文 / 子木
前幾天央媽公布最新金融數(shù)據(jù)，1月創(chuàng)紀(jì)錄地完成4萬億元信貸投放，隨后一些媒體和中介便在朋友圈里瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)，聲稱：
“利好已來，房?jī)r(jià)要漲”。
道理很簡(jiǎn)單，早在10多年前，全球金融風(fēng)暴，我們推出的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，數(shù)值正好也是四萬億，那時(shí)候資產(chǎn)價(jià)格跟著瘋漲。
“歷史不會(huì)重復(fù)，但經(jīng)常會(huì)押韻”，當(dāng)下四萬億不正是前兆嗎？
不懂金融的小白同學(xué)，被唬得一愣一愣的，但凡是懂點(diǎn)兒，都知道，這是生搬硬套，驢唇不對(duì)馬嘴。
信貸投放不等于降準(zhǔn)，況且樓市發(fā)展多年，邏輯早已改變，這就相當(dāng)于強(qiáng)行給40歲的男人，套10歲娃娃穿的衣服，合適嗎？
信貸影響房?jī)r(jià)，自古有之，但2022年，我們需要全新的視角去觀察兩者的關(guān)系。今天子木再結(jié)合著近期發(fā)生的預(yù)售資金放松，各地兩會(huì)信號(hào)等等，聊聊樓市的趨勢(shì)。
4萬億，的確刷新了自2020年以來的信貸投放記錄，但我們要看結(jié)構(gòu)：
其中代表個(gè)人住房貸款的部分增加了7424億，環(huán)比增加4066億，比去年同期減少2024億元。
注意了，“環(huán)比增加，同比減少”，這是兩層含義。
事實(shí)上，每年1月份信貸都要集中爆發(fā)，這是各地銀行都講究“開門紅”，把年前積壓的房貸單子，集中在1月處理了。
去年下半年，各地嚴(yán)控樓市，紛紛停貸斷貸，自然積壓的單子要比往年同期更多一些，這是環(huán)比增加的主要原因，并不是因?yàn)樾枨笸?dǎo)致的。
“同比減少”，就很真實(shí)了，1月份信貸投放比去年同期少了2千多億，說明人們的購(gòu)房投資意愿仍然較弱，不如去年。
我前段時(shí)間也調(diào)查過，今年春節(jié)除了北上廣和少數(shù)幾個(gè)核心二線城市，其他城市基本沒什么成交量，冷淡的趨勢(shì)還在延續(xù)。
值得注意的是，1月份居民短期貸款也在減少，這背后對(duì)應(yīng)的是居民短期消費(fèi)力，這其中尤其旅游和電影雙雙受挫。
數(shù)據(jù)稱，2022年春節(jié)假期7天，全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游2.51億人次，恢復(fù)至2019年73%，而收入恢復(fù)下降更嚴(yán)重，僅是2019年春節(jié)假期的56.3%。
今年春節(jié)外出旅游的人的確不多了，每年都去海南過節(jié)的隔壁張大媽，都說機(jī)票貴，孩子的生意不好做，就想著省錢了。
春節(jié)消費(fèi)最強(qiáng)的電影，同比2021年滑鐵盧，一方面疫情反復(fù)，另一方面是票價(jià)漲了人們接受不了，猶豫再三還不如家里看個(gè)電視。消費(fèi)力的修復(fù)是需要時(shí)間的。
言歸正傳，1月份近4萬億的信貸投放，如果沒有跑到樓市里面去，那么它們流向哪里了呢？
答案是，基建投資。
經(jīng)濟(jì)有三架馬車，投資、消費(fèi)和進(jìn)出口。
這里面，消費(fèi)很難直接刺激起來，需要給企業(yè)降稅減費(fèi)，給錢給資源，企業(yè)發(fā)展好了才能給居民漲工資；進(jìn)出口刺激難度也很高，考慮國(guó)外需求量，2022年國(guó)外工廠接連復(fù)工，所以整體預(yù)期也是向下走的。
最簡(jiǎn)單的就是“投資”。
宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)上，房地產(chǎn)就屬于投資，過去經(jīng)濟(jì)承壓，我們都以啟動(dòng)樓市對(duì)抗周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)副作用太大，不能用了，“基建”重啟。
