臣財貸款網(wǎng)3月9日訊，近期國內(nèi)各地一線城市的房屋價格在瘋漲。王先生在某座城市中所購買的房子是2室2廳1衛(wèi)，2004年買進后幾年漲幅一直不大。
而2015年9月的時候，他查了小區(qū)內(nèi)類似的房子，價格是350萬左右，這兩天他再查，類似房子的房價已經(jīng)達到420萬。短短半年上漲了20%。
“我本來以為房價基本到頂了，現(xiàn)在還能看到這波行情。”王先生告訴記者，“我打聽了一下，原來有一種新的融資火起來，叫做首付貸，把房市給抄火了。”
首付貸在不同金融公司有不同的稱呼，但是基本概念相同，就是在購房者付不起20%首付的時候，給予購房者部分或全部首付款的貸款，同時收取更高的利息。例如搜狐焦點和捜易貸推出的首付貸24個月的利息是10%，同時，搜易貸平臺對借款用戶還收取貸款額3%的服務費用。首付貸最高可貸款總房款的20%。記者在該網(wǎng)站上列出的成功案例里看到，一般貸款金額都在10萬以上，也不乏60萬元的貸款。即使是北京、上海這樣的大城市，10萬元也相當于中上等收入家庭一年不吃不喝的家庭總收入。
中國的這個新金融產(chǎn)品，很容易讓人聯(lián)想到美國2008年金融危機，美國火紅房市的情形。那么當初美國到底發(fā)生了什么事情呢？
權責錯配貸款資質失控
回顧美國2008年的金融危機，推手為上世紀末美國政府不當?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策。當時美國經(jīng)濟低迷，政府希望找出一個新的經(jīng)濟增長點，居者有其屋曾是美國夢的一部分。“兩房”(房地美和房貸美)就在這個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，它們?yōu)閲裉峁┳》咳谫Y，幫助民眾購買房屋，刺激內(nèi)需。這兩家公司與一般從事抵押貸款業(yè)務的金融機構不同，它們雖然是以營利為目的的私營公司，但又擔負著讓更多美國人特別是低收入者擁有住房的使命。
2001年，房利美在使命宣言中稱：“我們的事業(yè)是房屋所有權的美國夢”，公司的目標是到2014年創(chuàng)造600萬新的住房擁有者。正是因此，他們享有政府隱性擔保的特權，因而其發(fā)行的債券與美國國債有同樣的評級。借錢給購房者的商業(yè)銀行通過把客戶的房貸打包賣給兩房，不僅僅銀行能迅速回籠資金，而且可以利用兩房優(yōu)越的評級降低融資成本，使得購房者的買房成本更低。如此利國利民的好事，與其他資產(chǎn)證券化一樣都有一個問題，就是發(fā)放貸款的商業(yè)銀行不承擔最終承擔信貸風險。這種權責錯配造成了銀行放貸條件越來越激進。
隨著房市火爆的日子越來越長，優(yōu)質客戶越來越少，銀行和房產(chǎn)商的生意都越來越不好做。商業(yè)銀行只有放寬了條件。
只要信用分數(shù)能夠達到兩房的最低要求，沒有收入沒有工作都不要緊。銀行推出免文件貸款(AltAMortgage)。原本是為了使得優(yōu)質客戶特別是收入比較難以證明的自雇人士或者小業(yè)主快速地取得貸款，不必為籌備例如在職證明，收入證明等等繁瑣的文件而奔波浪費時間推出的產(chǎn)品被迅速的濫用了。根據(jù)經(jīng)濟危機時檢察官對銀行的起訴，許多銀行都有雇員蓄意夸大貸款者的收入，以便貸款能得到批準。至于貸款者如何能夠還得起月供則是兩房需要擔心的事情，銀行工作人員根本不在乎。
從上世紀末期開始，在貨幣政策寬松、資產(chǎn)證券化和金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新速度加快的情況下，“兩房”的隱性擔保規(guī)模迅速膨脹，其直接持有和擔保的按揭貸款和以按揭貸款作抵押的證券由1990年的7400億美元爆炸式地增長到2007年底的4.9萬億美元。在迅速發(fā)展業(yè)務的過程中，“兩房”忽視了資產(chǎn)質量，這就成為金融危機爆發(fā)的“溫床”。
有信用沒收入的人買到了房子之后，銀行下一步的業(yè)務來源就只有沒有信用的人。銀行認為很多人目前還是很有錢的只是以前犯過錯誤，例如忘記還過信用卡債，既然現(xiàn)在他們現(xiàn)在都“幡然悔悟”了，自然銀行也能幫助他們實現(xiàn)擁有房產(chǎn)的“美國夢”。雖然兩房不收這種信用分數(shù)過低的次貸，但是能進行資產(chǎn)證券化的也不止兩房，投行都在打包次貸，投資人也愿意為了多收些利息，冒險投資次貸衍生出來的證券產(chǎn)品。
費城賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產(chǎn)客座副教授山姆·堅登告訴記者：金融危機的主因就是“有毒”房貸。那些借貸人的信用有問題，文件缺失，或者就是造假和騙貸。
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