)據(jù)已經(jīng)低至歷史低谷，對于很多中小型房企來說，來自內(nèi)外的雙重壓力，或許會促使他們采取斷腕的措施。而越是這樣的情況，市場的觀望情緒就是會濃厚。
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