春節(jié)后，全國(guó)各地都在批量“上菜”，新增專項(xiàng)債已提前下達(dá)1.46萬億元，預(yù)計(jì)上半年落地投資新增額可能超過一萬億元，短期內(nèi)釋放如此巨量的資金，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)打了腎上腺激素。
造鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、水利工程、民生改造等，這是老基建；造5G基站，新能源發(fā)電廠、充電樁、大數(shù)據(jù)中心，這又是新基建。
老基建方面，交通是重頭戲，地鐵、城際、軌交，都是千億級(jí)的投資空間，不過主要還是圍繞著長(zhǎng)三角城市群和大灣區(qū)做投資，畢竟投資都講求回報(bào)。
老基建會(huì)帶動(dòng)螺紋鋼、水泥等建材消費(fèi)猛漲，接下來行情會(huì)很好。
民生工程，則主要圍繞舊改，“十四五”期間，將基本完成2000年底前建成的、約21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)，背后又是萬億級(jí)的投資。
之前只有北上廣深做舊改，現(xiàn)在已經(jīng)延伸到了二三四五線城市，最近發(fā)現(xiàn)甚至很多北方小縣城的社區(qū)都出現(xiàn)在了舊改的名單上，老房子改院子、掛電梯，不亦樂乎。
舊改普及化，會(huì)導(dǎo)致一些經(jīng)濟(jì)較差的城市，房?jī)r(jià)下跌，這是因?yàn)榕f改延長(zhǎng)了房屋壽命，二手房庫(kù)存增加，拉高整體供應(yīng)，新房就不好賣了。
新基建投資要比老基建份額占得多，表面上這些所謂的高科技跟普通老百姓無關(guān)，實(shí)際上能跟著共享紅利的途徑還挺多。
比如年輕人盡可能去這些行業(yè)撈金，賽道的選擇要比努力很重要；小錢買這方面的股票，光伏發(fā)電、新能源車等等；大錢想辦法抄底新基建產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)城市的房子。
我在《硬科技地產(chǎn)》一文中統(tǒng)計(jì)過，北上廣深、西安、武漢、成都、杭州、南京、蘇州、合肥、重慶等城市已經(jīng)踩中了時(shí)代的脈搏，長(zhǎng)期利好樓市。
大水流入基建，也是近期全國(guó)各地兩會(huì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的主要戰(zhàn)略部署之一。
除此之外，最近各地兩會(huì)相繼召開，主題還有兩點(diǎn)：
1、調(diào)低2022年的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)；
2、房地產(chǎn)方面，普遍強(qiáng)調(diào)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
目前全國(guó)31個(gè)省區(qū)市2022年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)均已公布，其中，有9個(gè)省份的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)在7%及以上，海南設(shè)定了9%左右的目標(biāo)，為最高；西藏、寧夏、河南設(shè)定的2022年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)高于2021年實(shí)際增速。
這樣算下來，2022年全國(guó)GDP目標(biāo)大概在5.5%左右，這個(gè)數(shù)值說實(shí)話壓力不小。
按照現(xiàn)在的大環(huán)境，調(diào)低經(jīng)濟(jì)預(yù)期，保守運(yùn)行不打臉，是最實(shí)際的做法，不過也從側(cè)面反映出，全國(guó)各地從過去的攀比成風(fēng)，到現(xiàn)在，務(wù)實(shí)了許多。
這跟人的發(fā)展歷程一致，不管現(xiàn)實(shí)如何，首要要坦然面對(duì)，才能做出改變，如果像天津前幾年那樣，給經(jīng)濟(jì)注水分，自己騙自己，到頭來還是一場(chǎng)空。
去年，我們主要強(qiáng)調(diào)的是“解決大城市住房突出問題”，而今年，都在強(qiáng)調(diào)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這句話很微妙。
什么是良性循環(huán)？有人買有人賣，售樓處正常交易，開發(fā)商按時(shí)交樓，銀行正常貸款，這就是良性。
但就目前情況來說，大多數(shù)城市樓市低迷，說白了就是刺激樓市重回軌道。
1月下旬，住建部就對(duì)外釋放了一個(gè)重要信號(hào)：“充分釋放居民住房需求潛力”。
接下來樓市進(jìn)入了“全線寬松”，是必然的。
信貸放開，房貸利率會(huì)逐步下調(diào)，去年我也預(yù)測(cè)過，大城市逐步向5%～5.5%逼近，小城市能跑到5%以下。
一個(gè)湖北某城的銀行朋友跟我講：
今年開門紅好政策，給個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸和按揭貸款專項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行激勵(lì)，這是他從事銀行業(yè)20年以來，第二次有這種政策，基本類似于15年下半年的環(huán)境。
同時(shí)，房貸層面花活兒百出，比如四川自貢放寬住房套數(shù)認(rèn)定，濟(jì)南、青島降低公積金異地貸款要求，北海下調(diào)首付款比例，南京、寧波提高貸款額度。
最近，很多城市出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，昆明、玉林、長(zhǎng)春、瀘州、贛縣、亳州、保定等等，從之前的本科畢業(yè)生到現(xiàn)在的藍(lán)領(lǐng)、農(nóng)民，接下來的門檻可能還會(huì)更低。
除此之外，廣州放開新房限價(jià)，煙臺(tái)放松了預(yù)售資金監(jiān)管政策，市場(chǎng)主體對(duì)開發(fā)商的限制，也在一層一層地脫落。
從這一系列的信號(hào)，我們可以看到：
買房利率下調(diào)，補(bǔ)貼上漲，購(gòu)房大環(huán)境在不斷放松，這是全國(guó)各地有意拉動(dòng)樓市，是穩(wěn)樓市的必要招式。
但這種拉動(dòng)不是為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，而是不希望樓市繼續(xù)低迷，陷入沼澤。
動(dòng)作相同，目的不同，這意味著樓市回到正常軌道后，會(huì)停止刺激，房?jī)r(jià)也會(huì)在一個(gè)可預(yù)期的范圍內(nèi)活動(dòng)，不用擔(dān)心有“人為驅(qū)動(dòng)”的大漲行情。
至于經(jīng)濟(jì)問題，現(xiàn)在基本都押注在了基建投資身上，這是當(dāng)下最實(shí)際的手段，而且去年基建基本0投資，今年將有更大的空間。
過去加杠桿松限購(gòu)，直接往購(gòu)房者褲兜子里塞錢的野蠻做法，已經(jīng)成為歷史。
現(xiàn)在，基本都是“間接”滴灌，曲線十八彎，通過購(gòu)房補(bǔ)貼、增加公積金額度等方法，穩(wěn)定剛需入市。
2022年，將會(huì)是自住剛需入市的一個(gè)不錯(cuò)的階段，該買買該上上，隨便挑隨便選，還能砍價(jià)。
但如果稍微帶點(diǎn)投資需求，那就要對(duì)時(shí)機(jī)有所把握。樓市終究還得看城市購(gòu)房需求，沒有需求的城市，即使打了腎上腺素，也只能躺在地板上蠕動(dòng)。
近期傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“鶴崗化城市”歷歷在目，比如安徽省的淮南市，大灣區(qū)的肇慶，以及西南部的一些小城市，已經(jīng)出現(xiàn)10萬一套房子的現(xiàn)象，這股浪潮勢(shì)不可擋。
失去貨幣化棚改的小城市，購(gòu)買力已經(jīng)變得遲鈍，意味著再怎么刺激，都難形成漲勢(shì)，剛需們不必著急，多等多賺。